Case ereditate e donazioni: la riforma che può rimettere in circolo migliaia di immobili

— di Claudio Bonato —

La recente riforma in materia di donazioni immobiliari rappresenta un passaggio destinato a incidere in modo concreto sul mercato immobiliare italiano, sulla circolazione dei patrimoni familiari e sull’accesso al credito. L’intervento normativo, maturato nel tempo anche grazie al contributo del Consiglio Nazionale del Notariato, affronta uno dei nodi storicamente più delicati della compravendita immobiliare.

Nel nostro Paese le donazioni costituiscono da anni una componente strutturale del trasferimento della ricchezza, in particolare nell’ambito della pianificazione successoria e del passaggio generazionale degli immobili. I dati più recenti confermano come il numero delle donazioni immobiliari sia tornato su livelli elevati, prossimi a quelli precedenti alla pandemia, a dimostrazione di un fenomeno stabile e diffuso.

Il problema storico degli immobili di provenienza donativa

Per lungo tempo, tuttavia, gli immobili provenienti da donazione hanno rappresentato un fattore di incertezza per il mercato. La disciplina previgente consentiva agli eredi legittimari, qualora si ritenessero lesi nella propria quota di legittima, di agire non solo nei confronti del donatario, ma anche verso eventuali terzi acquirenti, chiedendo la restituzione del bene.

Si trattava di un rischio prevalentemente teorico, ma sufficiente a produrre effetti economici concreti: ridotta appetibilità degli immobili, sconti di prezzo impliciti, difficoltà di accesso al mutuo e, in molti casi, una sostanziale immobilizzazione del patrimonio.

«Il mercato ha sempre incorporato questo rischio in modo difensivo – osserva Fabrizio Stella, esperto immobiliare –. Anche quando non esistevano contenziosi reali, la sola possibilità di una futura azione di restituzione rendeva molti immobili di fatto poco commerciabili».

La svolta normativa: più certezza, meno rischio

La riforma interviene in modo deciso su questo punto critico. L’azione di restituzione non è più esercitabile nei confronti del terzo che abbia acquistato l’immobile a titolo oneroso. La tutela degli eredi legittimari viene mantenuta, ma ricondotta esclusivamente a un diritto di credito nei confronti del donatario.

In termini pratici, il rischio giuridico viene spostato dall’immobile alla sfera patrimoniale di chi ha ricevuto la donazione. Il bene, così, perde quella “zona grigia” che ne limitava la circolazione e torna a essere pienamente commerciabile.

«È un passaggio chiave – prosegue Fabrizio Stella – perché l’immobile torna a essere “pulito” dal punto di vista del mercato. Una scelta che rende il sistema più coerente con una moderna circolazione della ricchezza».

Gli effetti attesi sul mercato immobiliare

L’impatto della riforma non si limita al piano giuridico, ma riguarda il funzionamento complessivo del mercato.

In primo luogo, è plausibile un aumento dell’offerta effettiva. Molti immobili di provenienza donativa, finora rimasti ai margini o venduti con difficoltà, possono rientrare nei normali circuiti della compravendita, in particolare nei contesti urbani consolidati.

Un secondo effetto riguarda l’accesso al credito. La maggiore certezza giuridica consente agli istituti bancari di valutare questi immobili senza cautele straordinarie, rendendoli pienamente idonei a fungere da garanzia ipotecaria.

«Dal punto di vista finanziario – spiega Fabrizio Stella – si tratta di un vero cambio di paradigma. Gli immobili donati possono essere considerati come qualsiasi altro asset, con benefici concreti soprattutto per famiglie e giovani acquirenti».

Infine, la riduzione dell’incertezza contribuisce a rendere il mercato più efficiente: tempi di vendita più brevi, minori costi legali e assicurativi, maggiore trasparenza nelle transazioni.

Donazioni e pianificazione patrimoniale

Il crescente utilizzo della donazione come strumento di anticipo successorio rende questa riforma particolarmente significativa. Una disciplina che consente la successiva circolazione degli immobili senza blocchi giuridici rafforza il ruolo del patrimonio immobiliare come asset dinamico, non più destinato a rimanere “congelato” per lunghi periodi.

«La donazione – conclude Fabrizio Stella – diventa uno strumento più coerente con una società mobile, in cui il patrimonio non è solo da conservare, ma anche da valorizzare».

Un cambiamento graduale ma strutturale

È probabile che gli effetti della riforma emergano in modo progressivo, man mano che operatori, banche e famiglie ne assimilano le implicazioni. Il segnale per il mercato, tuttavia, è chiaro: meno incertezza giuridica significa più fiducia, maggiore liquidità e un sistema più efficiente.

In un Paese in cui una parte rilevante della ricchezza privata è concentrata nel mattone, la certezza del diritto resta una delle infrastrutture invisibili dello sviluppo. E questa riforma rappresenta un passo concreto verso un mercato immobiliare più libero, accessibile e funzionale.