Affitti troppo bassi, il Fisco può accendere i riflettori: quando scattano i controlli dell’Agenzia delle Entrate
Affittare un immobile a un prezzo particolarmente conveniente può sembrare una scelta del tutto legittima, soprattutto quando si decide di favorire un familiare o un conoscente. Tuttavia, un canone di locazione significativamente inferiore rispetto ai valori di mercato potrebbe attirare l’attenzione dell’Agenzia delle Entrate e dare origine a verifiche fiscali.
A ricordarlo è la giurisprudenza della Corte di Cassazione, secondo cui la semplice registrazione del contratto di affitto non esclude la possibilità di un accertamento da parte del Fisco.
Perché un canone troppo basso può insospettire il Fisco
Quando il reddito dichiarato dal proprietario appare anormalmente ridotto rispetto ai valori medi praticati nella stessa zona, l’Amministrazione finanziaria può ipotizzare che una parte del corrispettivo venga versata in nero e non sia stata dichiarata.
In queste situazioni entra in gioco l’accertamento induttivo, uno strumento che consente all’Agenzia delle Entrate di ricostruire il reddito imponibile attraverso elementi presuntivi e indiziari. Tra i parametri utilizzati rientra il confronto con i canoni di locazione di immobili simili per caratteristiche, ubicazione e destinazione d’uso.
Se la differenza di prezzo risulta particolarmente marcata, l’ufficio può ritenere che il canone indicato nel contratto non corrisponda a quello effettivamente percepito.
La sentenza della Cassazione
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26636 del 24 novembre 2020, ha affrontato il caso di una società proprietaria di un immobile locato a un prezzo decisamente inferiore rispetto a un appartamento analogo situato nello stesso stabile.
L’inquilino era il padre delle socie della società, circostanza che, secondo i giudici, non era sufficiente a giustificare il canone particolarmente basso.
La Suprema Corte ha evidenziato che, nel caso di una società, prevale la finalità economica e imprenditoriale dell’attività. Di conseguenza, il semplice rapporto di parentela non rappresenta una prova idonea a spiegare la sproporzione del prezzo applicato.
Chi deve dimostrare la correttezza del canone
Quando il Fisco individua elementi che fanno presumere un reddito non dichiarato, l’onere della prova può ricadere sul contribuente, chiamato a dimostrare le ragioni che hanno portato alla determinazione di un canone inferiore al mercato.
Per difendersi efficacemente non bastano spiegazioni verbali o dichiarazioni generiche. È necessario produrre documentazione concreta che dimostri l’effettivo valore dell’immobile e le motivazioni della riduzione del prezzo.
Quali documenti possono essere utili
Tra gli elementi che possono giustificare un affitto più basso rientrano:
- perizie tecniche che attestino la presenza di difetti strutturali;
- documentazione relativa a infiltrazioni, umidità o impianti obsoleti;
- accordi che prevedano l’assunzione di spese straordinarie da parte dell’inquilino;
- condizioni particolari dell’immobile che ne riducano il valore locativo.
La presenza di prove documentali diventa fondamentale per dimostrare che il canone ridotto non nasconde pagamenti in nero ma rispecchia le reali condizioni dell’immobile o specifici accordi contrattuali.
Registrare il contratto non basta
La registrazione del contratto di locazione resta un obbligo previsto dalla legge, ma non rappresenta una garanzia assoluta contro i controlli fiscali. L’Agenzia delle Entrate può infatti effettuare verifiche anche su contratti perfettamente registrati se ritiene che il reddito dichiarato non sia coerente con i valori di mercato.
Per i proprietari, quindi, fissare un canone particolarmente basso è possibile, ma è consigliabile conservare tutta la documentazione in grado di dimostrare le ragioni economiche della scelta. In caso di accertamento, la capacità di fornire prove concrete può fare la differenza tra una semplice verifica e una contestazione fiscale con conseguenze economiche rilevanti.
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