Bonus edilizi 2026: le nuove regole sulla vendita della casa ed a chi spettano le detrazioni?

Caterina Chiarelli - 02/04/2026 14:27:19

Construction plans with yellow helmet and drawing tools on blueprints

Il quadro generale dei bonus edilizi

I bonus edilizi sono agevolazioni fiscali che consentono di recuperare una parte delle spese sostenute per interventi di ristrutturazione o riqualificazione degli immobili. Il recupero avviene tramite detrazioni dall’IRPEF, generalmente ripartite in più anni. La disciplina di riferimento è contenuta nell’Articolo 16-bis del TUIR, che regola non solo l’accesso al beneficio, ma anche il suo destino nei casi di trasferimento dell’immobile. La disciplina è stata inoltre chiarita da numerose circolari dell’Agenzia delle Entrate, che ne hanno definito l’applicazione pratica nei casi di trasferimento dell’immobile. Questo aspetto è particolarmente rilevante perché incide direttamente sul valore economico della compravendita.

Perché le detrazioni seguono l’immobile e non chi ha pagato

Un principio generale è che le detrazioni non sono legate alla persona che ha sostenuto la spesa, ma al bene su cui è stato effettuato l’intervento. Il legislatore ha scelto di collegare il beneficio all’immobile per garantire continuità nel tempo. Di conseguenza, quando la proprietà viene trasferita, anche le detrazioni tendono a seguirla automaticamente. Tuttavia, la norma lascia spazio alla volontà delle parti: chi ha sostenuto la spesa può mantenere il beneficio, ma solo se lo dichiara espressamente in modo formale. Questa regola vale in via generale, ma può subire variazioni in presenza di specifiche condizioni o soggetti particolari.

Il trasferimento automatico e la regola del 31 dicembre

In assenza di accordi specifici, le detrazioni residue passano automaticamente all’acquirente. Questo meccanismo è spesso sottovalutato, ma è la regola generale. Un elemento cruciale riguarda il momento dell’anno: la detrazione spetta interamente a chi è proprietario al 31 dicembre. Non esiste una divisione proporzionale in base ai mesi di possesso. Ciò significa che il venditore può perdere non solo le rate future, ma anche quella relativa all’anno in cui avviene la vendita, indipendentemente dal momento in cui il rogito è stato stipulato. Ad esempio, se la vendita avviene a giugno e non viene inserita alcuna clausola, l’intera rata annuale spetterà all’acquirente, anche se il venditore ha posseduto l’immobile per gran parte dell’anno.

🔥 DA NON PERDERE ▷ Bonus moto e motorini, esauriti i fondi. Contributo tra i 3000 e i 4000 euro

Come evitare il trasferimento: clausola di riserva e atto integrativo

Per mantenere le detrazioni è necessario:

inserire nell’atto di vendita una specifica clausola di riserva, con cui il venditore dichiara di voler conservare le quote residue.
formalizzare l’accordo con una scrittura privata autentica.

Questa volontà deve risultare da un atto ufficiale, come il rogito notarile o una scrittura privata autenticata: accordi verbali o informali non sono validi. È inoltre possibile intervenire anche dopo la vendita, attraverso un atto integrativo autenticato, in cui le parti dichiarano che l’accordo esisteva già al momento del rogito. Tuttavia, questa soluzione rappresenta una forma di rimedio e non sostituisce una corretta pianificazione preventiva.

I casi particolari: società, impresa individuale, donazione, successione e diritti reali

Le regole cambiano in funzione del soggetto acquirente e della modalità di trasferimento. In linea generale, se l’immobile è venduto a una società, le detrazioni restano al venditore perché incompatibili con il regime fiscale delle società (IRES). Nel caso di imprenditore individuale, invece, il trasferimento dipende dall’uso dell’immobile (distinguendo tra sfera personale e attività d’impresa): se acquistato come privato, le detrazioni passano; se acquistato nell’ambito dell’impresa, non si trasferiscono automaticamente.
Nelle donazioni, il beneficio segue l’immobile come nella compravendita, salvo diversa indicazione.
Nelle successioni, invece, le detrazioni spettano agli eredi solo se mantengono la disponibilità materiale e diretta del bene: se l’immobile viene subito affittato o venduto, il diritto può venir meno.
Un’ulteriore complessità riguarda la distinzione tra nuda proprietà e usufrutto: in questo caso, il beneficio segue chi ha la disponibilità concreta del bene, cioè l’usufruttuario.

🔥 DA NON PERDERE ▷ OpenAI consolida una valutazione monstre da 852 miliardi di dollari e vola in Borsa

Il ruolo della detenzione materiale e l’importanza della pianificazione

Un concetto chiave per comprendere l’intero sistema è quello di “detenzione materiale”. Non basta essere proprietari: per beneficiare delle detrazioni è necessario avere la disponibilità effettiva dell’immobile, ad esempio abitarlo o tenerlo libero e utilizzabile. Se l’immobile è concesso in locazione, la disponibilità materiale è in capo all’inquilino, con possibili effetti sul diritto alle detrazioni, soprattutto nei casi di successione. Per questo motivo, la gestione delle detrazioni richiede una pianificazione accurata: è essenziale calcolare il valore delle rate residue, chiarire fin dall’inizio chi ne beneficerà e formalizzare correttamente l’accordo nei contratti. Una semplice omissione può comportare la perdita di un vantaggio economico significativo.

FAQ – Domande frequenti sui bonus edilizi e vendita di casa

Quanto valgono davvero le detrazioni residue?
Dipende dall’importo dei lavori e dagli anni rimanenti. In generale, basta moltiplicare la rata annuale per il numero di anni residui. Ad esempio, una detrazione di 2.000 € all’anno per 5 anni vale complessivamente 10.000 €.

Come faccio a sapere quante rate mi restano?
Puoi verificarlo nella tua dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi PF) oppure nei documenti relativi ai lavori. Se hai dubbi, il commercialista o il CAF possono aiutarti a ricostruire la situazione.

Se vendo casa, le detrazioni restano automaticamente a me?
No. In base all’Articolo 16-bis del TUIR, se non viene scritto nulla nel rogito, le detrazioni passano automaticamente all’acquirente.

Cosa devo fare per mantenerle?
Devi inserire una clausola specifica nel rogito notarile in cui si stabilisce che le detrazioni restano al venditore. Senza questa clausola, il trasferimento avviene automaticamente.

🔥 DA NON PERDERE ▷ Agricoltura ed Energia, un’Alleanza per il Futuro: torna la Giornata dell’Agrivoltaico di ANIE Rinnovabili.

Il notaio mi avvisa oppure devo pensarci io?
Il notaio può segnalare la questione, ma non è obbligato a farlo in modo proattivo. È sempre meglio affrontare il tema in anticipo e richiedere esplicitamente l’inserimento della clausola.

Se me ne dimentico, posso rimediare dopo?
Sì, è possibile stipulare un atto integrativo successivo, autenticato dal notaio, in cui si chiarisce l’accordo tra le parti. Tuttavia, è una soluzione meno sicura rispetto a inserirlo subito nel rogito

Se tengo le detrazioni, devo abbassare il prezzo della casa?
Non è obbligatorio, ma spesso accade. Le detrazioni hanno un valore economico, quindi possono influenzare la trattativa tra venditore e acquirente.

Se vendo a una società, cosa succede?
Le detrazioni restano al venditore. Le società, infatti, non possono utilizzare detrazioni IRPEF, quindi il trasferimento non è possibile.

Se vendo a un familiare cambia qualcosa?
No, valgono le stesse regole della compravendita normale. Le detrazioni passano all’acquirente, salvo diversa indicazione nell’atto.

Cosa succede se la casa è affittata?
In alcuni casi, soprattutto nelle successioni, può essere rilevante chi ha la detenzione materiale dell’immobile. Se l’immobile è locato, la disponibilità è dell’inquilino, e questo può incidere sul diritto alle detrazioni.

Chi inserisce le detrazioni nella dichiarazione dei redditi?
Le inserisce chi ha diritto a beneficiarne in quell’anno, cioè il soggetto che risulta proprietario (o detentore nei casi previsti) al 31 dicembre, salvo accordi diversi formalizzati.

Qual è l’errore più comune da evitare?
Pensare che le detrazioni restino automaticamente al venditore. In realtà, se non si scrive nulla nel rogito, vengono trasferite all’acquirente.

Caterina Chiarelli

Content Editor Bachelor’s Degree, Master’s Degree,Postgraduate Master

Caterina Chiarelli, professionista della comunicazione e dell'editoria con una formazione accademica che include una Laurea Magistrale in Comunicazione, Informazione ed Editoria e un Master in digitalizzazione, AI e big data. Il suo percorso coniuga rigore metodologico e creatività, maturati attraverso esperienze in ambito editoriale, giornalistico e digitale. Ha collaborato con realtà editoriali e di comunicazione occupandosi di redazione, pianificazione editoriale, social media management e ufficio stampa, lavorando su contenuti sia web sia cartacei. Negli ultimi anni ha approfondito il rapporto tra comunicazione e innovazione tecnologica, sviluppando un approccio orientato all'utilizzo consapevole dell'intelligenza artificiale e degli strumenti digitali a supporto della qualità dei contenuti. Si distingue per una curiosità profonda verso le persone, le idee e i linguaggi attraverso cui la realtà prende forma, con la convinzione che il dialogo, quando è guidato da ascolto, spirito critico ed empatia, sia capace di generare valore e connessione reale.

Areas of Expertise: editoria e comunicazione digitale, scrittura e revisione editoriale, giornalismo economico-finanziario, progettazione editoriale, pianificazione e coordinamento dei contenuti, social media e marketing digitale, intelligenza artificiale applicata alla comunicazione, strategie digitali, analisi dei contenuti e storytelling, comunicazione istituzionale e ufficio stampa