L’Osservatorio annuale del mercato residenziale di lusso in Italia di Immobiliare.it

L’offerta di lusso nel Bel Paese continua ad aumentare: a fine 2023, infatti,
lo stock di case di pregio a disposizione è arrivato a rappresentare il 2,7% di tutta l’offerta
italiana, con un aumento di 0,5 punti percentuali nel confronto con il 2022. Un’offerta in
crescita che si incontra facilmente con una domanda ancora sostenuta (+2% rispetto al
2019) e sempre più esigente e selettiva.

Sono queste alcune delle evidenze emerse dal nuovo Osservatorio del mercato residenziale di
lusso in Italia realizzato da Immobiliare.it Insights, società del gruppo di Immobiliare.it
specializzata in big data e market intelligence per il settore immobiliare, in collaborazione con
LuxuryEstate.com, portale internazionale leader nel settore immobiliare di lusso. Questa terza
edizione si arricchisce inoltre della collaborazione esclusiva con Coldwell Banker Italy, gruppo
leader a livello mondiale nella commercializzazione di immobili di lusso, i cui esperti sul territorio
hanno commentato i trend più rilevanti delle singole zone del lusso analizzate nel report.

L’obiettivo dell’analisi è quello di realizzare un’istantanea oggettiva di ciò che sta succedendo al
mattone di lusso nel nostro Paese. L’analisi è stata effettuata mantenendo i tre diversi livelli di
prestigio individuati: Extra, Large e Small, che esplicitano le possibili combinazioni di superficie,
prezzo al metro quadro e prezzo totale degli immobili su tutto il territorio italiano.
I tempi del mercato di pregio

Oltre all’andamento di domanda e offerta, l’analisi mostra come gli immobili di lusso abbiano
generalmente tempi di permanenza sul mercato più lunghi di quelli del mercato tradizionale, ma
il gap è in diminuzione negli ultimi anni e si è ulteriormente ridotto nel 2023: il Time to sell
per gli immobili di lusso – vale a dire il tempo medio impiegato da un annuncio a essere rimosso
dal mercato – è di 5,7 mesi, dato di tre mesi inferiore rispetto a quello di inizio 2019 – a fronte dei
5,3 del mercato tradizionale.

Il Time on market – ossia l’età media degli annunci ancora presenti sul portale in un determinato
momento – è invece di 9,6 mesi, anche questo in calo nel 2023, e pari a soli 2,3 mesi in più
rispetto a quello del mercato tradizionale. Quasi 3 mesi in meno, però, rispetto al dato di inizio
2019.

La distribuzione geografica del lusso
Nel Nord e nel Centro Italia si concentra quasi il 90% del mercato complessivo del lusso.
Nel dettaglio della distribuzione geografica, poco meno del 36% si trova nell’area di Nord-Ovest,
con il Centro che segue a breve distanza (32,5%). La terza area con più stock è il Nord-Est, che
raccoglie circa il 20% del totale, in aumento del 2% rispetto al 2022. In coda si posizionano il Sud,
con il 7% circa, e le Isole, con il 5% circa.

Dove si trovano gli stock di maggior valore

Guardando ai dati di zone specifiche del nostro Paese, Milano si conferma la città con il più alto
valore dello stock del lusso, 7,35 miliardi di euro, per la quasi totalità composto da
appartamenti (99% circa), dato rimasto pressoché inalterato nel tempo. La domanda media si è
invece ridotta nell’ultimo semestre del 2023, chiudendo l’anno con -10% rispetto ai livelli del 2019.

Roma è al secondo posto per quanto concerne il valore dello stock, con 4,50 miliardi di euro, ma
si è verificata una netta contrazione rispetto al primo semestre del 2019 (-29%). La Versilia resta
la prima area turistica in classifica, collocandosi alle spalle delle due grandi città, con 4 miliardi di
euro, composti per oltre i tre quarti da ville (77%), aspetto che rappresenta un’eccezione nel
panorama italiano, dove a prevalere sono tendenzialmente gli appartamenti. Appena fuori dal
podio si piazza la Riviera Ligure, con uno stock dal valore complessivo di circa 3 miliardi di euro.

Le differenze fra ville e appartamenti

Lo stock di tutti gli immobili di lusso in Italia ha superato i 53 miliardi di euro, con una crescita
rilevante rispetto al 2022, quando il valore complessivo ammontava a circa 48 miliardi.
Gran parte del valore si concentra nelle ville di lusso: 30,6 miliardi a fine 2023, in crescita del
10% rispetto a un anno prima e del 18% sul secondo semestre del 2019. Gli appartamenti di
pregio hanno invece raggiunto un valore complessivo pari a 23 miliardi di euro, dato anch’esso
in aumento rispetto al 2022, quando ammontava a 20,1 miliardi.

Guardando alla distribuzione geografica degli stock, gli appartamenti si trovano
prevalentemente al Nord-Ovest, che ne ospita poco meno della maggioranza assoluta, 44%, conil Centro che ne accoglie il 27% e il Nord-Est, terzo, con il 22%. Solo l’8%, complessivamente, per
Sud e Isole. L’aumento dell’offerta nel 2023 è comune a tutti i territori, fatta eccezione per le Isole,
che hanno evidenziato un calo di 7 punti percentuali sul 2022.
Passando alle ville, il 39% dell’offerta totale è situato al Centro, quota più corposa tra le
macroaree italiane. Il Nord-Ovest ne ospita invece il 27%, mentre il Nord-Est resta in terza
posizione (18%), davanti a Sud e Isole, appaiate all’8%.

Per quanto concerne la domanda, il 73% di chi cerca immobili di lusso viene attratto dagli
appartamenti, in crescita di circa 2 punti percentuali nel 2023.
Guardando, infine, ai prezzi, Il 2023 mostra un andamento stabile dei prezzi unitari medi per gli
appartamenti di lusso in Italia: il costo medio al metro quadro è di 7.375 euro, in una forbice che va
dagli 8.221 euro al metro quadro del Nord-Ovest ai 6.260 del Sud. Come lo scorso anno, va
evidenziato come Nord-Est, Sud e Centro non abbiano ancora recuperato il valore unitario del
periodo pre-Covid.

Il prezzo medio unitario medio delle ville in Italia è invece pari a 5.265 euro al metro quadro, e
dunque inferiore rispetto a quello degli appartamenti. Nelle Isole si trovano le ville più costose, con
un prezzo medio di 6.083 euro/mq, mentre quelle più economiche si possono acquistare al Nord-
Est, dove i prezzi superano di poco i 4.200 euro/mq di media.

«I dati dell’Osservatorio mostrano come il mercato residenziale di lusso sia un settore in costante
crescita in Italia, nonché un segmento sempre più apprezzato nel nostro Paese – afferma Carlo
Giordano, Board Member di Immobiliare.it – Il momento di buona salute attraversato dal
mattone di prestigio è testimoniato dal comportamento positivo di diversi indicatori, primo fra tutti
quello relativo ai tempi di vendita, che risultano in forte accelerazione grazie a una domanda che,
seppur raffreddatasi, rimane al di sopra dei livelli del pre-pandemia e incontra un’offerta in continuo
aumento. Tuttavia, non è semplice trovare delle tendenze comuni a tutte le aree della nostra
penisola, perché ogni anno si nota come quello di alta gamma sia, soprattutto in Italia, un settore
molto frammentato, caratterizzato da peculiarità differenti per ogni territorio».