Real Estate, dove la ricerca del rendimento e la reflazione uniscono le forze

Da settembre, il ritorno del tema della reflazione sui mercati si è in qualche modo già attenuato dal momento che si sta alternando nuovamente con l’ostinata ricerca di rendimenti da parte degli investitori.

L’immobiliare è un’asset class che presenta un’esposizione sia alla ricerca di rendimenti che al tema della reflazione.

In un contesto di crescita discreta ma con il rischio di tassi di interesse bassi, il real estate ha in genere una buona prestazione. In momenti come questo, l’immobiliare è spesso preferito dagli investitori rispetto ad altre asset class per via di alcune sue caratteristiche simili all’obbligazionario, presentando anche l’aspetto della compensazione dell’inflazione. Questo potrebbe rendere il contesto macroeconomico del 2017 un ambiente favorevole per quest’asset class e quindi farla preferire agli investitori. Tuttavia, non è ancora questo il caso.

Ciò può essere in parte spiegato esaminando alcuni dei venti contrari strutturali che questa asset class sta affrontando. Ad esempio ostacoli come il passaggio dai negozi con punti vendita reali all’e-commerce e il “flex working”, che riduce la domanda di spazi per uffici, hanno entrambi avuto un impatto molto negativo sul settore immobiliare quotato. Da inizio anno ad oggi, si registra una differenza di performance di circa 25 punti percentuali tra il segmento meno performante (REIT- Real Estate Investment Trust – retail) e quello più performante (REIT- Real Estate Investment Trust – industrial). Ciò è dovuto soprattutto a differenze significative nei fondamentali dei settori. Come detto, i REIT retail stanno affrontando una fase di difficoltà a causa del passaggio allo shopping online, mentre i REIT Industriali stanno guadagnando poiché possiedono e gestiscono centri di distribuzione e magazzini.

In una prospettiva top down, vediamo che i dati macroeconomici sono solidi e migliori delle aspettative. Ciò è di supporto all’immobiliare. Guardando al contesto dei tassi di interesse, il rischio di un rapido aumento dei tassi di interesse appare ancora limitato data la carenza di inflazione, ma un contesto di tassi in rialzo combinato con credit spread ai minimi potrebbe creare dei venti contrari.

Un ulteriore elemento attualmente di supporto al real estate è l’elevato livello di posizionamento short nell’immobiliare statunitense, che al 6% è vicino ai suoi massimi degli ultimi 3 anni. Al tempo stesso, il premio sui dividendi del credito Investment Grade europeo del 3.6% è il più alto raggiunto in oltre 10 anni. Questi due elementi ci portano a ritenere che una parte dei venti contrari strutturali è già stata scontata. Dal canto loro, i venti a favore ciclici (la crescita nelle vendite retail, l’andamento positivo del mercato del lavoro, gli indicatori di fiducia elevata ecc) sono ancora presenti.

Patrick Moonen – Principal Strategist Multi Asset – NN Investment Partners