Affitti brevi: alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. La disciplina amministrativa e civilistica
— a cura del dr. Franco Formenti, commercialista in Milano —
Temi trattati: disciplina amministrativa e civilistica; tipologia; disciplina fiscale delle locazioni brevi.
Parliamo di “locazioni brevi”, un settore economico che, a causa anche della sua esplosiva espansione
negli anni recenti, è divenuto oggetto di attenzione da parte di molteplici “autorità”, che, anziché
coordinarsi, hanno generato una pletora di normative confuse, spesso contraddittorie e comunque
sempre generatrici di adempimenti non solo burocratici e fiscali ma anche potenzialmente rilevanti
riguardo alle responsabilità civili e penali del locatore.
Concentriamo la nostra attenzione sulla normativa prettamente fiscale che riguarda i contribuenti persone fisiche, che hanno l’occasione di locare per brevi periodi delle unità immobiliari, senza fornire altri servizi accessori, che altrimenti caratterizzerebbero un’attività d’impresa, ancorché occasionale.
LA DISCIPLINA AMMINISTRATIVA E CIVILISTICA
La brevissima cronistoria che segue (peraltro non comprensiva di tutti gli innumerevoli
provvedimenti succedutisi nel tempo, dalle fonti più disparate) può aiutare ad orientare, nella fase
preliminare, coloro che intendono avventurarsi in un’attività turistica extra alberghiera.
Con appositi riquadri vengono sottolineate le incombenze contrattuali e amministrative, che, oggi,
tutti gli operatori del settore devono quanto meno conoscere.
I) la Legge 8 gennaio 2002 esclude gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche dalla
applicazione della rigida disciplina prevista dalla Legge 431/1998;
rimane l’obbligo, a pena di nullità, di stipulare il contratto di locazione anche se gestito da
intermediari come agenzie immobiliari o property manager, salvo il caso delle locazioni brevi
concluse online.
II) nel 2011, con il Codice del Turismo, lo Stato cerca di dare un indirizzo uniforme sul territorio
nazionale al settore ma, nel 2012, la Corte Costituzionale, dichiara l’incostituzionalità di numerose
disposizioni del Codice, affermando la competenza regionale su numerose disposizioni in esso
contenute;
III) nel contempo, a partire dal 1995, ogni Regione emana proprie normative, aventi natura
esclusivamente amministrativa, per regolamentare l’attività turistica; ad esse è necessario fare
riferimento per ottenere permessi e licenze; tanto più che nel 2021 la riforma del Titolo V della
Costituzione ha reso il turismo una competenza “esclusiva” delle Regioni a statuto ordinario;
IV) anno 2018: con il DL 113/2018, convertito nella Legge 32/2018, viene esteso a tutte le forme
di ospitalità, compresi gli affitti brevi,
le generalità degli ospiti dovranno essere comunicate entro le 24 ore successive all’arrivo e
comunque entro le 6 ore successive all’arrivo in caso di soggiorni non superiori alle 24 ore;
l’attenzione alla sicurezza è divenuta via via più stringente ed è stato espressamente stabilito che
l’identificazione automatizzata da remoto degli ospiti delle strutture ricettive non soddisfa i requisiti
previsti dalla legge; i gestori hanno l’obbligo di dare alloggio esclusivamente a persone munite di
documento d’identità e di comunicare le generalità degli ospiti, effettivamente verificate al momento
dell’accesso, alle questure territorialmente competenti;
V) anno 2019; permane l’esigenza di intervenire a livello nazionale per “migliorare la qualità
dell’offerta turistica, assicurare la tutela del turista e contrastare le forme irregolari di ospitalità,
anche ai fini fiscali”: con la Legge n°58/2019 viene istituita una banca dati ministeriale delle
strutture ricettive nonché degli immobili destinati alle locazioni brevi [BDSR], mediante
identificazione con un codice alfanumerico, la cui gestione viene affidata alle singole Regioni,
ciascuna delle quali determina le modalità di assegnazione del cosiddetto CIN.
L’adozione del CIR e del CIN
Il CIR (Codice Identificativo Regionale) e il CIN (Codice Identificativo Nazionale) sono due codici usati per identificare le strutture ricettive e gli affitti brevi. La differenza principale sta nell’ambito di validità e nel sistema di gestione: il CIR è locale e gestito dalle singole regioni, mentre il CIN è un codice unico nazionale introdotto per uniformare le regole in tutta Italia.
Salvo aggiornamenti, risulta che non hanno ancora provveduto a disciplinare l’adozione del CIR le
seguenti Regioni:
- Basilicata; * Friuli Venezia Giulia; * Molise; *Toscana; * Provincia autonoma di Bolzano;
VI) 1° gennaio 2025; dopo una serie di accordi e protocolli fra Stato e Regioni, entra infine in
funzione, a livello nazionale, la Banca Dati delle Strutture Ricettive [BDSR], che verrà
implementata dal 1° gennaio 2025 dall’assegnazione, su richiesta dei singoli operatori, del
che non sostituisce il CIR nelle Regioni che hanno istituito quest’ultimo ma a lui si affianca: - il CIR abilita il gestore all’esercizio dell’attività, secondo i criteri e le regole che ciascuna Regione
ha istituito; - il CIN ha una funzione di monitoraggio a livello nazionale, con finalità antifrode, di contrasto
all’evasione fiscale e di standardizzazione delle norme minime di sicurezza a garanzia degli utenti;
il CIN non può essere ottenuto senza preventivo rilascio del CIR per le unità immobiliari situate
nelle Regioni che l’hanno istituito
Nota:
Ci si è limitati a prendere in considerazione lo Stato e le Regioni, tralasciando la normativa strettamente locale, emessa dalle singole Amministrazioni Comunali, che non andranno comunque trascurate.
IL CIN
Punto di arrivo del tormentato e confuso iter normativo, che abbiamo cercato di sintetizzare sopra,
il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio per tutte le unità immobiliari destinate ad attività
ricettive, alberghiere ed extra alberghiere, ivi comprese quelle utilizzate per locazioni brevi.
L’esercizio di una struttura turistico-ricettiva priva di CIN è punito con sanzione pecuniaria
compresa fra € 800 e 8.000, correlata alle dimensioni dell’immobile. La medesima sanzione è
prevista anche per coloro che propongono in locazione per locazioni brevi o finalità turistiche unità
immobiliari o loro porzioni prive di CIN.
Le piattaforme di prenotazione, come ad esempio Airbnb, potrebbero oscurare gli annunci privi di
CIN.
Il CIN sarà obbligatoriamente indicato nella dichiarazione dei redditi e nella Certificazione unica
rilasciata dai Gestori, incaricati della riscossione del canone e, quindi, obbligati ad operare la
ritenuta d’acconto.
TIPOLOGIA
Le attività di accoglienza turistica extra alberghiere sono sommariamente classificabili nelle
seguenti categorie (ogni Regione ha individuato specifiche categorie e norme):
a) agriturismi;
b) bed & breakfast;
c) locande e affittacamere;
d) case vacanze;
e) locazioni brevi.
Le attività di cui alle lettere a),b) e c) sono soggette a stringenti normative autorizzative e
regolamentari da parte delle Regioni: ne consegue che gli operatori sono necessariamente dotati di CIN.
Esso deve essere obbligatoriamente esposto all’esterno dello stabile in cui sono collocate gli
immobili o le porzioni di immobili locati ed andrà indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e
comunicato; ogni inadempienza è punita con sanzione pecuniaria compresa fra € 500 e 5.000.
Per ottenere il CIN è necessario registrare la propria struttura presso la Banca Dati delle Strutture
Ricettive [BDSR], gestita dal Ministero del Turismo, effettuando i seguenti passaggi:
1- accedere al portale del Ministero del Turismo utilizzando SPID o CIE;
2- inserire i dati richiesti, inclusi i dettagli della struttura e le informazioni di contatto del gestore;
3- dichiarare la conformità ai requisiti di sicurezza mediante autocertificazione;
4- ricevere il Codice Identificativo Nazionale.
Dotazioni di sicurezza
Tutte le unità immobiliari, locate in tutto o in parte per finalità turistiche, quindi anche quelle
destinate alla locazione breve, oltre che essere dotate di impianti conformi alle ordinarie normative
riguardanti la sicurezza e l’efficienza (ad esempio l’APE) devono essere attrezzate con: - estintori portatili, conformi alle normative nazionali e posizionati in punti strategici della
struttura; - rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio, ovviamente negli ambienti dove sussiste
un rischio potenziale.
Sarà necessario conservare la documentazione comprovante la conformità alle norme vigenti delle
apparecchiature installate e l’esecuzione dei periodici controlli di efficienza. Specifiche conoscenze e professionalità non sono quindi argomento del presente articolo.
Le case vacanze, di cui alla lettera d) sono definite dall’art. 6 della legge 217/1983: “Sono case e
appartamenti per vacanze gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai
turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi
validità non superiore ai 3 mesi consecutivi.”. Si tratta quindi, per definizione, di un’attività
d’impresa, che esula da quanto trattiamo oggi.
LA LOCAZIONE BREVE
Con la diffusa definizione di locazione turistica o affitto breve, si individua, invece, l’affitto di
un’unità immobiliare o di una porzione di un’unità immobiliare a fini turistici per un periodo di
tempo non superiore a 30 giorni, senza prestazione di servizi accessori.
LA TASSAZIONE DEI PROVENTI DELLE LOCAZIONI BREVI
A differenza della normativa amministrativa (Codice del Turismo, leggi regionali, regolamenti
comunali, etc.) la normativa fiscale non si preoccupa delle diverse tipologie delle attività ricettive
ma prende in considerazione l’attività concretamente svolta per inquadrarla in una delle categorie
reddituali previste dal Testi Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR).
La pura e semplice locazione di beni immobili produce un reddito fondiario (art. 36 TUIR) mentre
l’esercizio di un’attività commerciale produrrà redditi d’impresa se svolta in forma abituale (art. 55
TUIR) o redditi diversi se svolta in modo occasionale (art. 67 comma 1 TUIR).
Il periodo di trenta giorni nell’anno si riferisce ai rapporti di locazione fra il medesimo locatore ed il
medesimo conduttore; se nel corso del medesimo anno solare fra gli stessi soggetti intercorrono più
rapporti frazionati in periodi diversi, occorre sommare tutti i periodi di locazione intercorsi
nell’anno solare: se la somma supera i trenta giorni il rapporto non può essere classificato come
“locazione breve”.
Quali servizi accessori alla locazione sono ammessi: solo pulizie al termine della locazione,
biancheria, utenze, wi-fi e aria condizionata.
La messa a disposizione di ulteriori servizi, come la disponibilità di biciclette, il servizio di navetta,
la colazione del mattino, fa scattare la presunzione di attività d’impresa, con conseguenze non solo
di natura fiscale, ma anche amministrativa a seconda delle normative locali vigenti (ad es. SCIA,
abilitazione alla somministrazione di cibi, etc.) - Locazione breve e eddito fondiario
La disciplina fiscale attuale stabilisce che la “locazione breve” genera reddito fondiario se: - riguarda unità immobiliari urbane a destinazione abitativa di tipo privato, costituite da uno o più
locali (categorie da A1 ad A11 escluso A10); sono quindi esclusi i loft, la cui categoria è C; - la durata complessiva nell’anno solare dei rapporti, anche in periodi frazionati, fra i medesimi
soggetti non supera i 30 giorni; - non vengono fornite prestazioni accessorie al di fuori della fornitura di biancheria, della pulizia
dei locali , delle utenze, wi-fi e aria condizionata [Circolare 24/E/2017]; - il numero delle unità immobiliari destinate alla locazione breve non è superiore a 4; non rientrano
in questo limite le locazioni abitative d’altro tipo (ad es. 4+4 o locazione turistica superiore a 30
giorni);cosi come non comporta superamento del suddetto limite la locazione di diverse stanze
comprese nella stessa unità immobiliare; - il ricorso alla locazione breve per più di 5 unità immobiliari ad uso abitativo comporta la
presunzione di una attività imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 c.c.
Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo riscosso con la locazione
breve solo se sono addebitate al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente
sostenuti; caso piuttosto raro.
Sussistendo tutte le condizioni sopra indicate, il reddito conseguito tramite contratti di “locazione
breve” rientra fra i redditi da fabbricati, assoggettabile al regime ordinario IRPEF, cumulandosi così
con gli altri eventuali redditi realizzati dal locatore; oppure può essere assoggettato ,mediante
opzione, al regime della “cedolare secca”.
LA CEDOLARE SECCA NELLE LOCAZIONI BREVI
L’opzione per la cedolare secca, nel caso delle locazioni brevi non soggette a registrazione, può
essere esercitata in sede di dichiarazione dei redditi.
L’aliquota fissa applicata sarà pari al: – 21% su una unità immobiliare; - 26% su seconda, terza e quarta unità immobiliare;
La cedolare secca assorbe IRPEF, addizionale regionale e comunale, ma non dà luogo ad alcuna
deduzione; grava cioè sull’intero corrispettivo percepito, al lordo di tutte le spese ed i costi sostenuti,
ivi comprese le “provvigioni” riservate agli intermediari.
Sia locatore che conduttore di un contratto di locazione breve devono agire al di fuori di un’attività
commerciale.
Per specifica previsione della disciplina concernente le locazioni brevi [comma 3, art. 4 del
D.L.50/2017], sempre che la possibilità di tale utilizzo non sia preclusa dalle pattuizioni con il
proprietario), l’opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche:
– dal comodatario; in tal caso il proprietario dichiarerà solamente la rendita catastale mentre il
comodatario dichiarerà il “reddito diverso” derivante dalla locazione breve e la relativa
cedolare secca;
– dal sublocatore che dovrà dichiarare tale reddito come “reddito diverso” e potrà optare per la
tassazione ordinaria ovvero per l’applicazione della cedolare secca; l’opzione potrebbe non
essere conveniente se i costi di gestione della locazione breve sono consistenti.
LA RITENUTA DA PARTE DEGLI INTERMEDIARI E/O DEI GESTORI
L’art. 4 , comma 5 del D.L. 50/2017 prevede che se nell’incasso o nel pagamento dei canoni o dei
corrispettivi delle locazioni brevi intervengono un intermediario immobiliare o un soggetto
residente, ancorché operi tramite portali telematici, mettendo in contatto locatori e conduttori, questi
soggetti sono tenuti:
– ad applicare una ritenuta d’acconto del 21% in qualità di sostituti d’imposta all’atto del
pagamento al beneficiario;
– a versare le somme ritenute mediante F24 entro il 16 del mese successivo;
– a rilasciare la relativa certificazione ai fini dichiarativi.
La ritenuta grava su tutto l’importo incassato.
SOCIETA’ SEMPLICI: PRECLUSIONE
Le società semplici non possono assoggettare a cedolare secca il reddito derivante dalla locazione
dei propri immobili: l’opzione per la cedolare secca può, infatti, essere “esercitata dal locatore,
persona fisica,proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative
locate”, con conseguente esclusione delle società semplici.
Come chiarito dall’Agenzia delle entrate (circolare n. 24/E/2017) alle società semplici è altresì
precluso l’accesso alla disciplina delle locazioni brevi, di cui all’articolo 4, D.L.50/20178
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