Nel 2024 i volumi di investimenti nel mercato immobiliare retail sono cresciuti del 205% raggiungendo 2.2 miliardi di euro

-

Gli ultimi anni sono stati contraddistinti da profondi cambiamenti nel mercato retail, sia di
carattere temporaneo, come la perdita del potere d’acquisto dei consumatori con un tasso
inflattivo in aumento, sia strutturale come l’evoluzione delle preferenze dei consumatori
che coniugano l’acquisto nello store fisico con quello effettuato online.

L’approfondimento sul mercato retail, realizzato dal team Real Estate di PwC in
collaborazione con l’Ufficio Studi di PwC Italia, si sofferma sui vari aspetti macroeconomici
e di mercato che hanno contribuito a cambiare le scelte dei consumatori e come questi
abbiano influito su due settori specifici del mercato immobiliare: shopping center e high
street retail.

Il mercato immobiliare Retail

Il mercato immobiliare retail, dopo anni di investimenti sotto la media storica dovuti alla
pandemia (-45% gli investimenti nel 2023 rispetto al 2021), sta attraversando un rinnovato
interesse da parte degli investitori, con volumi pari a circa 2.2 miliardi di euro, in aumento
di oltre il 200% nel 2024 rispetto allo scorso anno. L’operazione di Kering in Via
Montenapoleone ha impattato fortemente il volume investimenti totale, rappresentando il
deal single asset più rilevante mai avvenuto sul mercato italiano.

Dal 2018 il segmento retail ha riscontrato un trend in sostanziale decrescita (-65% nel 2023
rispetto al 2018), con i rendimenti prime in tendenziale crescita, in particolare gli shopping
center, che hanno registrato un aumento di 210 bps nel periodo compreso tra il 2018 e il
2024.

Il settore retail ha subito un impatto fortemente negativo negli anni post covid (-45% nel
2023 rispetto al 2021). Quando un evento esterno di tale portata ha una ricaduta importante
a livello globale inevitabilmente porta con sé profondi cambiamenti in ogni mercato, in
particolare nel segmento più rilevante di un’economia avanzata come quello dei consumi.

Ad esempio, nei primi anni ‘90 lo shopping center rappresentava una novità assoluta, in cui
si racchiudeva in un solo luogo fisico un’offerta di prodotti così ampia mai vista prima.

“Negli ultimi anni, il concetto di luogo che racchiuda un’ampia scelta di prodotti non è più
sufficiente a soddisfare una domanda sempre più esigente. Il nuovo concept di centro
commerciale di successo – afferma Antonio Martino, Partner PwC Italia e Real
Estate Advisory Leader – deve racchiudere anche una vasta offerta di servizi come, ad
esempio, il benessere e la cura personale veicolati sia attraverso lo store fisico sia online,
un concetto orientato al multichannel. Lo shopping center è passato da mero luogo
aggregatore di prodotti multibrand a un luogo ad alto valore esperienziale”.

High Street

Il segmento high street sta vivendo dei cambiamenti che riguardano prettamente le scelte
d’investimento. Storicamente l’high street era valutata come asset class che riguardava
l’aspetto reputazionale di un brand di lusso. La strategia abituale riguardava l’affitto di un
flagship store nelle vie principali delle capitali globali, che diventava un punto di
riferimento nella strategia di marketing del brand di lusso. In questi ultimi anni, i due
gruppi del lusso più importanti, Kering e LVMH, hanno invertito questo paradigma
strategico, acquistando gli immobili più iconici delle vie del lusso più importanti a livello
globale, al fine di rendere ulteriormente riconoscibile il nome della holding, oltre a quello
dei singoli brand.

“I negozi dei brand di lusso sono oggetto di un ripensamento strutturale”afferma
Emanuela Pettenò, Partner PwC Italia, Deals Markets Leader e Consumer
Markets Leader sia in termini architettonico/estetici sia funzionali. L’obiettivo è
renderli un luogo di destinazione per consumatori sempre più interessati ai contenuti
esperienziali del customer journey e per avvicinare nuove tipologie di utenti finali”.