Private market, le opportunità d’investimento nel real estate pubblico europeo

Editor - LMF - 05/04/2022 11:46:43 (updated 26/03/2025 02:44:06)

In un contesto di mercato contrassegnato da una forte volatilità dei titoli e da una ripresa dell’inflazione a breve e medio termine, vale certamente la pena di considerare gli investimenti alternativi tra cui i mercati privati e, in particolare, il settore degli immobili pubblici. Questa asset class offre numerosi vantaggi agli investitori istituzionali interessati ad assumere esposizioni a lungo termine con un’eccellente visibilità e un rendimento competitivo.

Se la visibilità di un investimento è un criterio determinante per la sua scelta, il settore degli immobili pubblici ha tutte le carte in regola per conquistare gli investitori in cerca di diversificazione, sicurezza e rendimento. Gli immobili locati dallo Stato, che costituiscono una asset class ignorata da troppi investitori istituzionali, offrono in realtà numerosi vantaggi: eccellente qualità creditizia dei locatari che sono enti pubblici, contratti di locazione a scadenza più lunga rispetto a quelli stipulati con le imprese (in media superiore a 15 anni) e un rendimento superiore a quello dell’immobiliare commerciale classico. Per gli investitori che vogliono diversificare il proprio portafoglio immobiliare su un mercato poco ciclico, vale indubbiamente la pena di considerare questo segmento di mercato.

È una realtà relativamente frammentata su scala europea dal punto di vista sia degli utilizzatori (ogni Paese ha una propria agenzia incaricata delle operazioni immobiliari) sia degli investitori, poiché a oggi non esiste ancora una strategia paneuropea dedicata a questa asset class. Presenta dunque interessanti opportunità di investimento, a condizione che si abbiano le competenze necessarie e la possibilità di accedervi. Concentrarsi sui Paesi con buoni rating, come Francia e Belgio (AA) o Germania, Lussemburgo e Paesi Bassi (AAA), il cui merito creditizio non è dunque destinato a mutare in misura significativa nel medio termine, migliora la diversificazione e la stabilità. Inoltre, l’impegno di riduzione del debito pubblico, concretamente ipotizzabile dopo l’esplosione del rapporto debito/Pil nel 2020, dovrebbe indurre gli Stati ad accelerare le dismissioni degli immobili pubblici nei prossimi anni, creando quindi opportunità di investimento.

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Rinnovo più frequente dei controlli di locazione nell’immobiliare governativo

Se l’indicizzazione all’inflazione dei canoni di locazione mette al sicuro i redditi futuri dell’investitore, il settore degli immobili pubblici offre soprattutto stabilità per la natura stessa del locatario. Sulle locazioni commerciali pesano le ristrutturazioni e i trasferimenti, il cui impatto è minore nell’immobiliare governativo. L’ascesa dei prezzi dei terreni e dei costi di edificazione spinge i governi a ottimizzare i propri costi, d’altro canto le esigenze specifiche in materia di costruzione, i processi di approvazione più lunghi rispetto al settore privato, così come i vincoli legati alla sicurezza tendono a scoraggiare le velleità di traslocare delle amministrazioni. La probabilità che sia rinnovato il contratto di locazione con l’ente pubblico è dunque mediamente maggiore a quella di una classica locazione commerciale. Le amministrazioni dovrebbero poi essere meno toccate dai progetti di riduzione della superficie assegnata a ogni collaboratore che sempre più imprese private mettono in atto con la prospettiva dello smart working. Gli enti pubblici sono soggetti a vincoli che talvolta rendono più difficile diffondere il telelavoro tra i funzionari statali.

Il settore degli immobili pubblici rimane una asset class specifica e di nicchia che merita di essere resa accessibile a chi è interessato agli investimenti immobiliari, le cui qualità sono innegabili in questo periodo di ripresa della volatilità e di incertezza sui mercati.

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