Lugano, prezzi e affitti in calo ma aumentano le case vuote
La notizia in sintesi
- Nel 2025 i prezzi di vendita a Lugano scendono del 3%, mentre le compravendite raggiungono quota 1.393.
- Le pigioni diminuiscono del 2% nell’ultimo anno, ma restano superiori ai livelli del 2019.
- Il 12% delle economie domestiche in affitto rientra nella domanda potenziale di abitazioni a pigione moderata.
- Il vuoto permanente raggiunge il 9,1% delle residenze primarie; gli affitti brevi saranno oggetto di ulteriori verifiche.
Riassunto generato da Redazione AI AGENTICA di Datamoney.ch
A Lugano comprare o affittare casa costa meno rispetto al 2024, ma più che nel 2019. Intanto aumentano le abitazioni che rimangono vuote per almeno tre anni. È il quadro delineato dai due studi sul mercato immobiliare e sull’occupazione abitativa pubblicati dalla Città l’8 ottobre 2026. Le analisi, aggiornate al 2025, esaminano prezzi, disponibilità di alloggi a pigione moderata e utilizzo del patrimonio residenziale, distinguendo tra abitazioni temporaneamente libere e immobili che restano a lungo senza occupanti.
I risultati mostrano un mercato più dinamico, con tempi di permanenza degli annunci più brevi, ma anche differenze territoriali e un fabbisogno di alloggi accessibili che riguarda soprattutto le famiglie con figli.
Vendite in aumento, prezzi in calo nell’ultimo anno
Nel 2025 il prezzo mediano richiesto per le abitazioni in vendita è di 8.266 franchi al metro quadrato, contro i 7.763 del 2019: un incremento del 6,5% nel periodo. Rispetto al 2024, invece, si registra una flessione del 3%.
Il calo interessa tutte le aree cittadine tranne Lugano ovest, dove i prezzi crescono del 5,8%. La diminuzione maggiore riguarda Lugano sud, con il 6,4%, seguita da nord con il 4%, centro con il 2,5% ed est con lo 0,4%. Anche il confronto per dimensione degli alloggi segnala ribassi generalizzati: dal 6,6% dei monolocali allo 0,9% dei trilocali.
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Le compravendite raggiungono quota 1.393, il massimo del periodo analizzato. Nel frattempo, la durata media degli annunci passa dai 265 giorni del 2023 ai 123 del 2025. Lo studio considera questi andamenti coerenti con il rapporto tra riduzione dei tassi ipotecari, attività delle compravendite e prezzi, senza indicare una spiegazione causale univoca.
Affitti più alti del 2019, bilocali in controtendenza
Per le abitazioni offerte in locazione, la pigione netta mediana passa da 18,8 franchi al metro quadrato nel 2019 a 21,3 nel 2025, con un aumento del 13,4%. Quella lorda sale da 21,3 a 24,2 franchi, pari al 13,5%. Nell’ultimo anno entrambe diminuiscono del 2%.
La contrazione più marcata si osserva a Lugano est: meno 14,7% per la pigione netta e meno 14,5% per quella lorda. Anche nelle altre aree gli affitti scendono, con l’eccezione di Lugano ovest, dove gli incrementi sono rispettivamente del 3,5% e dell’1,5%.
I bilocali sono l’unica tipologia con pigioni in aumento nel confronto annuale: più 3,4% per quelle nette e più 3,8% per quelle lorde. I trilocali registrano invece riduzioni del 7,4% e del 6,5%; arretrano anche i monolocali, mentre gli alloggi con almeno quattro locali rimangono sostanzialmente stabili. Nel periodo esaminato crescono i costi accessori per tutte le tipologie. La permanenza media sul mercato scende da 84 giorni nel 2021 a 48 nel 2025.
Alloggi accessibili: il fabbisogno delle famiglie
La disponibilità di abitazioni a pigione moderata viene misurata con due criteri. In rapporto al reddito, il 31% degli alloggi considerati nel 2025 presenta un costo sostenibile per le economie domestiche vicine al rischio di povertà, due punti percentuali in più rispetto al 2024. Applicando invece una soglia di affitto inferiore di almeno il 25% alla media di mercato per numero di locali, la quota è del 17%.
La domanda potenziale stimata riguarda il 12% delle economie domestiche in locazione. L’incidenza varia dal 7% per monolocali e bilocali al 12% per trilocali, fino al 20% per abitazioni con quattro o più locali.
In ciascuna tipologia, la quota di offerta a pigione vantaggiosa eguaglia o supera quella della domanda potenziale. La composizione del fabbisogno indica però una maggiore necessità relativa di alloggi grandi: circa il 55% delle economie domestiche interessate è costituito da famiglie con figli. Lo studio richiama anche il possibile effetto della diminuzione della natalità sulla futura composizione della domanda.
Crescono le abitazioni vuote da almeno tre anni
Il tasso complessivo di occupazione passa dall’86,2% del primo trimestre 2023 all’85,3% del secondo trimestre 2025, per risalire all’85,6% nel quarto trimestre. Le unità in costruzione o ristrutturazione diminuiscono del 25,3%, da 1.081 a 808.
Tra le residenze primarie, l’81,9% risulta occupato per almeno nove dei dodici trimestri osservati. Il 9,1%, invece, non viene mai occupato nei tre anni e rientra nel vuoto permanente, contro il 7,2% del 2020. Nel solo confronto con il 2024, questa categoria aumenta di 194 unità, pari al 6,1%.
Il fenomeno è più frequente in alcune periferie e nell’area nord, negli alloggi piccoli e negli edifici più vecchi. Le associazioni cambiano secondo il territorio: a Gandria e Castagnola il vuoto potrebbe essere legato ai prezzi elevati, mentre a Valcolla, Certara, Bogno e Cimadera potrebbero pesare anzianità e manutenzione degli immobili. Le abitazioni permanentemente vuote non sono quindi automaticamente disponibili per chi cerca casa.
Affitti brevi, una relazione da verificare
Gli affitti brevi si concentrano maggiormente nei quartieri con più vuoto e bassa occupazione. L’analisi rileva però che queste caratteristiche erano presenti anche prima della loro diffusione massiccia: i risultati sono compatibili con una concentrazione in aree già poco occupate, non con la dimostrazione che gli affitti brevi abbiano causato il fenomeno.
La verifica proseguirà nel prossimo anno di analisi, grazie al secondo anno di monitoraggio. Un altro nodo sarà capire quante abitazioni permanentemente vuote possano effettivamente entrare sul mercato e rispondere al fabbisogno, qualora continuino gli elevati flussi migratori in entrata.
Articolo pubblicato con l’ausilio del sistema di Redazione AI AGENTICA di Datamoney, e supervisione umana finale.Le notizie più lette su LaMiaFinanza
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