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  Premi per ascoltare l'articolo! Questa classe di attivi offre agli investitori un interessante profilo di rischio/rendimento grazie a valutazioni fondamentali solide, a un’esposizione indiretta ma reale ai mercati immobiliari tradizionali e a una liquidità di gran lunga superiore rispetto agli investimenti immobiliari diretti. La diversificazione aggiunge valore al portafoglioLaggiunta di un’esposizione al settore immobiliare quotato a un portafoglio diversificato ne migliora sia lefficienza complessiva sia il profilo di rischio/rendimento, come confermano alcuni studi sulla frontiera efficiente. La percentuale ottimale di esposizione a questa classe di attivi dipendeda una serie di fattori, ma in genere è compresa tra il 3 e il 10%. Differenziale di rendimento e premio al rischioSiamo positivi sullattuale livello dei rendimenti immobiliari impliciti caratterizzati da uno spread sostenibile rispetto al tasso base per il finanziamento, come ad esempio il tasso swap a 5 anni. Il premio al rischio è ancora ampiamente basato su parametri storici ed è completamente diverso da quello applicato prima della grande crisi finanziaria del 2007-2008. Bassa correlazione con i tassi dinteresseSecondo le teorie tradizionali, dei tassi di interesse a lungo termine più elevati ostacolano la performance dell’immobiliare quotato, ma, proprio sul lungo termine, non vi è una correlazione significativa tra i due elementi. Una delle ragioni legate all’assenza di correlazione è la copertura allinflazione garantita dall’immobiliare quando i tassi dinteresse aumentano. Non solo, i tassi dinteresse più elevati sono per lo più il risultato di uneconomia in crescita, il che significa crescita di immobili occupati e quindi crescita degli affitti. Migliore qualità degli attiviIn media, il settore immobiliare quotato possiede beni immobili di migliore qualità rispetto al mercato. Le società immobiliari quotate infatti hanno costantemente superato i rispettivi indici di riferimento legati all’investimento immobiliare diretto. Vediamo anche che i tassi medi di sfitto per il nostro universo immobiliare quotato sono sistematicamente inferiori a quelli del mercato, il che è sintomo di qualità degli immobili. Per la maggior parte delle società selezionate nei fondi DPAM, sarebbe impossibile replicare portafogli di pari qualità nei mercati odierni. La valutazione è interessante rispetto al settore immobiliare direttoUn metodo semplice per valutare le società immobiliari quotate è esaminare il prezzo delle loro azioni rispetto al Valore Patrimoniale Netto per azione (NAV) come calcolato da esperti indipendenti. Le azioni possono essere scambiate a sconto o a premio rispetto al NAV, ma in un mercato efficiente riteniamo che i titoli dovrebbero sempre negoziare con un certo premio rispetto al loro NAV. Ciò è dovuto a due ragioni: un portafoglio di attività diversificate vale più della semplice somma del valore delle singole attività; team di gestione esperti creano valore e generano crescita lavorando sul portafoglio, cosa che non si riflette nel NAV. Lattuale sconto medio di settore rispetto al NAV è in effetti di circa il 18% per lEuropa (16% per lEurozona), il che suggerisce che gli investitori si aspettano un calo del valore degli attivi. Minore volatilità di settoreUn altro punto chiave è il costante declino della correlazione del settore con i mercati azionari. Il beta dell’immobiliare quotato rispetto all’azionario europeo storicamente si aggirava intorno allo 0,60x. Nella seconda metà degli anni 2000, tuttavia, il beta di settore ha iniziato a salire ben al di sopra della parità. Ciò era dovuto interamente alla leva finanziaria del settore, che ha alimentato la crescita del Valore dellAttivo Netto ( o NAV) e quella degli utili per azione, fino alla grave recessione generata dalla crisi del 2007-2008. Con la riduzione della leva finanziaria, la volatilità nel settore è diminuita, mentre il beta è gradualmente tornato a livelli storici. La correlazione con il settore immobiliare diretto è ciò che gli investitori vogliono e ciò che il settore offreSe si analizzano i rendimenti delle società immobiliari quotate, si nota una maggiore correlazione con il settore del real estate diretto, rappresentato dallindice IPD (Investment Property Databank), quando il periodo di detenzione degli attivi è più lungo, confermando quindi un beta rispetto alle azioni più basso. Opportunità di diversificazione tra paesi, regioni e sottosettoriLe società immobiliari quotate in Europa/Eurozona offrono una buona soluzione di diversificazione tra sottosettori, paesi e regioni. Le società in cui investiamo non sono affatto un semplice specchio delleconomia europea nel suo complesso, anzi sono influenzate da fattori economici molto locali. Con questo universo, si può costruire un portafoglio che favorisca la combinazione più attraente di parametri macro e micro per dare agli investitori la migliore combinazione possibile di rischio/rendimento. Le società immobiliari quotate sono una solida copertura contro linflazioneLa maggior parte dei contratti di locazione tra locatori e affittuari prevede un collegamento diretto tra limporto annuo dellaffitto e linflazione. Annualmente, o su periodi diversi a seconda dei paesi, limporto dellaffitto aumenta della percentuale di inflazione registrata in quel periodo. Più efficiente e liquido dell’immobiliaredirettoGli investitori che cercano unesposizione immobiliare devono decidere se investire direttamente in immobili o indirettamente attraverso società immobiliari quotate. Secondo uno studio dellUniversità di Maastricht nei Paesi Bassi, i rendimenti generati dall’immobiliare quotato sono più elevati, ma a fronte di costi di gestione inferiori rispetto agli immobili diretti, che sono soggetti invece a una volatilità leggermente superiore. Damien Marichal - co-gestore delle strategie sullimmobiliare quotato europeo - DPAM

Questa classe di attivi offre agli investitori un interessante profilo di rischio/rendimento grazie a valutazioni fondamentali solide, a un’esposizione indiretta ma reale ai mercati immobiliari tradizionali e a una liquidità di gran lunga superiore rispetto agli investimenti immobiliari diretti.

  • La diversificazione aggiunge valore al portafoglio
    L'aggiunta di un’esposizione al settore immobiliare quotato a un portafoglio diversificato ne migliora sia l'efficienza complessiva sia il profilo di rischio/rendimento, come confermano alcuni studi sulla frontiera efficiente. La percentuale ottimale di esposizione a questa classe di attivi dipendeda una serie di fattori, ma in genere è compresa tra il 3 e il 10%.
  • Differenziale di rendimento e premio al rischio
    Siamo positivi sull'attuale livello dei rendimenti immobiliari impliciti caratterizzati da uno spread sostenibile rispetto al tasso base per il finanziamento, come ad esempio il tasso swap a 5 anni. Il premio al rischio è ancora ampiamente basato su parametri storici ed è completamente diverso da quello applicato prima della grande crisi finanziaria del 2007-2008.
  • Bassa correlazione con i tassi d'interesse
    Secondo le teorie tradizionali, dei tassi di interesse a lungo termine più elevati ostacolano la performance dell’immobiliare quotato, ma, proprio sul lungo termine, non vi è una correlazione significativa tra i due elementi. Una delle ragioni legate all’assenza di correlazione è la copertura all'inflazione garantita dall’immobiliare quando i tassi d'interesse aumentano. Non solo, i tassi d'interesse più elevati sono per lo più il risultato di un'economia in crescita, il che significa crescita di immobili occupati e quindi crescita degli affitti.
  • Migliore qualità degli attivi
    In media, il settore immobiliare quotato possiede beni immobili di migliore qualità rispetto al mercato. Le società immobiliari quotate infatti hanno costantemente superato i rispettivi indici di riferimento legati all’investimento immobiliare diretto. Vediamo anche che i tassi medi di sfitto per il nostro universo immobiliare quotato sono sistematicamente inferiori a quelli del mercato, il che è sintomo di qualità degli immobili. Per la maggior parte delle società selezionate nei fondi DPAM, sarebbe impossibile replicare portafogli di pari qualità nei mercati odierni.
  • La valutazione è interessante rispetto al settore immobiliare diretto
    Un metodo semplice per valutare le società immobiliari quotate è esaminare il prezzo delle loro azioni rispetto al Valore Patrimoniale Netto per azione (NAV) come calcolato da esperti indipendenti. Le azioni possono essere scambiate a sconto o a premio rispetto al NAV, ma in un mercato efficiente riteniamo che i titoli dovrebbero sempre negoziare con un certo premio rispetto al loro NAV.

Ciò è dovuto a due ragioni:

  1. un portafoglio di attività diversificate vale più della semplice somma del valore delle singole attività;
  2. team di gestione esperti creano valore e generano crescita lavorando sul portafoglio, cosa che non si riflette nel NAV.

L'attuale sconto medio di settore rispetto al NAV è in effetti di circa il 18% per l'Europa (16% per l'Eurozona), il che suggerisce che gli investitori si aspettano un calo del valore degli attivi.

  • Minore volatilità di settore
    Un altro punto chiave è il costante declino della correlazione del settore con i mercati azionari. Il beta dell’immobiliare quotato rispetto all’azionario europeo storicamente si aggirava intorno allo 0,60x. Nella seconda metà degli anni 2000, tuttavia, il beta di settore ha iniziato a salire ben al di sopra della parità. Ciò era dovuto interamente alla leva finanziaria del settore, che ha alimentato la crescita del Valore dell'Attivo Netto ( o NAV) e quella degli utili per azione, fino alla grave recessione generata dalla crisi del 2007-2008. Con la riduzione della leva finanziaria, la volatilità nel settore è diminuita, mentre il beta è gradualmente tornato a livelli storici.
  • La correlazione con il settore immobiliare diretto è ciò che gli investitori vogliono e ciò che il settore offre
    Se si analizzano i rendimenti delle società immobiliari quotate, si nota una maggiore correlazione con il settore del real estate diretto, rappresentato dall'indice IPD (Investment Property Databank), quando il periodo di detenzione degli attivi è più lungo, confermando quindi un beta rispetto alle azioni più basso.
  • Opportunità di diversificazione tra paesi, regioni e sottosettori
    Le società immobiliari quotate in Europa/Eurozona offrono una buona soluzione di diversificazione tra sottosettori, paesi e regioni. Le società in cui investiamo non sono affatto un semplice specchio dell'economia europea nel suo complesso, anzi sono influenzate da fattori economici molto locali. Con questo universo, si può costruire un portafoglio che favorisca la combinazione più attraente di parametri macro e micro per dare agli investitori la migliore combinazione possibile di rischio/rendimento.
  • Le società immobiliari quotate sono una solida copertura contro l'inflazione
    La maggior parte dei contratti di locazione tra locatori e affittuari prevede un collegamento diretto tra l'importo annuo dell'affitto e l'inflazione. Annualmente, o su periodi diversi a seconda dei paesi, l'importo dell'affitto aumenta della percentuale di inflazione registrata in quel periodo.
  • Più efficiente e liquido dell’immobiliarediretto
    Gli investitori che cercano un'esposizione immobiliare devono decidere se investire direttamente in immobili o indirettamente attraverso società immobiliari quotate. Secondo uno studio dell'Università di Maastricht nei Paesi Bassi, i rendimenti generati dall’immobiliare quotato sono più elevati, ma a fronte di costi di gestione inferiori rispetto agli immobili diretti, che sono soggetti invece a una volatilità leggermente superiore.

Damien Marichal - co-gestore delle strategie sull'immobiliare quotato europeo - DPAM

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