Immobiliare: affitti residenziali in forte rialzo, grave emergenza abitativa in arrivo?
Affitti 2025, domanda in crescita e offerta in fuga nelle città italiane
In Italia il mercato degli affitti vive nel 2025 una tensione strutturale: la domanda cresce, l’offerta arretra, i canoni aumentano del 3,5% annuo. Nomisma, per conto di CRIF e in collaborazione con Confabitare, fotografa il fenomeno nelle principali aree urbane e nei centri turistici, da Milano a Bologna, dove migliaia di abitazioni restano vuote o destinate ad altri usi.
Il divario tra chi cerca un alloggio e chi potrebbe offrirlo si allarga per paura della morosità e del deterioramento degli immobili, nonostante la politica monetaria più accomodante abbia riattivato le compravendite.
La domanda di locazione, alimentata da studio, lavoro e trasformazioni familiari, resta invece stabile e crescente, mentre le famiglie faticano a sostenere canoni sempre più alti rispetto ai redditi disponibili.
In sintesi:
- Canoni di locazione in Italia in crescita media del 3,5% nel 2025.
- Migliaia di abitazioni sfitte a Milano e Bologna restano fuori dal mercato.
- Proprietari frenati da timore di morosità, nonostante morosità effettiva al 3%.
- Certificato “Affittabile” di CRIF proposto per ridurre il rischio percepito.
Il paradosso abitativo emerge con chiarezza: esistono immobili inutilizzati, ma non arrivano sul mercato tradizionale. A Milano si stimano circa 25.000 abitazioni sottratte alla locazione ordinaria, a Bologna circa 8.000, spesso dirottate su affitti brevi o lasciate sfitte.
La politica monetaria del 2025, più accomodante, ha sostenuto soprattutto gli acquisti con mutuo, senza però allentare la pressione sugli affitti.
Secondo l’analisi di Nomisma, la domanda di locazione è ormai strutturale: scelte di mobilità lavorativa, percorsi universitari e cambiamenti nei nuclei familiari rendono l’affitto una soluzione sempre più diffusa e duratura, non più solo transitoria.
Proprietari timorosi, inquilini sotto pressione: i numeri reali del rischio
La scarsità di offerta nasce in larga parte dalla diffidenza dei proprietari. Il 31% dichiara di non voler affittare, un ulteriore 6% ha già smesso, frenato soprattutto dal timore della morosità e del deterioramento dell’immobile.
“Molti proprietari continuano a percepire il mercato della locazione come rischioso, soprattutto per la difficoltà di trovare inquilini affidabili”, osserva Alberto Zanni, presidente nazionale di Confabitare. “Questo clima di incertezza spinge una parte dei locatori a non mettere sul mercato le proprie abitazioni”.
Dal lato degli inquilini, il 63% denuncia l’impossibilità di trovare un alloggio adeguato a prezzi sostenibili, il 61% soffre per l’assenza di costruzione di patrimonio, il 53% segnala proprietari restii a migliorare gli immobili.
Due affittuari su cinque rinunciano a cambiare casa pur volendolo, convinti di non poter sostenere i nuovi canoni o di non trovare soluzioni adatte.
Eppure la morosità effettiva è limitata: solo il 3% degli affittuari risulta inadempiente o in ritardo, in netto miglioramento rispetto al 7% dell’anno precedente.
Tre conduttori su cinque dichiarano di aver sempre pagato puntualmente e quasi il 90% guarda al 2026 con fiducia sulla propria capacità di sostenere il canone, segnalando un rischio percepito molto più alto di quello reale.
Per colmare questo scarto nasce “Affittabile”, il certificato di affidabilità economico-finanziaria sviluppato da CRIF, già utilizzato in diversi Paesi europei.
Lo strumento attesta la solidità economica del potenziale inquilino e indica il canone sostenibile in base alle entrate mensili ricorrenti.
Oltre il 90% dei locatori vorrebbe poterlo richiedere in fase di selezione; tra gli inquilini, quasi due su cinque lo ritengono un vantaggio competitivo e un ulteriore 12% lo considera una pratica normale, in linea con gli standard internazionali.
Il 49% dei proprietari avrebbe già voluto richiedere il certificato, il 43% referenze da precedenti locazioni, il 39% buste paga o dichiarazioni dei redditi.
Secondo l’Osservatorio, i benefici potenziali sono rilevanti: il 42% dei locatori offrirebbe contratti più lunghi con garanzie certificate e il 36% valuterebbe canoni più aderenti alle reali possibilità dell’inquilino.
“Solo introducendo elementi di conoscenza oggettivi si può facilitare l’incontro tra domanda e offerta”, sottolinea Beatrice Rubini, Executive Director di CRIF, che avverte: “Per il 2026, l’impatto dei costi energetici domestici potrebbe influire sulla sostenibilità delle spese legate alla casa”.
Demografia, welfare abitativo e nuove leve per il mercato degli affitti
L’Osservatorio Affitti 2025 evidenzia che dietro le tensioni di mercato agisce una trasformazione demografica profonda.
L’Italia registra nascite ai minimi storici, nuclei familiari più piccoli, aumento delle persone sole e degli anziani, mentre i giovani si concentrano nelle aree urbane più dinamiche, spesso senza risorse sufficienti per acquistare casa.
Ne deriva una domanda abitativa più flessibile e frammentata, meno orientata alla proprietà e più costretta alla locazione di lungo periodo, specie nelle grandi città universitarie e nei poli occupazionali.
“Le dinamiche demografiche stanno trasformando profondamente la domanda abitativa”, spiega Elena Molignoni, Head of Real Estate di Nomisma. “In un Paese storicamente orientato alla proprietà cresce il ricorso all’affitto, ma l’offerta fatica a tenere il passo. Servono politiche e strumenti capaci di rendere il mercato più accessibile”.
Gli esperti indicano una serie di leve: maggiore flessibilità normativa, incentivi per riportare sul mercato il patrimonio sfitto, programmi di rigenerazione urbana nelle aree in declino, ruolo più attivo delle imprese nel welfare abitativo per attrarre talenti e lavoratori qualificati.
L’analisi sottolinea come i cambiamenti demografici, pur generando pressioni sui canoni e criticità sociali, offrano anche l’occasione per ripensare il mercato dell’abitare in chiave più inclusiva e sostenibile.
Strumenti di valutazione oggettiva come il certificato “Affittabile”, politiche pubbliche mirate e partenariati pubblico-privati potrebbero trasformare un’emergenza diffusa in un laboratorio di innovazione abitativa.
La vera sfida per il 2026 sarà legare sicurezza per i proprietari, accessibilità per gli inquilini ed efficientamento energetico, in un contesto di redditi stagnanti e costi della casa in crescita.
FAQ
Quanto sono aumentati gli affitti in Italia nel 2025?
Gli affitti in Italia sono aumentati mediamente del 3,5% nel 2025, secondo l’Osservatorio Affitti 2025 realizzato da Nomisma per CRIF con Confabitare.
Quante case sfitte si stimano a Milano e Bologna?
A Milano si stimano circa 25.000 abitazioni fuori dal mercato della locazione tradizionale, mentre a Bologna sono circa 8.000 unità.
Qual è oggi la quota reale di inquilini morosi?
La quota reale di inquilini morosi o in ritardo è pari al 3%, in netto miglioramento rispetto al 7% registrato l’anno precedente.
Come funziona il certificato di affidabilità Affittabile di CRIF?
Il certificato “Affittabile” di CRIF valuta la solidità economico-finanziaria dell’inquilino e indica il canone sostenibile in base alle entrate mensili ricorrenti.
Da quali fonti è stata elaborata questa analisi sul mercato degli affitti?
Questa analisi è stata elaborata congiuntamente a partire dalle fonti ufficiali Ansa.it, Adnkronos.it, Asca.it e Agi.it, opportunamente rielaborate dalla nostra Redazione.
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