Il mercato immobiliare in difficoltà in tutto il mondo: cala la fiducia dei costruttori e cresce l’allerta economica

Mercato immobiliare in difficoltà 

Partiamo dall’America: il mercato immobiliare statunitense sta attraversando una fase di forte incertezza. Secondo Mark Zandi, capo economista di Moody’s Analytics, il quadro è peggiorato al punto da giustificare un “codice rosso” sul settore, a causa del deterioramento delle prospettive. Vendite, costruzioni e prezzi delle abitazioni rischiano un calo se i tassi ipotecari, attualmente vicini al 7%, non diminuiranno in modo significativo, evento oggi improbabile.

Nonostante un inatteso aumento delle vendite di case esistenti a maggio, il ritmo complessivo rimane il più lento dal 2009. La stagione primaverile, solitamente la più vivace, non ha dato i risultati attesi, segno che la domanda resta debole e condizionata dal costo del credito.

Costruzioni e vendite in calo: segnali d’allarme

I dati più recenti indicano un calo marcato nella vendita e nella costruzione di nuove abitazioni. A maggio, le vendite di case unifamiliari sono diminuite del 13,7% rispetto al mese precedente. Anche i permessi edilizi sono in flessione, segnalando che i costruttori stanno rallentando la propria attività. Molti stanno persino posticipando l’acquisto di terreni, scelta che riflette le difficoltà del comparto.

Secondo Zandi, finché i tassi ipotecari resteranno elevati, è improbabile un’inversione di tendenza. L’intero settore rischia di diventare un freno per l’economia, con effetti a catena sull’occupazione, sull’indotto e sulla fiducia dei consumatori.

Anche i prezzi iniziano a mostrare segni di cedimento. L’indice Case-Shiller, che monitora i prezzi nelle 20 principali città americane, ha registrato a aprile un calo mensile dello 0,3%, in peggioramento rispetto a marzo. I costruttori iniziano a reagire: il 38% ha ridotto i prezzi a luglio, rispetto al 37% di giugno.

Il rallentamento della domanda ha anche spinto in alto il numero di cancellazioni di annunci immobiliari, segnale che molti venditori non trovano acquirenti disposti a sostenere i prezzi richiesti. Le aspettative si stanno rapidamente adattando a una nuova realtà di mercato.

Cresce l’offerta, ma aumentano anche le cancellazioni

Il numero di abitazioni in vendita è in aumento, ma le cancellazioni di inserzioni sono cresciute del 35% da inizio anno, e del 47% solo a maggio rispetto al 2024. Anche i proprietari con mutui a tassi vantaggiosi pre-pandemia si trovano costretti a vendere, complici cambiamenti lavorativi o esigenze familiari.

Tuttavia, molti preferiscono ritirare gli annunci piuttosto che vendere a prezzi inferiori. Secondo Realtor.com, questo squilibrio tra offerta e domanda potrebbe segnalare l’avvio di una fase recessiva nel settore immobiliare, con effetti potenzialmente gravi sull’intero sistema economico.

Impatti sull’economia in generale

Zandi avverte che un mercato immobiliare debole potrebbe diventare un ostacolo alla crescita economica. Con tassi fermi al 7%, il potere d’acquisto è in calo e l’attività edilizia ne risente. Il settore immobiliare, tradizionalmente un motore per l’economia statunitense, si sta trasformando in un freno. A complicare il quadro contribuiscono altri fattori: tensioni commerciali ereditate dalle politiche protezionistiche e inflazione elevata. Secondo gli analisti, ci sono i presupposti per una tempesta perfetta che potrebbe sfociare in una nuova recessione.

La situazione in Europa: divergenze nei trend ma preoccupazioni condivise

Rispetto agli Stati Uniti, il mercato immobiliare europeo mostra segnali meno accentuati di contrazione, ma ad eccezione del segmento delle nuove costruzioni di lusso, le preoccupazioni non mancano. Secondo i dati della Banca Centrale Europea, la stretta monetaria iniziata nel 2022 ha prodotto un rallentamento graduale dei prezzi e delle nuove costruzioni, soprattutto nei Paesi del Nord Europa e dell’eurozona centrale.

In Germania, ad esempio, i prezzi delle abitazioni hanno registrato un calo medio annuo del 5% nel primo trimestre 2025, segnando la flessione più marcata dagli anni Duemila. In Svezia e Paesi Bassi, la correzione del mercato è già in atto da diversi trimestri, anche a causa dell’elevata esposizione al debito immobiliare delle famiglie. In Francia e Italia, la discesa dei prezzi è più contenuta, ma il numero di transazioni è in calo costante.

Inoltre, il rallentamento delle nuove costruzioni è evidente anche in Europa, dove l’aumento dei costi di finanziamento e delle materie prime ha reso molti progetti meno redditizi o insostenibili. Le imprese del settore edilizio stanno rinviando nuovi cantieri e rinegoziando le condizioni di appalto, in particolare nei segmenti residenziali e commerciali.

Tuttavia, a differenza degli Stati Uniti, i tassi ipotecari in Europa sono mediamente più bassi – tra il 3,5% e il 5% – grazie a una politica monetaria meno aggressiva nel recente passato e a un minor livello di indebitamento delle famiglie in alcuni Paesi.

Un ciclo globale in fase discendente

Nonostante le differenze, il ciclo immobiliare appare in fase discendente su entrambe le sponde dell’Atlantico, anche se con velocità e intensità diverse. L’elemento comune è l’elevato costo del credito, che frena la domanda e mette in difficoltà sia i costruttori sia i potenziali acquirenti.

Per entrambi i mercati, il nodo centrale resta la necessità di adattarsi a un contesto di “denaro meno abbondante” e di revisione delle aspettative: dopo anni di crescita sostenuta, il settore immobiliare si trova ora in una fase di consolidamento, in cui saranno cruciali politiche pubbliche efficaci e una gestione attenta del rischio finanziario.

Il deterioramento del mercato immobiliare è ormai un dato di fatto, e potrebbe avere ripercussioni ben oltre il comparto stesso. I costruttori perdono fiducia, i prezzi iniziano a scendere, e la domanda rimane debole. Senza un calo dei tassi o interventi mirati, il rischio è che il settore immobiliare continui a indebolirsi, amplificando le tensioni già presenti nel sistema economico globale.