Prospettive del real estate – I trend globali che definiscono opportunità e rischi

LMF Redazione LaMiaFinanza.it - 08/04/2021 15:34:13

I trend attuali di breve termine del settore immobiliare a livello globale:

I finanziatori continuano a mostrare un atteggiamento indulgente nei confronti dei debitori nel settore immobiliare, perché sono convinti che gli effetti della pandemia saranno nella maggior parte dei casi temporanei
I mercati domestici stanno reagendo bene, i flussi di capitale sono invece meno agli livello internazionale a causa delle restrizioni sugli spostamenti
L’aspettativa di incremento dell’inflazione e l’impennata dei rendimenti di lungo termine indicano un miglioramento delle prospettive di crescita e sosterranno un forte interesse per gli investimenti

I trend di lungo termine del real estate globale:

Evoluzione verso il real estate alternativo
Importanza crescente dei fattori ESG nel settore immobiliare
Maggiore flessibilità nei confronti del lavoro in ufficio e da remoto

Trend di lungo termine – approfondimento

Evoluzione verso il real estate alternativo

Dimensioni più ridotte: difficoltà nel puntare a metrature maggiori
Gli operatori rivestono un ruolo più importante: saper identificare gli asset best in class è fondamentale
Conoscere i megatrend globali – gli spostamenti demografici, la transizione verso un’economia a basso impatto ambientale e le innovazioni in ambito tecnologico – sarà imprescindibile per identificare i segmenti del real estate alternativo che sapranno registrare le performance migliori

I fattori ESG stanno acquisendo un’importanza crescente nel settore immobiliare

La transizione verso immobili a impatto zero è in corso e in alcuni settori inizierà a evidenziarsi il cosiddetto ‘brown discount’ – sarà probabilmente guidata dal segmento degli uffici nei mercati europei più importanti, quali Londra e Amsterdam
Normative come la SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) dell’Unione Europea e la regolamentazione di New York sulle emissioni porteranno a intraprendere ulteriori azioni e ad una maggiore trasparenza
Crescente attenzione per il valore sociale degli immobili: emergeranno opportunità dalla riqualificazione di tipologie immobiliari scarsamente utilizzate per offrire qualcosa di più interessante per le comunità locali

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Maggiore flessibilità per il lavoro in ufficio e da remoto

C’è una grande richiesta di immobili ‘smart’ ben connessi, a supporto di modelli di lavoro ibridi
Gli edifici ad uso uffici dovranno avere un effetto positivo sul benessere personale
Il cambiamento dei modelli di lavoro e le nuove modalità di trasporto avranno un impatto fondamentale nel definire lo sviluppo delle città

Europa

Nonostante i lockdown imposti dalla fine dell’autunno, il numero dei contagi sta risalendo con la terza ondata. Finora la distribuzione dei vaccini è avvenuta a ritmi troppo rallentati per avere un impatto reale.

Nonostante i lockdown, i grandi mercati europei sono rimasti attivi sul fronte degli investimenti. I mercati domestici, quali Germania, Svezia o Francia, stanno reagendo meglio dei mercati internazionali quali Polonia o Regno Unito.
L’ampio sostegno da parte dei governi, la politica accomodante della banca centrale e la tolleranza degli enti finanziatori hanno alleggerito la pressione sugli investitori del real estate nei settori retail e alberghiero più in sofferenza. Il giorno della “resa dei conti”, cioè della vendita forzata, è rimandato a molto più avanti nel corso dell’anno.
Il settore della logistica è fiorente, con una forte domanda di spazi e investitori che puntano a una maggiore esposizione. Gli affitti e i prezzi dovrebbero salire nel corso dell’anno.
I mercati dei prestiti si mantengono aperti, ma il pricing e la liquidità non hanno lo stesso andamento e i settori che non sono tra i favoriti sono trattati in modo molto differente dagli altri.
Con lo spostamento obbligato delle attività online, il prop-tech, considerato in precedenza un segmento di importanza secondaria, sta diventando più popolare tra i proprietari e gli altri attori dell’industria immobiliare.

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Stati Uniti

I driver della domanda emergente rappresentano una spinta favorevole per diverse tipologie immobiliari

Secondo le previsioni, nei prossimi cinque anni i mercati della Sun Belt registreranno la crescita demografica maggiore.
L’ondata demografica dei millennial, coloro che raggiungeranno i trenta e i quarant’anni nei prossimi 10 anni, sosterrà la domanda futura nei settori residenziali alternativi.
La domanda di abitazioni unifamiliari e l’attività edilizia correlata,spingeranno la domanda di magazzini nel prossimo decennio, perché chi si occupa di edilizia e di materiali da costruzione avrà bisogno di affittare spazi per lo stoccaggio.
Una quota crescente di giovani adulti vive ancora con la famiglia d’origine e sono di fatto tagliati fuori dal mercato degli affitti. Tuttavia, questo trend non è necessariamente destinato a durare e questa fascia della popolazione potrà rappresentare un grande bacino non esplorato di potenziali affittuari.
Gli studi medici altamente specializzati e le residenze per anziani più moderne sono gli asset meglio posizionati per future performance positive nel settore del real estate con focus health.

Asia-Pacifico

La ripresa sostenuta dalla politica è in atto e la distribuzione dei vaccini porterà a una ripresa più estesa e superiore al trend nel corso del 2021

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Il tasso di contagi ha rallentato in tutta la regione, mentre la distribuzione dei vaccini sta accelerando, facendo prevedere un’accelerazione del ritmo di crescita nella seconda metà dell’anno:

le economie stanno allentando le misure restrittive per facilitare il ritorno alla normale attività economica
le vaccinazioni contribuiranno a rescindere il legame tra infezioni e mobilità
gli stimoli fiscali, sostenuti da una politica monetaria ancora accomodante, continueranno a mitigare i rischi di una flessione

Gli squilibri a livello regionale sono destinati a persistere e saranno Cina, Australia e Giappone a guidare la ripresa; l’attuale divario tra il manifatturiero in forte espansione e un settore dei servizi limitato andrà riducendosi con la progressiva ripresa dei flussi turistici verso la fine dell’anno, con una conseguente spinta dei consumi che determinerà:

una domanda sostenuta da parte dei locatari di spazi logistici moderni, ancorati all’e-commerce e alla nuova domanda di prodotti alimentari freschi, che spinge la richiesta di celle frigorifere;
prospettive in cauto miglioramento per le vendite al dettaglio, grazie a redditi e consumi che vanno crescendo con la ripresa dei viaggi;
l’interesse degli investitori continua a indirizzarsi verso settori strutturalmente solidi come i data center, il residenziale multifamiliare e il settore delle life science, e verso segmenti selezionati nel mercato degli uffici, in particolare per quelli collegati ai comparti tech e life science.

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