Investire o non investire negli uffici nel 2026? Il punto sull’office real estate tra trasformazione del lavoro e nuove strategie di valorizzazione
Il settore degli uffici è davvero in declino oppure sta semplicemente cambiando forma?
È una delle domande più frequenti tra investitori immobiliari, fondi e asset manager negli ultimi anni.
Dopo la pandemia molti analisti avevano previsto una riduzione strutturale della domanda di spazi per ufficio. Il diffondersi dello smart working sembrava destinato a ridimensionare il ruolo dell’ufficio tradizionale, mettendo sotto pressione uno dei comparti più importanti dell’immobiliare commerciale.
A distanza di qualche anno, il quadro appare più articolato.
Il mercato non è scomparso, ma si è trasformato.
Secondo il report European Office Outlook di Savills, nel 2024 gli investimenti nel settore uffici in Europa hanno superato i 45 miliardi di euro, mentre la domanda di spazi nelle principali città europee è rimasta sostenuta, soprattutto per edifici moderni e ad alte prestazioni energetiche.
Anche CBRE evidenzia come il mercato stia vivendo una forte polarizzazione: gli edifici di qualità elevata continuano ad attrarre domanda e capitali, mentre gli immobili obsoleti rischiano un progressivo aumento della vacancy.
In altre parole, la domanda di uffici non sta scomparendo: sta cambiando natura.
Questa trasformazione è al centro del white paper Il punto sull’Office Real Estate 2026, che analizza le principali dinamiche del settore e propone alcune chiavi di lettura utili per investitori e operatori del real estate.
Il documento completo è disponibile qui: Investire in Office Real Estate nel 2026
Il lavoro cambia e cambia anche l’ufficio
Il primo elemento da considerare riguarda l’evoluzione delle modalità di lavoro.
Secondo il Global Workplace Survey di Gensler, una delle ricerche più ampie sul tema degli ambienti di lavoro, oltre il 60% delle aziende prevede di mantenere modelli di lavoro ibrido nei prossimi anni. Tuttavia, la maggioranza dei dipendenti continua a ritenere l’ufficio fondamentale per collaborazione, innovazione e sviluppo professionale.
Questo significa che l’ufficio non scompare, ma cambia funzione.
Se in passato lo spazio era dedicato principalmente a postazioni operative individuali, oggi assume un ruolo sempre più orientato alla collaborazione.
Alcune analisi indicano che negli anni precedenti alla pandemia circa l’80% dello spazio ufficio era dedicato a postazioni individuali e il 20% a spazi collaborativi. Oggi molte aziende stanno convergendo verso una distribuzione molto più equilibrata tra le due componenti.
Il cambiamento ha implicazioni importanti anche per il mercato immobiliare.
Gli edifici devono offrire ambienti più flessibili, servizi condivisi e spazi in grado di supportare modalità di lavoro diverse nel corso della giornata.
La grande polarizzazione del mercato uffici
Uno dei fenomeni più evidenti emersi negli ultimi anni è la crescente polarizzazione tra immobili “prime” e immobili secondari.
Secondo JLL, nei principali mercati europei il divario tra edifici di nuova generazione e immobili obsoleti è in aumento sia in termini di valori sia di tassi di occupazione.
Gli edifici più moderni, sostenibili e ricchi di servizi continuano a registrare livelli di occupazione elevati.
Al contrario, molti immobili più datati stanno affrontando difficoltà crescenti nel trovare tenant.
Questo fenomeno è evidente anche in Italia.
Secondo Scenari Immobiliari, Milano continua a rappresentare uno dei mercati più dinamici d’Europa per gli uffici, con livelli di assorbimento ancora significativi per gli edifici di qualità elevata.
Il tema centrale diventa quindi la capacità di valorizzare e riposizionare gli immobili esistenti.
Una quota significativa del patrimonio immobiliare europeo è infatti costituita da edifici costruiti tra gli anni ’80 e i primi anni 2000, che oggi necessitano di interventi di aggiornamento per rimanere competitivi.
Flessibilità e servizi: la nuova domanda delle aziende
Un secondo cambiamento riguarda la crescente domanda di flessibilità.
Molte aziende preferiscono oggi contratti più brevi e spazi adattabili nel tempo. Questo è particolarmente vero per settori caratterizzati da forte crescita o da cicli economici più rapidi.
Secondo CBRE, il segmento degli spazi flessibili rappresenta ancora una quota relativamente contenuta del mercato complessivo, ma continua a crescere e a influenzare le aspettative dei tenant anche negli edifici tradizionali.
Le aziende chiedono sempre più spesso:
- possibilità di espandere o ridurre lo spazio nel tempo
- accesso a servizi condivisi
- ambienti progettati per il lavoro collaborativo
- infrastrutture tecnologiche avanzate
In questo contesto la gestione dell’edificio assume un ruolo sempre più importante.
Non basta offrire metri quadrati: bisogna offrire un’esperienza di lavoro.
L’ufficio come ecosistema
Negli ultimi anni si è diffuso nel settore immobiliare un approccio che considera l’edificio come un ecosistema di lavoro.
In questa prospettiva il valore dell’immobile non deriva solo dalla sua posizione o dalla qualità delle finiture, ma anche dalla capacità di creare un ambiente dinamico e attrattivo per le aziende.
Questo significa integrare nello stesso edificio funzioni diverse:
- spazi di lavoro
- aree di incontro
- servizi di hospitality
- eventi e attività di networking
La letteratura economica suggerisce che ambienti che favoriscono interazioni tra persone e organizzazioni possono generare effetti positivi in termini di innovazione e produttività.
Non è un caso che molte aziende continuino a considerare l’ufficio uno strumento importante per rafforzare cultura aziendale e relazioni professionali.
Il ruolo della gestione operativa nel valore immobiliare
Uno degli aspetti più interessanti emersi negli ultimi anni riguarda il crescente peso della gestione operativa nella creazione di valore immobiliare.
Storicamente gli uffici sono stati considerati prevalentemente un investimento finanziario basato su contratti di locazione di lungo periodo.
Oggi il quadro è più complesso.
Gli edifici devono essere gestiti come vere e proprie piattaforme di servizi, con attività che includono:
- marketing dell’immobile
- gestione della community
- servizi agli occupier
- tecnologia e infrastrutture digitali
Secondo alcune analisi del settore, queste attività possono avere un impatto significativo sulla capacità dell’edificio di attrarre tenant e mantenere elevati livelli di occupazione.
In questo senso il real estate tende ad avvicinarsi ad altri settori immobiliari già fortemente operativi, come l’hospitality o il retail.
ESG e sostenibilità: una variabile decisiva
Un altro fattore sempre più rilevante è rappresentato dai criteri ESG.
Molti investitori istituzionali stanno rivedendo i propri portafogli immobiliari alla luce delle normative ambientali e delle politiche di sostenibilità.
Secondo il World Green Building Council, gli edifici sono responsabili di circa il 37% delle emissioni globali di CO₂. Di conseguenza, la riqualificazione del patrimonio immobiliare rappresenta una delle leve principali per la transizione energetica.
Gli edifici per uffici non fanno eccezione.
Le aziende sono sempre più attente alla sostenibilità degli spazi di lavoro, sia per ragioni reputazionali sia per motivi economici legati ai costi energetici.
Questo rende sempre più rilevanti interventi di:
- efficientamento energetico
- riqualificazione degli spazi
- utilizzo di materiali sostenibili
- integrazione di servizi condivisi
Investire negli uffici nel 2026: opportunità e rischi
Alla luce di queste trasformazioni, la domanda iniziale rimane aperta: ha ancora senso investire negli uffici nel 2026?
La risposta, come spesso accade nel real estate, dipende dalla qualità dell’asset e dalla strategia adottata.
Gli edifici ben localizzati, sostenibili e progettati per rispondere alle nuove esigenze del lavoro continuano a rappresentare un investimento interessante.
Allo stesso tempo, una parte significativa del patrimonio immobiliare esistente richiede interventi di riposizionamento per rimanere competitiva.
Per gli investitori questo significa che il valore non deriva più solo dall’acquisto dell’immobile, ma anche dalla capacità di trasformarlo nel tempo.
Il tema centrale diventa quindi quello della gestione attiva degli asset.
Il punto sull’Office Real Estate 2026
Il white paper Il punto sull’Office Real Estate 2026 si inserisce proprio in questo dibattito.
Il documento analizza le principali tendenze del mercato e propone alcune linee guida per la valorizzazione degli immobili per uffici, con particolare attenzione a:
- evoluzione della domanda di workspace
- nuovi modelli di gestione degli edifici
- integrazione tra spazio fisico e servizi
- ruolo crescente della community e delle relazioni tra aziende
Per investitori, asset manager e operatori del settore rappresenta uno strumento utile per comprendere le dinamiche che stanno ridefinendo l’immobiliare settore uffici.
Il documento completo è disponibile qui: Investire in Office Real Estate nel 2026
Autore
Pietro Martani
White Paper e comunicazione curata da: Sharp Marketing Agency
Our Fact Checking Process
We prioritize accuracy and integrity in our content. Here's how we maintain high standards:
- Expert Review: All articles are reviewed by subject matter experts.
- Source Validation: Information is backed by credible, up-to-date sources.
- Transparency: We clearly cite references and disclose potential conflicts.
Our Review Board
Our content is carefully reviewed by experienced professionals to ensure accuracy and relevance.
- Qualified Experts: Each article is assessed by specialists with field-specific knowledge.
- Up-to-date Insights: We incorporate the latest research, trends, and standards.
- Commitment to Quality: Reviewers ensure clarity, correctness, and completeness.
Look for the expert-reviewed label to read content you can trust.
VIDEO INTERVISTE
REAL ESTATE
LMF crypto
LMF food
LMF private markets
LMF arte
Legal
LMF green