Immobiliare, il 2025 segna la riscossa: prima casa al 73% delle compravendite. Ma il sistema delle agevolazioni va riordinato

Il mercato immobiliare italiano archivia un secondo trimestre 2025 in forte ripresa: secondo l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, il 72,5% degli acquisti di abitazioni ha beneficiato dell’agevolazione “prima casa”, con punte dell’85,2% a Roma e dell’81,8% a Genova. È il livello più alto degli ultimi due anni.

Il beneficio fiscale – che riduce l’imposta di registro dal 9% al 2% negli acquisti tra privati, o l’Iva dal 10% al 4% nei rapporti con le imprese – ha spinto le transazioni, cresciute dell’8,1% su base annua tra aprile e giugno, dopo l’11,2% registrato nel trimestre precedente. Un risparmio che, per un immobile tipo, supera i 4mila euro, mentre negli acquisti da costruttore può arrivare a 15mila euro su valori medi di 250mila euro.

«L’impatto delle agevolazioni fiscali è evidente – commenta il dott. Fabrizio Stella, esperto immobiliare –, non solo incentivano l’accesso alla proprietà per famiglie e giovani coppie, ma si riflettono direttamente sulla dinamica dei mutui. Nel secondo trimestre quasi la metà delle compravendite è stata accompagnata da un finanziamento ipotecario. Senza questi strumenti, una parte consistente della domanda sarebbe rimasta fuori dal mercato».

Se la spinta fiscale e la riduzione dei tassi hanno sostenuto la corsa del mattone, il quadro resta a più velocità. Nei piccoli centri le compravendite hanno superato quelle dei capoluoghi (+8,4% contro +7,2%), mentre sul fronte dei prezzi Nomisma segnala aumenti moderati nelle principali città (+3,8% a Roma, +3,2% a Palermo, +2,6-2,8% tra Firenze e Bologna) e un calo a Milano (-1,3%).

«Il dato milanese – aggiunge Stella – mostra come il mercato potrebbe essere arrivato a un ipotetico punto di saturazione: i valori sono già molto alti e non sempre la crescita è assorbibile. Viceversa, Roma, Firenze e Palermo hanno ancora margini di rialzo, pur con un andamento più graduale rispetto al passato».

Sul piano normativo, restano irrisolte le complessità legate al concetto di “prima casa”. La giurisprudenza ha di recente chiarito che il beneficio può valere anche quando l’immobile già posseduto non è più idoneo, ma non mancano effetti distorsivi: ad esempio, l’acquisto di una nuda proprietà agevolata impedisce successivamente di fruire dello sconto sull’acquisto della piena proprietà.

«Sono passati oltre dieci anni dal restyling del 2014 – sottolinea ancora Stella –. Il momento è maturo per un riordino complessivo delle agevolazioni sugli acquisti. Non solo per garantire maggiore equità e semplicità, ma anche per ridurre le distorsioni che rischiano di frenare la liquidità del mercato».

Le previsioni divergono: Nomisma prospetta una crescita lenta e selettiva dei prezzi nel 2026, mentre Scenari Immobiliari parla di un quasi “boom”, con 800mila abitazioni vendute e un fatturato oltre i 170 miliardi di euro (+8,4%). In ogni caso, la solidità della domanda si accompagna alla fragilità reddituale di una parte crescente di acquirenti, sostenuti dalle agevolazioni ma esposti a eventuali nuove strette sui tassi.

«Il rischio – conclude Stella – è che questa domanda “grigia”, emersa solo grazie al calo dei tassi e agli sconti fiscali, si riveli poco sostenibile se le condizioni dovessero peggiorare. Per questo serve una strategia di medio periodo che unisca incentivi, politiche abitative e un’offerta edilizia adeguata».

Claudio Bonato