Milano immobiliare, corsa al rialzo: il lusso traina i prezzi e non conosce limiti di spesa
Milano, mercato immobiliare 2025: dove salgono davvero i prezzi
A Milano, nel secondo semestre 2025, i prezzi delle case continuano a crescere ma con forti differenze tra centro e periferia. Il rialzo interessa soprattutto gli immobili di pregio nel cuore della città e nei nuovi quartieri di lusso, sostenuto da acquirenti stranieri attratti dal regime di flat tax. Nelle zone semicentrali e periferiche emergono invece mercati a due velocità, condizionati da nuove infrastrutture come la metropolitana M4 e da grandi progetti urbani come la BEIC. L’analisi dell’Ufficio Studi Tecnocasa, anticipata dal Corriere, fotografa un capoluogo lombardo sempre più polarizzato, dove il lusso corre oltre i 30 mila euro al metro mentre alcune aree faticano ad assorbire l’offerta.
In sintesi:
- Nel centro storico compravendite oltre 6 milioni e valori fino a 30 mila euro al metro.
- M4 e grandi progetti urbani ridisegnano le quotazioni in area ovest e sud-est.
- Crescita selettiva in semicentro, con differenze marcate tra vie contigue.
- Periferie a due velocità: alcune zone in espansione, altre in correzione di prezzi.
Centro, semicentro e nuovi poli di lusso: come si muovono i valori
Nella Cerchia storica di Milano il segmento extra-lusso resta iperattivo: si chiudono transazioni oltre i 6 milioni di euro per immobili d’epoca ed esclusivi, con valori tra 27 e 30 mila euro al metro. Protagonisti molti acquirenti stranieri, favoriti dalla flat tax.
Il lusso si è ormai consolidato anche a CityLife e Porta Nuova, dove attici e piani alti oscillano fra 20 e 30 mila euro al metro. In corso Magenta le abitazioni spuntano tra 7 e 8 mila euro, con punte di 13 mila, valori allineati a via Vincenzo Monti. In zona Pagano si toccano i 12 mila euro, mentre corso Vercelli, piazza Wagner e via Buonarroti gravitano attorno ai 10 mila.
A sud, Porta Romana-Crocetta cresce ma con maggiore prudenza: usato tra 6 e 7 mila euro, fino a 9 mila in aree richiestissime come piazza Mondadori. In via Crema e via Mantova le quotazioni restano intorno ai 6 mila. In Ripamonti-Val di Sole le nuove costruzioni valgono circa 5 mila euro, ma via Ripamonti scende a 3 mila e il Vigentino a 2.500 al metro.
Nell’area Spadolini il nuovo arriva a 7-8 mila, con picchi di 10 mila, ma fatica a trovare compratori perché percepito troppo caro rispetto al contesto. L’usato medio si attesta sui 5 mila, le soluzioni popolari attorno ai 4 mila. Tra Tibaldi e San Gottardo tornano in auge le tipologie “vecchia Milano” e gli stabili anni ’50-’70, con valori medi di 6 mila; verso Cermenate si scende a 4 mila, mentre i nuovi interventi sfiorano gli 8 mila.
La nuova linea blu M4 sta ridisegnando il quadrante sud-ovest. In via Watt il nuovo viaggia tra 6 e 7 mila euro al metro, mentre lungo via Ludovico il Moro siamo sui 3.800, in recupero anche grazie alla riqualificazione degli immobili Aler. In zona Lorenteggio-Frattini i valori in piazza Frattini e via d’Alviano variano tra 4 e 4.500 euro, mentre in piazza Tirana scendono a 2.500-2.700; il nuovo si colloca tra 3.500 e 4 mila. Le aree più signorili di via Soderini, Primaticcio e San Gimignano raggiungono 3.500-4 mila, con punte di 5.500.
A ovest, in zona QT8 i listini salgono attorno ai 3 mila euro. Piazzale Brescia e piazzale Lotto arrivano a 4 mila per immobili in buono stato; nelle aree intorno allo stadio di San Siro si toccano i 5 mila per soluzioni signorili, mentre prevalgono ancora fabbricati popolari in riqualificazione con valori intorno ai 2 mila. Via Rembrandt resta ricercata grazie alla metro, con prezzi sui 4 mila. In Fiera-Monterosa gli immobili anni ’60-’70 valgono tra 6 e 7 mila, mentre nella Vecchia Fiera un buon usato si colloca attorno ai 5 mila.
A est, Città Studi mostra una crescita decisa: nelle vie Teodosio, Porpora e Vallazze gli appartamenti si vendono tra 5.500 e 6 mila euro al metro. Casoretto si attesta sui 5 mila, Lambrate scende a circa 4 mila. L’asse Padova-Cimiano è invece in contrazione: l’offerta aumenta, i tempi di vendita si allungano. Le zone servite dalla metro restano le più richieste, con valori intorno ai 3 mila euro, che salgono a 3.500 lungo la Martesana. In via Padova bastano circa 2.500 euro al metro.
Significativa la differenza tra area Buenos Aires e Stazione Centrale. In via Eustachi i prezzi sono stabili, mentre via Morgagni, piazzale Lavater e dintorni raggiungono gli 8 mila euro per immobili d’epoca con giardino e terrazzo. Tra viale Abruzzi e viale Romagna il ristrutturato si vende a 6 mila, il da ristrutturare a 4 mila. In via Castaldi, via Casati e viale Tunisia le quotazioni sono tra 5 e 6 mila, mentre piazza Oberdan e Repubblica arrivano a 8 mila per gli ultimi piani ristrutturati; via Vittor Pisani si allinea a questi livelli. Avvicinandosi alla Stazione Centrale i valori scendono a circa 5 mila euro al metro.
Nell’area XXII Marzo i listini restano stabili: i bilocali si collocano tra 5 e 5.500 euro, con punte di 6.200 nelle vie interne. In viale Piceno, penalizzato dal traffico, le cifre scendono sotto i 6 mila e molti appartamenti restano a lungo sul mercato. Le soluzioni di pregio tra piazza Grandi, corso Plebisciti, via Compagnoni e via Hajech raggiungono 7-8 mila, mentre il nuovo in via Compagnoni arriva a 9-10 mila. Il progetto della nuova BEIC spinge Porta Vittoria, dove gli immobili del complesso vengono proposti intorno agli 11 mila al metro. In viale Montenero e corso Lodi si vendono soprattutto grandi metrature da ristrutturare, con punte di 8 mila e fino a 10 mila per il nuovo.
In periferia il quadro è sfaccettato. A Corvetto i prezzi crescono fino a 3.500-3.800 euro per un buon usato. Santa Giulia e Rogoredo restano stabili: nel primo prevale la prima casa con valori intorno a 3.500 euro per immobili 2005-2006, nel secondo ci si ferma sui 3 mila, complice il rallentamento delle attese legate alle Olimpiadi. Nel Gallaratese i listini continuano a salire ma la domanda è più selettiva e privilegia il “pronto all’uso”, con valori tra 2.900 e 3 mila, simili a Trenno.
In Bicocca la capacità di spesa si è ridotta: il nuovo vale 5.500-6 mila, il recente attorno a 4.500, mentre le soluzioni più economiche nei pressi della M5 Ponale scendono a 3.500. Anche le zone Sarca-Bicocca e Testi-Ca’ Granda segnano un calo: l’usato si muove tra 3.500 e 3.700, il nuovo tra 5 e 5.500 euro al metro.
Le prossime mosse del mercato milanese tra infrastrutture e selettività
L’evoluzione del mercato immobiliare di Milano sembra destinata a restare polarizzata. Le aree centrali e i quartieri di nuova generazione, come CityLife, Porta Nuova e Porta Vittoria, continueranno a intercettare capitali internazionali e acquirenti ad alta disponibilità, sostenuti anche da incentivi fiscali.
In semicentro e periferia la selettività degli acquirenti si farà più marcata: premierà gli immobili già riqualificati, ben serviti da metro e servizi, penalizzando le soluzioni datate o sovrapprezzate. Progetti infrastrutturali come la linea M4 e interventi urbani strategici, tra cui la BEIC e le trasformazioni post-Olimpiadi, potrebbero ridisegnare ulteriormente le mappe del valore, creando nuove micro-aree in crescita e consolidando il divario tra indirizzi “prime” e zone in affanno.
FAQ
Quanto costano oggi le case di lusso nel centro di Milano?
Attualmente nel centro storico di Milano gli immobili top di gamma raggiungono 27-30 mila euro al metro, con compravendite che superano i 6 milioni di euro per unità di grande metratura e pregio.
Quali zone di Milano stanno beneficiando di più dalla linea M4?
La linea M4 sta valorizzando soprattutto le aree di via Watt, Ludovico il Moro e Lorenteggio-Frattini, dove i prezzi del nuovo oscillano tra 3.500 e 7 mila euro al metro, con recuperi evidenti nelle zone prima meno collegate.
Dove si trovano ancora prezzi relativamente accessibili a Milano città?
Oggi restano relativamente accessibili quartieri come Corvetto, parte del Gallaratese, via Padova e alcune zone di Bicocca, con valori tra 2.500 e 3.500 euro al metro per l’usato in buone condizioni.
La presenza di progetti come BEIC incide davvero sui valori immobiliari?
Sì, la nuova BEIC sta già influenzando Porta Vittoria: gli immobili collegati al progetto vengono proposti attorno agli 11 mila euro al metro, con un differenziale significativo rispetto alle aree limitrofe meno interessate dalla trasformazione urbana.
Da quali fonti provengono i dati e le informazioni su Milano?
I contenuti sono stati elaborati a partire da un confronto e rielaborazione giornalistica di notizie provenienti dalle agenzie ufficiali Ansa.it, Adnkronos.it, Asca.it e Agi.it, integrate con analisi redazionale interna.
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