Affitti brevi, stretta normativa dal 2026: quando l’affitto diventa impresa. La “presunzione legale assoluta”

La Legge di Bilancio 2026 abbassa da cinque a tre immobili la soglia oltre la quale scatta la presunzione assoluta di attività d’impresa. Una scelta che cambia il profilo fiscale di migliaia di proprietari e ridisegna il mercato degli affitti turistici.

Dal 1° gennaio 2026 la disciplina fiscale delle locazioni brevi è cambiata in modo sostanziale. La Legge di Bilancio 2026 interviene infatti su uno dei punti più discussi degli ultimi anni: la linea di confine tra gestione “privata” degli affitti turistici e attività d’impresa. La novità è netta: bastano tre appartamenti destinati alla locazione breve (non più cinque) per far scattare la presunzione legale assoluta di esercizio di attività imprenditoriale, indipendentemente dalle modalità di gestione.

Non conta più, dunque, se il proprietario affitta in autonomia, senza piattaforme, senza agenzie, senza servizi aggiuntivi. Il solo dato quantitativo diventa decisivo.

Cos’è la “presunzione legale assoluta”

Il cuore della riforma sta proprio nell’aggettivo assoluta. In termini giuridici significa che non è ammessa prova contraria: superata la soglia dei tre immobili, l’attività è considerata d’impresa per legge, senza possibilità di dimostrare il contrario. Questo comporta conseguenze rilevanti:

obbligo di apertura della partita IVA; tassazione dei redditi come reddito d’impresa e non più come reddito fondiario o diverso; applicazione dell’IVA (ove dovuta); esclusione del regime della cedolare secca, che resta accessibile solo ai locatori “non imprenditori”; obblighi contabili, dichiarativi e contributivi (INPS) tipici dell’attività economica organizzata.

Il legislatore, in sostanza, ha scelto una strada di semplificazione per l’amministrazione finanziaria, sacrificando però la valutazione caso per caso.

Perché il Governo ha cambiato le regole

La ratio della norma è duplice. Da un lato, contrastare l’uso “ibrido” delle locazioni brevi, spesso utilizzate come attività economiche a tutti gli effetti ma tassate come semplice gestione patrimoniale. Dall’altro, ridurre la pressione degli affitti turistici sul mercato residenziale, soprattutto nei grandi centri urbani e nelle città ad alta vocazione turistica.

Negli ultimi anni, come hanno più volte sottolineato Il Sole 24 Ore e Italia Oggi, la crescita delle locazioni brevi ha inciso sull’offerta abitativa tradizionale, contribuendo all’aumento dei canoni e alla riduzione degli alloggi disponibili per residenti e studenti. La scelta di abbassare la soglia a tre immobili va letta anche come strumento indiretto di politica abitativa, oltre che fiscale.

Chi colpisce davvero la nuova disciplina

La misura non riguarda il piccolo proprietario occasionale, ma intercetta una fascia molto più ampia rispetto al passato: famiglie, investitori individuali e micro‐operatori che avevano strutturato il proprio portafoglio immobiliare su quattro o cinque unità, spesso come integrazione di reddito. È qui che la norma produce l’impatto più forte. Per molti contribuenti, il passaggio a regime d’impresa significa un aumento del carico fiscale e amministrativo, oltre alla necessità di rivedere completamente la sostenibilità economica dell’investimento.

Secondo diverse analisi apparse sulla stampa economica, il rischio è quello di una polarizzazione del mercato: da un lato grandi operatori professionali, già organizzati; dall’altro piccoli proprietari che potrebbero decidere di uscire dal segmento delle locazioni brevi o di rientrare nell’affitto tradizionale.

Un cambio di paradigma

La riforma segna anche un cambio di impostazione culturale. Finora il legislatore aveva cercato di distinguere tra attività imprenditoriale e gestione privata sulla base di criteri qualitativi (organizzazione, servizi offerti, continuità). Dal 2026, invece, prevale un criterio quantitativo rigido, più facile da applicare ma meno aderente alle situazioni concrete.

È una scelta che, come osservano diversi commentatori fiscali, privilegia la certezza del diritto per il Fisco, ma riduce la flessibilità per il contribuente. Una linea che potrebbe fare scuola anche in altri ambiti del reddito immobiliare.

Per i proprietari, il messaggio è chiaro: l’affitto turistico non è più una zona grigia, ma un’attività da inquadrare con regole precise. Chi opera nel settore dovrà decidere se fare il salto verso l’impresa o ripensare il proprio modello. In entrambi i casi, il 2026 segna la fine di un’epoca di relativa tolleranza e l’inizio di un mercato più regolato e più selettivo.