Mercato immobiliare negli Stati Uniti: oltre la metà delle case ha perso valore nell’ultimo anno. Crisi o normalizzazione?

Le case negli Stati Uniti

Secondo gli ultimi dati diffusi da Zillow, la quota di abitazioni statunitensi che ha registrato una perdita di valore nell’ultimo anno ha raggiunto il livello più alto dalla stagione post-Grande Recessione. Un indicatore che racconta di un mercato immobiliare ancora congelato, ma anche di un lento riequilibrio dopo anni di crescita fuori scala.

A ottobre, il 53% delle case americane ha visto calare il proprio “Zestimate”, l’algoritmo che stima in tempo reale il valore degli immobili. Un salto impressionante se confrontato con appena il 16% di un anno fa e un record che non si vedeva dal 2012. Le perdite sono più diffuse in due aree: Ovest e Sud, regioni dove la correzione sembra ormai generalizzata.

Le città con il calo più massiccio sono Denver (91% delle case in diminuzione), seguita da Austin (89%), Sacramento (88%), Phoenix (87%) e Dallas (87%). Al contrario, Nord-Est e Midwest resistono meglio, anche se il raffreddamento dei prezzi sta iniziando a estendersi a tutte le metropoli.

A livello nazionale, l’immobile medio ha subito un “drawdown” del 9,7% dal proprio picco di valutazione. Un numero molto più alto rispetto al 3,5% della primavera 2022, ma ancora lontano dal crollo del 27% registrato nel 2012. Un dettaglio fondamentale per interpretare correttamente la situazione: la maggior parte delle perdite resta per ora “sulla carta”.

Zillow ricorda infatti che solo il 4,1% delle case ha effettivamente perso valore rispetto all’ultimo passaggio di proprietà. Anzi, mediamente gli immobili risultano ancora in crescita del 67% rispetto all’ultima vendita. «I proprietari potrebbero sentirsi destabilizzati vedendo calare lo Zestimate, più spesso oggi che negli ultimi anni. Ma pochi stanno vendendo in perdita», ha spiegato Treh Manhertz, senior economic researcher di Zillow. «I valori sono esplosi negli ultimi sei anni: ciò che osserviamo ora è una normalizzazione, non un crash».

Il costo dei mutui

Il contesto spiega chiaramente questo raffreddamento: per tre anni il mercato immobiliare è stato congelato. Gli aumenti dei tassi della Federal Reserve nel 2022 e 2023 hanno fatto impennare i costi dei mutui, disincentivando i proprietari a rinunciare ai finanziamenti ultra-convenienti sottoscritti negli anni precedenti.

La scarsità di nuove case immesse sul mercato ha impedito ai prezzi di crollare, ma ha lasciato fuori molti potenziali acquirenti, scoraggiati da mutui troppo costosi. Nel frattempo, il potere contrattuale è scivolato lentamente dai venditori verso i compratori, con un’impennata delle delistings: molte case vengono ritirate dagli annunci dopo offerte giudicate troppo basse.

Nonostante il quadro sia complesso, le previsioni non sono catastrofiche. La National Association of Realtors intravede un’inversione di tendenza nel 2026: secondo il capo economista Lawrence Yun, le vendite di case esistenti cresceranno del 14%, quelle di nuove abitazioni del 5%, sostenendo un incremento dei prezzi attorno al 4%.

«Il prossimo anno vedremo un aumento misurabile delle vendite», ha affermato Yun intervistato da Fortune. «I prezzi delle case non sono in alcun pericolo di declino generalizzato».

In sintesi: l’America sta attraversando la correzione più ampia dell’ultimo decennio, ma non un nuovo 2008. E mentre il mercato si ribilancia, il vero nodo resta l’accessibilità: non il valore delle case, ma trovare il denaro per comprarle.