Gli hotel si confermano oggi una asset class strategica: l’hospitality è passata da nicchia a traino del mercato immobiliare in Italia

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In Italia il turismo macina record e spinge gli investimenti: hotel al 22% del mercato real estate nel 2025, tra SGR attive e piattaforme dedicate

Gli hotel si confermano oggi una asset class strategica: uniscono un rendimento immobiliare difensivo alla possibilità di “prezzare” ogni giorno la domanda turistica, ovvero variare i prezzi delle camere in tempo reale in base all’andamento della domanda, intercettando così la crescita strutturale dei flussi verso l’Italia. I numeri raccontano bene questo mix. Nel 2024 le presenze negli esercizi ricettivi hanno toccato 458,4 milioni (+2,5% sul 2023), con un forte contributo degli stranieri (+15,6% nel IV trimestre), nuovo massimo storico per il Paese. Allo stesso tempo, secondo Banca d’Italia, il saldo turistico 2024 è salito a 21,2 miliardi (circa l’1% del PIL), segno di una spesa internazionale sempre più robusta.

L’hospitality da nicchia a traino del mercato immobiliare in Italia

Sul fronte degli investimenti, l’hospitality è passata da nicchia a traino del mercato. Nel primo semestre 2025 gli hotel hanno rappresentato il 22% del volume immobiliare transato in Italia, con circa 1,2 miliardi di euro (+47% a/a); includendo i progetti di conversione si sfiora 1,5 miliardi, primo settore per quota sul totale. Quasi metà del capitale è internazionale (vedi i dati pubblicati da JLL). Un quadro coerente con la ripresa dei flussi globali di capitale nel segmento alberghiero: nel 2024 gli investimenti cross-border sono cresciuti del 55% su base annua, molto più del +16% dell’intero comparto, secondo CBRE, società statunitense quotata al NYSE, leader mondiale nella consulenza e nei servizi per il real estate commerciale.

Anche le aspettative rimangono positive: nel 2024 oltre la metà degli investitori sondati da CBRE indicava un aumento degli acquisti, puntando su asset value-add e opportunistici e su un costo del capitale in normalizzazione. Per CBRE un asset value-add non è un “trophy asset” già stabilizzato (core), ma nemmeno un immobile in condizioni critiche (opportunistic). Sta nel mezzo.

Fondi e SGR italiane

Dietro ai volumi c’è un movimento sempre più visibile di fondi e SGR italiane. Castello SGR, tra i principali player in Italia, ha lanciato una piattaforma dedicata (Hospitality Italian Infrastructure Platform) per consolidare e riposizionare asset alberghieri; nel 2025 ha proseguito con acquisizioni mirate sul Lago di Como e nuovi serviced apartment in montagna, a testimonianza di una strategia che integra gestione e sviluppo. Kryalos SGR presidia la filiera del lifestyle con progetti come The Hoxton Firenze (aperto nel marzo 2025) e lo sviluppo del Lake Como EDITION, segnali della crescente penetrazione dei brand internazionali in destinazioni italiane iconiche. COIMA, insieme a Eagle Hills, ha sbloccato un intervento da 200 milioni per il restauro del Grand Hôtel des Bains al Lido di Venezia, esempio di riqualificazione di asset storici ad alto potenziale. A livello pubblico, il Fondo Nazionale del Turismo di CDP Real Asset SGR continua ad acquisire e rinnovare strutture strategiche, con obiettivi fissati entro fine 2025, mentre gli incentivi FRI-Tur sostengono capex green e digitale nelle strutture ricettive.

Con capex (capital expenditures) si indicano i costi di investimento per rinnovare o migliorare un immobile. Quando parliamo di capex green, ci riferiamo a tutti quegli interventi destinati a rendere più sostenibili ed efficienti le strutture, sia dal punto di vista energetico, sia ambientale.

L’hotel è un “immobile operativo”

La tesi industriale è chiara: l’hotel è un “immobile operativo” che combina stabilità (mattoni) e crescita (ricavi), protetto dall’indicizzazione dei canoni nei casi in locazione e soprattutto dalla capacità di adeguare ADR e RevPAR in gestione. Per ADR Average Daily Rate si intende la tariffa media giornaliera per camera venduta, ovvero calcola ricavi da camere e numero di camere vendute. Il RevPAR – Revenue per Available Room è il ricavo medio per camera disponibile, quindi considera sia il prezzo sia l’occupazione.

In Italia questa dinamica è amplificata da fondamentali turistici favorevoli (quota turismo/PIL al 10,8% nel 2024) e da margini di consolidamento ancora ampi: la penetrazione delle catene resta storicamente bassa ma in rapido aumento, con una pipeline 2023-2025 di oltre 25mila nuove chiavi, per metà nell’upscale ( categoria di hotel di fascia medio-alta) e quasi un terzo nel lusso. In parallelo cresce il filone delle conversioni (uffici/residenziale a uso turistico-ricettivo) che alimenta prodotto nuovo nelle città d’arte e nei business hub, spesso con modelli ibridi hotel-serviced apartment, più resilienti ai cicli. Sono strutture che uniscono le caratteristiche di un hotel e di un residence/appartamento: come un hotel offrono servizi alberghieri (reception, pulizie, colazione, concierge, palestra, spazi comuni); come un appartamento mettono a disposizione unità più ampie e autonome, spesso con cucina o angolo cottura, ideali per soggiorni lunghi o per clientela business/family. In sintesi: uniscono la flessibilità del residenziale con la qualità dei servizi alberghieri.

Cosa guardano oggi fondi e SGR?

Tre direttrici: pricing e ciclo dei tassi (il repricing 2023-2024 e la prospettiva di costi del capitale meno rigidi hanno riaperto la finestra per M&A e capex), brandizzazione e gestione (contratti HMA, lease e franchising in espansione), e sostenibilità operativa (riduzione dei costi energetici e criteri ESG come leva di valorizzazione). Sono driver coerenti con le survey europee e con le strategie di portafoglio riportate dai principali advisor.

Il rovescio della medaglia esiste: compressione dei margini in alcune destinazioni mature, necessità di investimenti importanti per l’adeguamento green degli immobili, iter autorizzativi lunghi per i cambi d’uso. Ma la traiettoria resta favorevole grazie alla domanda internazionale (spesa straniera in Italia +4,9% nel 2024 in termini nominali) e a un pipeline di brand globali che continua ad allargarsi

Rischi congiunturali e macroeconomici

Gli investimenti alberghieri sono ciclici e strettamente legati all’andamento dell’economia e dei flussi turistici. In caso di recessione o shock esterni (come si è visto con la pandemia), la domanda internazionale può calare rapidamente. Nel 2024, ad esempio, nonostante il record di presenze, la spesa reale dei turisti stranieri in Italia è cresciuta meno del previsto (+4,9% in termini nominali secondo Banca d’Italia) a causa dell’inflazione e dell’aumento dei costi energetici.

Pressione sui margini operativi. Molte strutture necessitano di forti investimenti in riqualificazione energetica e digitale. Secondo il Ministero del Turismo, il programma FRI-Tur ha registrato una domanda di finanziamenti superiore alle risorse disponibili, segno di un fabbisogno enorme di capex per rimanere competitivi. L’aumento dei costi di gestione (energia, personale, manutenzione) può comprimere il margine operativo lordo, specie nelle destinazioni meno premium.
Dipendenza dalla stagionalità. In Italia la domanda turistica resta molto concentrata nei mesi estivi e nelle città d’arte. Questo genera volatilità dei ricavi e maggiore esposizione al rischio di underperformance nei periodi di bassa stagione. Secondo ENIT, oltre il 55% delle presenze 2024 si è concentrato tra giugno e settembre.
Rischi regolatori e burocratici. I progetti di conversione o riqualificazione incontrano spesso iter autorizzativi lunghi e complessi, specialmente nei centri storici vincolati. Le SGR segnalano che i tempi per ottenere permessi di cambio d’uso o approvazioni paesaggistiche possono superare i 24 mesi, con un impatto diretto sul rendimento atteso.

Sovrapposizione con l’extralberghiero

Il boom degli affitti brevi e delle piattaforme come Airbnb erode parte della domanda alberghiera tradizionale, soprattutto nelle città d’arte. Secondo ISTAT, nel 2024 le presenze nelle locazioni turistiche sono cresciute del 14%, quasi il triplo del ritmo degli hotel.

Rischi finanziari

Il settore è fortemente esposto al costo del capitale. La fase di repricing degli asset avviata tra 2023 e 2024 ha ridotto i valori in alcune piazze. Secondo CBRE, oltre il 40% degli investitori europei prevede ulteriori correzioni di prezzo nel 2025, soprattutto sugli asset value-add, rendendo cruciale il timing dell’operazione.

Investire negli hotel in Italia significa oggi cavalcare una domanda turistica strutturalmente in crescita, ma anche misurarsi con rischi concreti: ciclicità economica, costi operativi elevati, stagionalità marcata, concorrenza extralberghiera, burocrazia e incertezza sul repricing. Proprio per questo i grandi fondi e le SGR si concentrano su asset prime (immobili di qualità eccellente, top di gamma per caratteristiche e posizione), brand globali e strategie di gestione attiva: sono i fattori che permettono di mitigare i rischi e trasformarli in opportunità di crescita.