Alberghi come asset class: il ritorno degli investimenti immobiliari nel turismo

Roberto Necci - 27/08/2025 18:11:05 (updated 27/02/2026 23:24:56)

Negli ultimi due anni, il comparto alberghiero è tornato prepotentemente sotto i riflettori degli investitori istituzionali e privati. Se durante la pandemia il settore era stato percepito come uno dei più fragili, oggi i dati macroeconomici e il trend dei flussi turistici mostrano un quadro profondamente diverso: il turismo mondiale cresce a ritmi superiori al PIL, mentre l’Italia consolida la sua posizione di destinazione leader, sostenuta da eventi come il Giubileo 2025, le Olimpiadi invernali di Milano-Cortina 2026 e un interesse crescente verso località minori, alimentato da nuove modalità di viaggio.

Alberghi contro uffici e retail

La comparazione con altre asset class immobiliari evidenzia un cambio di scenario: mentre gli uffici soffrono la transizione verso lo smart working e il retail combatte la concorrenza dell’e-commerce, gli hotel riescono a garantire un flusso di cassa più dinamico e modulabile.

Il rendimento lordo di un albergo urbano ben posizionato oscilla oggi tra il 5% e il 7%, con punte più alte in destinazioni leisure di fascia alta, contro valori spesso inferiori di uffici e centri commerciali. A questo si aggiunge la rivalutazione patrimoniale in città come Roma, Milano, Firenze e Venezia, dove l’offerta è limitata e la domanda in crescita.

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L’interesse delle SGR e dei fondi

Aumentano le operazioni che vedono protagonisti fondi immobiliari e SGR specializzate, che acquisiscono strutture da ristrutturare per riposizionarle sul mercato. Le principali direttrici sono:

conversione e riqualificazione di immobili esistenti, spesso ex uffici o strutture obsolete;
operazioni su NPL/UTP con banche e investitori opportunistici;
partnership con operatori alberghieri attraverso contratti di gestione o franchising.

Questa dinamica favorisce un mercato più professionale e orientato a standard internazionali, in grado di attrarre anche capitali stranieri che vedono nell’Italia un mercato a forte potenziale.

Opportunità e rischi

Gli investimenti nel comparto alberghiero offrono rendimenti interessanti, ma non sono esenti da rischi. La stagionalità, la dipendenza dal contesto macroeconomico e la necessità di un management specializzato rendono il settore meno “passivo” rispetto ad altre asset class. La scelta del giusto modello di gestione (affitto, management contract, franchising, hybrid) è determinante per trasformare un immobile in un asset redditizio e stabile.

L’albergo si conferma oggi come una asset class strategica, in grado di coniugare rendimento immobiliare e crescita legata all’industria turistica. Non a caso, sempre più family office e fondi stanno entrando in questo segmento, attratti dall’opportunità di coniugare reddito, rivalutazione patrimoniale e diversificazione.

In questo contesto, realtà specializzate come Investhotel Capital Partners svolgono un ruolo fondamentale: la società nasce come spin-off di un gruppo alberghiero operativo con oltre vent’anni di esperienza e assiste investitori, banche e fondi nella valutazione, acquisizione e gestione di asset alberghieri. Un supporto tecnico-finanziario che si traduce in analisi dei flussi di cassa, modelli di governance, operazioni di ristrutturazione e gestione di crediti problematici, permettendo di trasformare un immobile in difficoltà in un’opportunità di investimento.

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