Il valore degli immobili residenziali in Europa torna a salire

Dopo un periodo di flessione, il valore degli immobili nei 25 principali mercati immobiliari residenziali europei è tornato a crescere. È quanto emerge dal PATRIZIA INSIGHT – European Residential Markets, il report di PATRIZIA che fotografa l’andamento del settore residenziale in Europa.

Sebbene il ciclo sia cambiato, la ripresa non è affatto uniforme. La crescita media del valore degli immobili prime nelle 25 città principali è passata da +11% nel 2022 a -14% nel 2023. Alla fine del secondo trimestre del 2025, il valore del capitale immobiliare residenziale è tornato a crescere, ma il divario tra le città si è ulteriormente ampliato: infatti, le città del quartile superiore, quelle cioè che hanno registrato le migliori performance in termini di crescita, hanno registrato un aumento del valore del capitale prime del 13% su base annua, mentre quelle del quartile inferiore hanno raggiunto solo il 3%, una differenza maggiore rispetto all’epoca pre-2022.

Ciò evidenzia come la ripresa del mercato sia stata disomogenea e come la crescita si sia concentrata in poche, selezionate città.

Marcus Cieleback, Chief Urban Economist di PATRIZIA, ha commentato: “Il segnale incoraggiante è che tutti i mercati hanno superato i loro minimi e sono tornati a crescere, confermando che la ripresa è diffusa. Questa divergenza crescente indica un cambiamento fondamentale. Come chiarisce il report, la performance degli investimenti residenziali non è più guidata principalmente dai movimenti generali del mercato dei capitali. Al contrario, le caratteristiche specifiche delle città e le peculiarità degli asset stanno tornando a essere i fattori decisivi per ottenere rendimenti elevati”.

La dimensione della città è un indicatore inadeguato per la liquidità degli investimenti: i fondamentali guidano la classifica PATRIZIA City Ranking.

Cieleback ha aggiunto: “Con il vecchio manuale macroeconomico che ha ormai perso il suo potere predittivo, gli investitori hanno bisogno di una bussola diversa per orientarsi. Le caratteristiche delle città sono ora i più efficaci indicatori dell’attrattività degli investimenti residenziali. Il PATRIZIA City Ranking mostra che il successo dipende dalla selezione di città con il giusto profilo demografico ed economico, perché la dimensione da sola non garantisce liquidità o crescita a lungo termine”.

Il PATRIZIA City Ranking sottolinea come i fondamentali urbani in 142 città guidino l’attrattiva degli investimenti. Invece di concentrarsi sul PIL o su semplici misure come la dimensione della città, la classifica combina 28 indicatori del mercato come qualità della posizione, innovazione, connettività e altri fattori. Infatti, le 10 città principali europee rappresentano solo il 24% della popolazione urbana del Continente, ma hanno determinato quasi il 45% di tutte le transazioni residenziali dal 2019.

Efficienza energetica e accessibilità economica plasmano la performance a livello di asset e di quartiere

A livello di singolo asset, il PATRIZIA INSIGHT conferma che l’efficienza energetica incide direttamente sui prezzi all’interno del settore residenziale. Ad esempio, nelle 7 principali città tedesche, le proprietà con certificazione energetica (EPC) di classe A/A+ hanno un premio di prezzo di circa il 5-6% rispetto alla classe D, mentre gli immobili inefficienti (EPC F-H) sono scambiati a sconti chiari, intorno al -2%. A Monaco di Baviera, una simulazione del mercato degli affitti mostra che l’aggiornamento di una proprietà da EPC G/H a B può generare aumenti di affitto fino a 5 euro per metro quadro al mese, a parità di altre condizioni.

L’accessibilità economica è altrettanto cruciale per plasmare la performance degli investimenti. Per misurarla, PATRIZIA ha introdotto il Net Rental Stress Ratio, che evidenzia i quartieri in cui le famiglie sono più finanziariamente in difficoltà. I risultati mostrano contrasti significativi anche all’interno delle stesse città: ad esempio, Evere a Bruxelles affronta un forte stress legato agli affitti, mentre Watermael-Boitsfort rimane relativamente più resiliente.

Georg Kläger, Senior Strategist di PATRIZIA, ha commentato: “Il PATRIZIA Net Rental Stress Ratio è una metrica semplificata di accessibilità che adatta i calcoli tradizionali del rapporto affitto/reddito incorporando l’affitto netto e il potere d’acquisto per famiglia, compresi i benefici sociali. Sottolinea dove il peso degli affitti è più gravoso e dove le famiglie sono più resilienti, offrendo agli investitori una visione più nitida dell’accessibilità economica e una guida preziosa per strategie abitative mirate”.

I flussi transfrontalieri rimangono contenuti ma altamente concentrati

Mentre i fondamentali cittadini si rafforzano, gli investimenti transfrontalieri nel settore residenziale europeo devono ancora riprendersi completamente. Il PATRIZIA INSIGHT mostra che l’attività di investimento è altamente concentrata in pochi mercati specifici. Gli investitori statunitensi rimangono la fonte di capitale dominante, rappresentando il 51% degli investimenti transfrontalieri nel periodo fino al secondo trimestre del 2025. Il Regno Unito è il principale destinatario, attirando il 43% dei flussi in entrata, con la Germania come secondo paese, ma a grande distanza.

Stabilità del reddito, diversificazione e nuovi segmenti abitativi definiscono il prossimo approccio degli investimenti

Il PATRIZIA INSIGHT chiarisce che il manuale degli investimenti residenziali è maturato. L’era dei facili guadagni guidati dai fattori macroeconomici è finita. La sovra-performance dipenderà dalla capacità di adattarsi a nuove realtà e a forze trainanti comportamentali:

Negli alloggi per studenti, mercati chiave come Madrid, Milano, Copenaghen e Berlino rimangono calamite per il capitale a lungo termine, mentre le città universitarie più piccole, tra cui Torino, Poznań e Valencia, sono attraenti ma richiedono strategie più selettive.

Marcelo Cajias, Head of Investment Strategy and Data Intelligence di PATRIZIA, ha commentato: “Stiamo entrando in un contesto di investimento più dettagliato e diversificato. Per avere successo, gli investitori devono concentrarsi su flussi di reddito stabili, diversificare tra i vari quartieri urbani e le diverse aree geografiche, e integrare nuovi segmenti abitativi che stanno raggiungendo una dimensione rilevante. Questi sono gli elementi fondamentali per ottenere rendimenti importanti nel lungo periodo”.

A proposito del capoluogo lombardo, il report di PATRIZIA evidenzia come Milano sia una città che offre un buon equilibrio tra crescita degli affitti e stabilità.

Il report inserisce Milano nella categoria “High growth, low fluctuations cities” (città a forte crescita e bassa volatilità), con caratteristiche specifiche:

Ne consegue che per un investitore in cerca di sicurezza e flusso di cassa costante a lungo termine, Milano rappresenti una delle migliori opzioni di investimento in Europa.