Affitti brevi e nuove tasse: cosa cambia con la stretta del 2026. E attenzione anche agli sfratti

Con la Legge di Bilancio 2026, il Governo introduce una serie di modifiche che incidono direttamente sul mercato degli affitti brevi e sulla gestione degli sfratti, due fronti da tempo sotto osservazione per le loro implicazioni economiche e sociali. L’obiettivo dichiarato è duplice: da un lato, aumentare la trasparenza e l’equità fiscale in un settore in forte espansione; dall’altro, garantire una maggiore tutela degli inquilini in situazioni di morosità o precarietà abitativa.

Tasse più alte per gli affitti brevi

Secondo la nuova normativa, i redditi derivanti dagli affitti di durata inferiore ai 30 giorni saranno soggetti a una cedolare secca del 26%, contro l’attuale 21%, con un ulteriore aumento fino al 28% per chi gestisce più di due immobili destinati ad affitti turistici. La misura è contenuta nella bozza della Legge di Bilancio 2026 (art. 7, commi 1-4) e si inserisce nel solco tracciato dal DL 145/2023 e dal DL 50/2017, che avevano già introdotto la definizione di “locazioni brevi” e l’obbligo di identificazione tramite codice univoco nazionale (CIN).

La stretta risponde alla crescita esponenziale delle piattaforme digitali come Airbnb e Booking, che secondo i dati del MEF e dell’Agenzia delle Entrate rappresentano ormai oltre il 15% del mercato delle locazioni residenziali italiane. L’aumento dell’aliquota mira a colmare il gap fiscale con gli affitti a lungo termine e a contrastare i fenomeni di evasione e sommerso. Come osserva Il Sole 24 Ore, “il settore degli affitti brevi genera profitti elevati ma ancora sfugge in parte ai controlli, soprattutto nelle grandi città turistiche”.

Per favorire la tracciabilità, il Governo rafforza inoltre l’obbligo di comunicazione dei dati relativi ai contratti e ai flussi di pagamento direttamente all’Agenzia delle Entrate, tramite i portali digitali intermediari, secondo quanto previsto dall’articolo 4 del DL 50/2017, ora integrato con sanzioni più severe in caso di omissione.

Nuova disciplina sugli sfratti

Parallelamente, il Ministero della Giustizia ha dato attuazione al DL 76/2025, che introduce un sistema di digitalizzazione e priorità automatica per i procedimenti di sfratto. A partire da gennaio 2026, i Tribunali dovranno utilizzare un registro elettronico unico per la gestione dei ricorsi, con tempi di definizione ridotti e comunicazioni telematiche obbligatorie. L’obiettivo è garantire un equilibrio tra tutela della proprietà privata e protezione dei soggetti vulnerabili.

Secondo La Repubblica, il nuovo sistema “rende più rapido il recupero dell’immobile, ma al tempo stesso impone al giudice di valutare caso per caso la possibilità di rinvii per motivi sociali, soprattutto quando si tratta di nuclei familiari con minori”.

La riforma, inoltre, stabilisce che le procedure di sfratto per morosità potranno essere sospese solo per un periodo massimo di 60 giorni, salvo interventi dei servizi sociali, superando la frammentazione normativa regionale che aveva rallentato l’applicazione delle misure di tutela.

Un equilibrio difficile

La combinazione di tasse più alte e nuove regole sugli sfratti ha già suscitato dibattito tra le associazioni di categoria. Federalberghi accoglie positivamente la stretta fiscale, definendola “un passo verso una maggiore concorrenza leale nel settore turistico”, mentre Confedilizia denuncia “il rischio di penalizzare i piccoli proprietari che integrano il reddito familiare con un affitto stagionale”.

Resta da vedere se la nuova disciplina riuscirà davvero a coniugare trasparenza e sostenibilità sociale. Come nota Il Financial Times nel suo commento sul mercato immobiliare europeo, “l’Italia è uno dei Paesi in cui la sfida tra redditività turistica e diritto all’abitare diventerà un banco di prova per le politiche fiscali del futuro”.