Acquisto di un immobile all’asta: un investimento sicuro

-

Nel contesto storico attuale l’acquisto di un immobile, sia per uso proprio che -a maggior ragione- come fonte di reddito, rimane un investimento sicuro. In particolare a Milano il mercato immobiliare sta conoscendo un periodo di rinnovato fermento, con uno squilibrio fra la grande richiesta e l’offerta che -nelle grandi città- è limitata.

Proprio per questo ci si rivolge, sempre più spesso e con minori pregiudizi, al mondo delle aste -giudiziarie o meno- dove si possono acquistare beni immobili ad uso abitativo o commerciale, terreni o intere palazzine, nell’ambito di un procedimento relativamente “snello” (dopo la legge 3 agosto 1998, n. 302, che ha introdotto la delegabilità della vendita immobiliare ai professionisti nominati dal Giudice) ma sotto il controllo del Tribunale.

Sono molti i giovani che acquistano -oggi- la loro prima casa all’asta (usufruendo dei benefici fiscali in vigore e richiedendo un mutuo) o gli investitori che ristrutturano immobili che rivendono o propongono in locazione, ricavandone un rilevante guadagno.

Come si cercano gli immobili all’asta

Se volete cimentarvi nella ricerca di una casa, un ufficio, un terreno o un capannone all’asta, indetta da un Tribunale, non potete che consultare il Portale delle vendite Pubbliche, sito “ufficiale” del Ministero della Giustizia e come tale (…in Italia) di consultazione non particolarmente immediata e semplice.  Un secondo canale, meno completo ma di più facile consultazione, dove i custodi e delegati alle vendite devono, in genere, pubblicare i dati delle aste in corso, è “Enti e Tribunali”; anche questa fonte è valida per tutto il territorio nazionale e, attraverso filtri che limitano la zona e la tipologia di immobile, potrete arrivare alla descrizione del bene in asta e all’avviso di vendita del professionista, a cui potete rivolgervi per ottenere qualsiasi informazione nonché, ovviamente, per vedere l’immobile.

Questo gratuitamente: i professionisti -custodi e delegati- dei vari Tribunali, che hanno ovviamente i dati e le notizie che vi interessano, oltre che le chiavi o l’accesso agli immobili, non richiedono compensi per la consulenza.

Se, invece, vi rivolgete a siti di facile consultazione, quali Immobiliare.it o moltissimi altri che nascono ogni giorno, gestiti da agenzie immobiliari, sapete che dovrete pagare un “tramite” che chiederà per voi al professionista nominato le notizie riguardanti l’oggetto che vi interessa. Questo tramite spesso ha costi notevoli: è ovviamente una libera scelta.

Tenete, inoltre, presente che anche gli Enti Pubblici possono (e devono per legge) mettere in vendita i propri beni immobili, attraverso un’asta pubblica: potete quindi consultare i siti di Università, Case di riposo, Ospedali dove si riportano le caratteristiche del bene e le modalità di partecipazione che, solitamente, è in busta chiusa senza possibilità di rilancio.

Cosa fare prima di partecipare ad un’asta

Una volta individuato un bene di vostro interesse, dovete tenere in considerazione alcuni dati importanti, che sono sempre presenti nella perizia depositata dall’esperto incaricato dal Giudice:

  • dati catastali che individuano correttamente l’immobile;
  • planimetria presente al catasto (e le eventuali variazioni);
  • abusi edilizi (sanabilità e costi);
  • vincoli e iscrizioni pregiudizievoli (che saranno cancellate a cura del delegato);
  • eventuali morosità condominiali, che saranno (come previsto dal Codice Civile) a carico dell’aggiudicatario per quanto riguarda gli ultimi due anni di gestione;
  • valore di stima dato dal perito, che rappresenta il prezzo base da cui il delegato calcolerà l’offerta minima valida (al 75%).

Ed altri dati, contenuti nell’avviso di vendita redatto dal professionista incaricato, che va letto attentamente, poiché contiene tutte le indicazioni per partecipare validamente all’asta:

  • prezzo base (che si riduce progressivamente, ad ogni nuovo esperimento d’asta);
  • offerta minima per partecipare validamente;
  • requisiti -dettagliati- per presentare l’offerta e presenziare all’asta (se in presenza) o per accedere validamente al sito dell’asta telematica.

Queste informazioni, ovviamente, serviranno per valutare la convenienza dell’ “affare” e per determinare quale sia la vostra offerta massima, in caso di rilancio: un limite che vi deve essere chiaro prima di partecipare alla gara.

Per partecipare occorre, quindi, disporre -quantomeno- del 10% della offerta minima, al fine di allegare un assegno circolare per questo importo, a titolo di cauzione,  alla domanda di partecipazione.

Inoltre, una volta valutato e determinato quale sia l’importo che intendete proporre occorre avere certezza della disponibilità della somma (anche attraverso un mutuo, concesso da un Istituto di credito) entro il termine massimo previsto per il saldo che, nel caso delle esecuzioni immobiliari è -ad esempio- 120 giorni dalla aggiudicazione. Questo è importante, in quanto l’offerta è irrevocabile e, quindi, nel caso non si riuscisse a versare il saldo entro il termine -perentorio- la cauzione (versata al momento della presentazione della offerta) verrebbe trattenuta e persa.

  • Presentazione della offerta:
    verificare requisiti e modalità (forma della domanda, documenti…) negli avvisi di vendita o bandi.
    Predisporre assegno circolare del 10% -quantomeno- dell’offerta minima prevista.
    Se si intende offrire una somma maggiore, la cifra depositata dovrà corrispondere al 10% dell’offerta indicata nella domanda.
  • Partecipazione all’asta:
    Partecipa all’asta la persona a cui il bene dovrà essere intestato.
    Si può dare procura (notarile) solo ad un avvocato che può presenziare a nome dell’aggiudicatario o per persona da nominare entro tre giorni dall’aggiudicazione.
  • Aggiudicazione del bene
    Nel caso si sia unici partecipanti, il bene viene aggiudicato alla somma offerta, anche minima.
    Nel caso, invece, di più offerte, si darà inizio alla gara, partendo da una base pari alla offerta più alta contenuta nelle buste.
    Allo scadere del minuto previsto per i rilanci, si aggiudica il bene colui che ha rilanciato per ultimo.
  • Saldo prezzo
    Coloro che non si sono aggiudicati il bene si vedranno restituire l’importo della cauzione, cioè l’assegno circolare, fisicamente, se in presenza o attraverso bonifico se asta telematica.
    L’aggiudicatario dovrà, invece, entro il termine indicato (ora 120 giorni) versare il saldo del prezzo offerto (differenza rispetto alla cauzione trattenuta) oltre alla somma dovuta a titolo di tassazione ed al contributo a suo carico, previsto quale quota del compenso del delegato.
  • Decreto di Trasferimento
    Non è previsto l’intervento del Notaio per il trasferimento: al saldo del prezzo il delegato predispone la bozza del decreto che viene sottoscritto dal Giudice della Esecuzione.
    Pagata la tassazione prevista (prima/seconda casa/agevolazioni under 36/pertinenza) calcolata -in genere, in quanto più conveniente- sul “prezzo valore” dell’immobile, la proprietà viene trasferita “pulita” da ipoteche, come da ordine del magistrato.

L’immobile occupato

Può accadere che il bene posto in asta sia -allo stato- “occupato”.

La definizione comune di “occupato” differisce tuttavia da quella giuridica, infatti:

  • occupato dall’esecutato e dai suoi familiari: per la legge è libero. Questa dicitura troverete quindi nell’avviso di vendita, sia che sia effettivamente vuoto, sia che sia abitato dal debitore.
  • Occupato senza titolo: abitato o utilizzato ai fini commerciali, da persone che non hanno un titolo opponibile alla procedura; vale a dire un contratto di locazione valido e registrato in data antecedente il pignoramento.
  • Occupato con titolo opponibile alla procedura: quindi con un contratto di locazione (abitativa o commerciale) registrato prima della data del pignoramento. In questo caso l’immobile viene sì definito “occupato” e valutato in perizia -di conseguenza- ad un prezzo inferiore.

Ciò premesso, occorre distinguere fra i diversi casi, nel caso si intendesse procedere alla liberazione dell’immobile:

  • Nel primo caso, dall’inizio del 2019, a seguito di una prima modifica dell’art. 560 c.p.c., il debitore esecutato può continuare ad abitare nell’immobile pignorato sino all’emissione decreto di trasferimento. La legge n. 8 del 28 febbraio 2020, quindi, è intervenuta nuovamente sul testo dell’art. 560 c.p.c, prevedendo che l’aggiudicatario che voglia avvalersi della procedura gratuita di liberazione dell’immobile a cura del custode giudiziario con riferimento ad immobili abitati dal debitore esecutato, debba necessariamente formulare un’apposita richiesta. In mancanza dell’istanza, l’aggiudicatario potrà ottenere la liberazione dell’immobile solo rivolgendosi a un avvocato che dovrà promuovere un procedimento esecutivo per rilascio tramite Ufficiale Giudiziario.
  • Nel secondo caso, l’occupante non ha alcun diritto di restare nei locali pignorati: il custode avrà quindi già incardinato (e magari concluso!) la procedura di liberazione, prima dell’asta.
  • Nel caso di immobile “legittimamente occupato”, chi partecipa all’esperimento di vendita sa che esiste un contratto di locazione, in essere. Il bene servirà quindi come investimento, immediato, se pensa di percepire i canoni di locazione previsti nel contratto che il delegato fornirà ai fini di ogni valutazione; nel tempo, se intende acquistare ad un prezzo di stima inferiore e attendere il termine del contratto dandone disdetta (o accordandosi con il conduttore) per rivendere l’immobile libero.