Spark Business District a Santa Giulia: il flex come leva di valore per gli asset direzionali a Milano

Stella33 - Partner Contributor - 17/07/2026 18:13:18 (updated 17/07/2026 18:13:37)

Un edificio prime, una quota di spazio gestita come motore di domanda

Lo Spark Business District di Milano Santa Giulia è un caso concreto di come il mercato degli uffici direzionali stia spostando valore dalla scala all’esperienza. Su un edificio di categoria prime come Spark3, la quota flex gestita da Stella33, il business center Stella Santa Giulia, funziona da leva che innalza la qualità percepita dell’intero immobile e sostiene la domanda su tutte le superfici, incluse quelle tradizionali occupate da multinazionali. Per un investitore o un asset manager, il caso mostra come una porzione contenuta di spazio, progettata e gestita con metodo, produca effetti misurabili sull’intero compendio.

Cosa sono lo Spark Business District e Stella Santa Giulia

Lo Spark Business District è il polo direzionale che Lendlease ha sviluppato all’interno del progetto di rigenerazione urbana di Milano Santa Giulia, uno dei più estesi d’Italia per superficie e investimento. Il distretto affaccia su Piazza Tina Modotti e ospita, tra gli altri, la sede principale di Sky e uffici di Saipem, SMA, Geodis, ArcelorMittal e TD SYNNEX Italy: oltre 5.000 persone gravitano ogni giorno intorno all’area, tra uffici, food & beverage e iniziative culturali.

Stella Santa Giulia è lo spazio di lavoro flessibile che Stella33 gestisce al primo piano di Spark3, uno degli edifici del distretto. Attivo dal 2025, occupa 2.325 mq su un edificio complessivo di 14.000 mq, con oltre 200 postazioni, uffici privati, suite su misura e 12 sale riunioni. Il modello è multi-tenant: aziende di dimensioni diverse condividono reception, sale e aree comuni, secondo i principi dell’Activity-Based Working.

Perché conta per chi guarda il mercato degli asset direzionali

Negli ultimi cinque anni il mercato office ha attraversato shock, ridefinizione e polarizzazione. La domanda non è scomparsa: si è trasformata, e oggi premia qualità, flessibilità e servizi più della pura superficie. Per un investitore o un asset manager, la conseguenza pratica è che il valore di un immobile direzionale dipende sempre meno da quanti metri quadri offre, e sempre più da quanto bene sono progettati e vissuti. Il valore si polarizza tra asset prime e adattivi da un lato, stock obsoleto dall’altro: la capacità di un edificio di diventare destinazione e hub di un ecosistema è oggi una condizione per intercettare la domanda che si muove.

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Il contesto di mercato: uffici a Milano e ruolo del flex

Tra il 2021 e il 2025 lo spazio individuale negli uffici è sceso dal 56% al 35% della superficie, mentre il peso delle amenity è salito dal 10% al 22% (CBRE). In Europa la vacancy media sui 31 mercati principali si attesta all’8,1% a fine 2025, circa 250 punti base sopra i livelli pre-Covid (AEW Research). A Milano, nei submarket Grade A più richiesti, la vacancy è vicina all’1% e il prime rent arriva verso 850 €/mq/anno: un contesto di scarsità che rende ancora più rilevante la qualità dell’offerta esistente.

Lo spazio flessibile pesa oggi circa il 5% dello stock office globale, con proiezioni all’8-10% entro il 2030 (JLL). Landlord istituzionali e proprietà di asset prime integrano sempre più operatori flex per aumentare l’attrattività complessiva dell’immobile, con il flex che agisce da service layer, sale riunioni, project space, capacità di overflow, anche per i conduttori tradizionali dello stesso edificio.

Come una quota flex crea valore su tutto l’edificio

La letteratura di settore individua quattro meccanismi con cui una componente flessibile, dimensionata indicativamente tra il 10% e il 20% della metratura totale, sostiene il valore dell’intero compendio. Primo, alza il valore delle superfici tradizionali: un conduttore che può usare sale riunioni e servizi a consumo, invece di internalizzarli, riduce il proprio Total Cost of Occupancy e aumenta la disponibilità a pagare e a restare. Secondo, allarga il mercato potenziale e riduce il rischio: in Italia circa il 95% delle imprese ha meno di 10 addetti (ISTAT), una platea enorme che il flex intercetta e che rende il profilo di rischio dell’asset più simile a un portafoglio diversificato che a una singola grande locazione.

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Terzo, il flex traina tutto l’edificio: sale, project space e un calendario di eventi rendono l’immobile più frequentato e più facile da commercializzare anche sulle superfici tradizionali, con occupancy migliore e tempi di assorbimento più rapidi. Quarto, l’effetto arriva al valore di mercato: un reddito più alto e più stabile sostiene il NOI e, a parità di cap rate, il valore capitale dell’asset. Sul timore diffuso che il flex penalizzi la valutazione, i dati vanno in direzione opposta: secondo CBRE, il 71% delle transazioni office con meno del 30% di flex si è chiuso entro 50 punti base dai cap rate dei comparabili (2020), e una quota flex mantenuta sotto il 15-20% della superficie risulta sostanzialmente neutra sulla valutazione, in alcuni mercati con un piccolo premio (CBRE, 2024). Colliers Italia consiglia di mantenere i ricavi da servizi sotto il 10% del totale, così che il flex resti una leva di valore sull’asset e non diventi un’attività a sé.

Cosa cambia per investitori e asset manager

Per chi valuta l’acquisto, la gestione o il riposizionamento di un asset direzionale, il caso di Spark3 indica una direzione operativa precisa. Il dimensionamento della quota flex è la variabile chiave: sufficiente a innescare gli effetti di valore, contenuta per mantenere stabile il profilo dell’immobile. La componente ESG, in questo caso la certificazione LEED Gold, allarga la platea di conduttori qualificati e sostiene la premialità in uscita. Il posizionamento multi-tenant, infine, richiede una gestione attiva: un progetto degli spazi e dei servizi, una piattaforma digitale per accessi e prenotazioni, e un’attività di marketing che generi domanda in modo continuativo. Senza questi tre elementi, una quota flex lasciata a se stessa non produce gli effetti di valore descritti sopra.

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Il caso Spark3: numeri e conduttori

Spark3 è un edificio di 14.000 mq, multi-tenant, certificato LEED Gold, a 250 metri dalla stazione di Rogoredo, con accesso diretto alla linea M3, alla tangenziale e, tramite l’alta velocità, a Bologna, Roma e Napoli; l’aeroporto di Linate si raggiunge in circa dieci minuti d’auto. Il 70% dei clienti dell’edificio è internazionale e circa metà della superficie è dedicata ad aree comuni e sale riunioni. All’interno, Stella33 gestisce lo spazio flex Stella Santa Giulia (2.325 mq, oltre 200 postazioni, 12 sale riunioni), scelto da Eli Lilly Italia, TransMedics, NetCom Group e Small Pixels come sede operativa.

“In Eli Lilly Italia la scelta dello spazio flessibile Stella33 a Santa Giulia è stata deliberata, per favorire agilità, relazioni e collaborazione cross-funzionale. La governance dello spazio è dentro la funzione HR, che lo legge come driver di benessere, attrattività e performance.”

— Voce cliente, Eli Lilly Italia, Stella Santa Giulia

La sede di Stella Santa Giulia ha una valutazione media di 4,9/5 su Google, in linea con le altre sedi gestite da Stella33 a Milano e Venezia. Sono elementi che, in un mercato dove la reputazione influisce sulla velocità di commercializzazione e sulla fiducia dei conduttori, contribuiscono a sostenere la domanda sull’intero edificio, non solo sullo spazio flex.

Per approfondire

Chi valuta un ingresso, una gestione o un riposizionamento su un asset direzionale a Milano può approfondire il caso Stella Santa Giulia su stella33.com o contattare Stella33 per esplorare come il modello Workspace as a Service si applica al proprio immobile.

Stella33 - Partner Contributor

Stella33 è una società specializzata nel riposizionamento, marketing e gestione di immobili ad uso ufficio, con un focus su asset multi-tenant e su modelli di workspace flessibile. Affianca proprietari e investitori nella valorizzazione degli edifici attraverso concept, servizi e gestione operativa, incrementandone l’attrattività e i flussi di cassa. Allo stesso tempo crea ecosistemi di lavoro evoluti per aziende e professionisti, combinando uffici flessibili, hospitality e community per generare ambienti di lavoro produttivi e connessi.