Evoluzione del panorama demografico europeo, la domanda di asset sanitari continua a crescere

Jérôme Valade, Head of Healthcare Assets, LA FRANÇAISE REAL ESTATE MANAGERS -

Il settore sanitario è un segmento di nicchia del mercato immobiliare e comprende generalmente edifici, uffici e campus affittati a fornitori di servizi medici o a istituzioni legate al settore sanitario. Fino a poco tempo fa, gli asset sanitari richiedevano caratteristiche tecniche e layout specifici. Tuttavia, l’aumento della domanda e le nuove tendenze nel settore sanitario hanno creato opportunità per progetti di riconversione, come la riqualificazione di spazi commerciali e uffici esistenti. Sempre più spesso i fornitori di servizi sanitari optano per immobili in leasing, di proprietà o gestiti da terzi, consentendo loro di preservare il capitale per lo sviluppo del proprio core business.

Adattare il panorama immobiliare all’invecchiamento della popolazione

L’invecchiamento della popolazione, unito all’allungamento dell’aspettativa di vita, è una tendenza a lungo termine osservata in tutta Europa. Negli Stati membri dell’Unione Europea (UE), si prevede che la popolazione di età pari o superiore a 65 anni raggiungerà i 129,8 milioni entro il 2050, con un aumento significativo rispetto ai 90,5 milioni del 2019. Il segmento di età compresa tra i 75 e gli 84 anni è previsto in aumento del 56,1% e ancora più preoccupante è il numero di persone di 85 anni e oltre, che dovrebbe più che raddoppierà (12,5 milioni nel 2019, contro 26,8 milioni nel 2050). In alternativa, i dati suggeriscono che entro il 2050 negli Stati membri dell’UE ci sarà il 13,5% in meno di persone di età inferiore ai 55 anni, il che implica una progressiva riduzione della popolazione attiva.

Con l’invecchiamento della popolazione e l’allungamento dell’aspettativa di vita, ci sarà una nuova domanda di alloggi, un aumento del numero di patologie dovute alla vecchiaia, un incremento del numero di malattie croniche e, in generale, una maggiore richiesta di assistenza sanitaria. Ma a che punto sono gli Stati membri dell’Unione Europea in termini di infrastrutture adeguate alle esigenze di una popolazione che invecchia? Naturalmente, per una popolazione che invecchia e che deve far fronte a un rischio maggiore di mobilità ridotta e a maggiori esigenze sanitarie, gli ambienti urbani offrono una serie di vantaggi che possono migliorare la vita degli anziani: un migliore accesso ai trasporti pubblici, una maggiore varietà di opzioni abitative, più servizi pubblici e commerciali. A livello internazionale, l’Organizzazione Mondiale della Sanità ha affrontato il tema delle Age Friendly Cities (AFC), delle iniziative statali come il Plan Vieillissement et Solidarités (2003-2006) e il Plan Solidarité grand âge (2007-2012) della Francia, che hanno stimolato gli investimenti nella costruzione e nella ristrutturazione di case di riposo e nello sviluppo di servizi di assistenza a lungo termine. Tuttavia, i governi da soli non saranno in grado di finanziare gli elevati costi associati all’assistenza sanitaria, soprattutto in presenza di una diminuzione della popolazione in età lavorativa. Il capitale privato è necessario per colmare il divario tra la diminuzione dell’offerta e l’aumento dell’utilizzo dei servizi sanitari.

Il profilo difensivo degli asset sanitari

In generale, gli asset sanitari (unità abitative per anziani, case di cura, cliniche) presentano il vantaggio di essere non ciclici. Hanno un profilo più difensivo, basato su solidi fondamentali e tendenze di lungo periodo, in particolare sui cambiamenti strutturali della demografia, su modalità di vita alternative e su una generale carenza di offerta di asset operativi. Il mercato immobiliare sanitario è ancora relativamente modesto in termini di volume di investimenti. L’offerta rimane un ostacolo all’aumento del volume degli investimenti e ha spinto gli investitori a guardare oltre il proprio mercato nazionale per trovare opportunità.

Gli asset sanitari continuano a offrire un profilo di rischio/rendimento relativamente competitivo e opportunità di diversificazione del portafoglio. Il 2022 è stato caratterizzato da un inasprimento delle politiche monetarie. L’aumento dei tassi privi di rischio ha meccanicamente spinto al rialzo i rendimenti immobiliari, la cui entità varia a seconda degli asset e dei mercati. Secondo la nostra esperienza, i rendimenti degli immobili sanitari resistono meglio di altre sottoclassi di asset in tutta l’Europa centrale; l’offerta limitata e ampiamente regolamentata ne sostiene il valore.

Strategie di investimento ESG, un fattore di supporto per l’immobiliare sanitario

Poiché le strategie di investimento si articolano sempre più intorno a criteri ambientali, sociali e di governance, gli investitori cercano naturalmente opportunità di diversificazione nel segmento immobiliare alternativo. La crescente attenzione per la salute, il benessere e la qualità della vita degli anziani è un fattore di supporto per gli asset sanitari, così come la carenza strutturale enfatizzata dall’invecchiamento della popolazione.