Tagli BCE, 6 nuovi rischi connessi all’investimento immobiliare secondo Plannix

Dopo nove rialzi consecutivi iniziati nel 2019, a giugno la Banca Centrale Europea ha tagliato i tassi di interesse, riducendo il costo del denaro di 25 punti base: la manovra ha impattato significativamente su più settori dell’economia ma, soprattutto, sul mercato immobiliare, con un riflesso diretto sulle rate dei mutui.

Entro la fine del 2024, gli esperti prevedono l’attuazione di tre ulteriori riduzioni del costo del denaro dello 0,25%, per un totale complessivo di 100 punti base. Cosa aspettarsi da questa nuova fase nel mercato delle compravendite?

Mutui di difficile accesso e stipendi non adeguati ai prezzi delle case negli scorsi mesi hanno influenzato l’andamento dell’industria delle proprietà: secondo l’ultimo Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, da gennaio a marzo 2024, c’è stato un crollo del 7,2% delle vendite di immobili residenziali su base nazionale rispetto allo stesso trimestre del 2023. Le abitazioni oggetto di compravendita sono state circa 155mila, ovvero 12mila in meno rispetto ai primi tre mesi del 2023.

Ed è diminuito il ricorso ai mutui ipotecari: in questi mesi ha interessato il 38,6% delle compravendite di abitazioni, nonostante il tasso di interesse correlato abbia registrato la prima diminuzione, scendendo sotto il 4%. Il capitale di debito complessivo erogato per l’acquisto di abitazioni assistite da mutuo ipotecario, in ambito nazionale, nel primo trimestre 2024 è stato di 7,2 miliardi di euro, 1,5 miliardi in meno rispetto al primo trimestre 2023.

Mercato immobiliare in ripresa

A marzo 2024, però, le richieste di mutuo hanno segnato una prima inversione di trend crescendo del 6,9%, per cui è possibile che i dati del secondo trimestre saranno migliori. Quali i rischi di investire nel mercato immobiliare oggi?

Lo spiega Plannix, prima piattaforma di consulenza finanziaria indipendente iscritta all’albo OCF e Fintech Company nata nel 2022 a San Francisco da un’idea di Luca Lixi, consulente finanziario indipendente e fondatore dell’omonima community in Italia di finanza personale e investimenti.

Queste indicazioni sono adattabili a situazioni di compravendita immobiliare molto differenti tra loro: all’acquisto di una prima casa in cui vivere, di una seconda abitazione da mettere a reddito o per trascorrere le proprie vacanze, oppure ancora a un contesto di pianificazione finanziaria dettagliata e di diversificazione dei propri investimenti.

“Una potenziale riduzione degli interessi da pagare sul mutuo, o della rata di rimborso mensile da sostenere, non deve in alcun modo spingere le persone a ricorrere all’indebitamento con leggerezza. Ma al di là del mutuo, è proprio l’acquisto immobiliare in sé che non deve essere mai affrontato con leggerezza, e senza valutare attentamente tutte le condizioni e i potenziali rischi. Parliamo infatti di importi spesso rilevanti, che per tanti italiani rappresenta il principale investimento dei propri risparmi.” – spiega Luca Lixi, Founder e CEO di Plannix.

I suggerimenti di Plannix

Ecco quindi 6 nuovi rischi connessi all’investimento immobiliare secondo Plannix:

1. Rischio insoluto: questo rischio riguarda la possibilità che gli affittuari non riescano a pagare l’affitto o, addirittura, lo saltino. La legislazione italiana, in questo contesto, rappresenta un ostacolo, poiché le procedure di sfratto sono lunghe e complesse, specialmente quando l’inquilino ha una famiglia (a causa delle normative che tutelano i minori). Il tasso di insolvenza è in costante aumento a causa delle difficoltà economiche degli ultimi anni, che hanno colpito soprattutto la classe media e medio-bassa.
2. Rischio concentrazione: investire in immobili può comportare un rischio di concentrazione eccessiva, soprattutto quando si decide di investire in un singolo immobile. Questa scelta può portare a una situazione di scarsa, se non totale, mancanza di diversificazione. Mettendo in gioco una somma significativa su un singolo immobile, non si sta effettivamente investendo in diversi immobili, ma piuttosto in uno con le seguenti caratteristiche: comprato da un venditore; in una città e in un quartiere; con caratteristiche interne uniche; che verrà affittato a un inquilino. Ciascuno di questi punti rappresenta un rischio reale, dove il peggioramento anche di una sola variabile potrebbe compromettere significativamente il rendimento di una parte importante del proprio patrimonio.
3. Rischio rendita negativa: una rendita negativa può verificarsi quando si possiede un immobile vuoto o con un affitto insufficiente per coprire tutte le spese. Nel caso di una proprietà sfitta, è certo che la rendita diventa negativa a causa delle tasse e dei costi di manutenzione. Lo stesso rischio si applica agli immobili affittati a canoni contenuti. Una rendita annua di 6-7.000 euro può facilmente ridursi a zero per vari motivi: basta, per esempio, il rifacimento di una facciata, il rinnovo dell’arredamento, o la rottura di un impianto per azzerare o addirittura far scendere sotto zero questa rendita.
4. Rischio fiscale: il 58% degli italiani investe i propri risparmi nel mattone, per questo spesso si sente dire che “gli immobili sono il bancomat dello Stato”. In Italia, dato l’ampio numero di proprietari immobiliari e la grande ricchezza concentrata nel settore immobiliare, lo Stato è consapevole di poter ottenere entrate significative attraverso un costante aumento della pressione fiscale sugli immobili.
5. Rischio demografico: questo rischio potrebbe essere attualmente il più sottovalutato, ma presenta un potenziale esplosivo per il futuro. Nel Belpaese, si sta verificando un costante declino demografico, aggravato dallo spopolamento di alcune regioni. Con la diminuzione della popolazione giovane in età lavorativa, che tradizionalmente costituisce la domanda principale per gli affitti, potrebbero sorgere difficoltà nel trovare disponibilità di inquilini.
6. Rischio liquidità: trasformare un investimento immobiliare in denaro liquido può essere un processo complicato e lungo. Trovare acquirenti disposti a pagare un prezzo equo non è sempre immediato e può comportare perdite di valore dell’immobile nel corso del tempo. Il rischio di liquidità aumenta significativamente quando il prezzo di vendita dell’immobile è irrealistico rispetto al mercato, influenzato spesso da valutazioni difettose e distorsioni cognitive come:
   • Effetto dotazione: il proprietario tende a sovrastimare il valore dell’immobile rispetto ad altre proprietà simili, semplicemente perché è di sua proprietà.
   • Effetto ancoraggio: il proprietario resta fissato mentalmente su un prezzo specifico, influenzato da valutazioni passate o opinioni di terzi come parenti o agenti immobiliari, rendendo difficile adattarsi alle condizioni di mercato attuali.

In realtà, non esiste un prezzo “giusto” sul mercato. L’unico prezzo rilevante è quello che un acquirente potenziale è effettivamente disposto a pagare per acquistare l’immobile.

Ma, quindi, conviene investire in immobili? “Quando si tratta di decidere se portare a termine un acquisto immobiliare, sia per finalità abitative che per finalità di investimento, la risposta è sempre “dipende”. Dipende dall’entità dell’acquisto immobiliare rispetto al tuo patrimonio (è ovvio che non dovresti investire tutti i tuoi risparmi in una sola unità abitativa). Varia anche a seconda dalla conoscenza delle pratiche tecniche necessarie, dalla valutazione della zona di acquisto dell’immobile e dalle sue caratteristiche uniche (rifiniture, esposizione, comodità ecc.). Ogni acquisto immobiliare infatti è storia a sé.  Dipende inoltre dalla necessità di mantenere una corretta diversificazione e da altri fattori legati alla tua situazione finanziaria, come ad esempio il proprio reddito e tenore di vita, il proprio patrimonio, e il proprio profilo di rischio.
 
Inoltre, è fondamentale valutare qualsiasi investimento con razionalità. Questo significa esaminarlo senza preconcetti o prese di posizione, cercando di non ascoltare i consigli non disinteressati (del venditore e dell’agente immobiliare, in primis), le leggende metropolitane o la presunta saggezza popolare, che porta tantissime persone a credere che “il mattone non tradisce mai”. Può essere certamente un buon investimento, ma sempre se integrato con la propria personale pianificazione finanziaria personale.

La pianificazione finanziaria, un tema che esploriamo a fondo in Plannix, rappresenta il processo che ti aiuta a incrementare il tuo patrimonio e a garantire un futuro economico sicuro a sé stessi e alla propria famiglia.” – conclude Luca Lixi.