Mutui e pubblicità: Altronconsumo non ci sta

L’associazione ha valutato la convenienza di un mutuo proposto dalla Banca Popolare di Bari e reclamizzato con la dicitura “Mutuo Zero”

Molto spesso, nel messaggio pubblicitario che accompagna il lancio di un conto corrente o di un mutuo viene spesso utilizzata la parola “zero” o l’espressione “zero spese”. Quando però si vanno a fare due conti, non sempre tutto torna. Specchietto per attirare clientela oppure messaggio pubblicitario necessariamente breve? Per scoprirlo basta leggere il foglio informativo che accompagna il prodotto, incluse le note, ovvero tutte quelle condizioni scritte in caratteri minuscoli: in pratica, se una proposta vi sembra interessante, il suggerimento è quello di fare due calcoli, tenendo conto di tutte le condizioni riportate nell’offerta, e solo a quel punto giudicare la convenienza.

Come ha fatto Altroconsumo di recente, con un mutuo proposto dalla Banca Popolare di Bari e reclamizzato con la dicitura “Mutuo Zero”. Si tratta di un finanziamento che può essere richiesto per l’acquisto di immobili residenziali (fino al 75% del valore della casa), ma è previsto anche un prestito per la ristrutturazione (fino al 40% del valore della casa). Può avere una durata massima di 30 anni per l’acquisto e di 20 anni per la ristrutturazione.

La caratteristica distintiva del prodotto, rispetto ad altri in questo momento sul mercato, è che la banca, per il primo anno, rinuncia allo spread e fa pagare solo una piccolissima rata di interessi, calcolata sulla base dell’Euribor sei mesi del mese precedente la stipula del mutuo. Il piano di ammortamento vero e proprio inizia solo dopo, con la rata comprensiva di quota capitale che ridurrà il residuo del mutuo. L’offerta è valida per le richieste di mutuo presentate entro il 31 dicembre 2015, con mutui erogati entro il 31 gennaio 2016.

Ma per Altroconsumo, queste condizioni proposte dalla banca non sono un indizio di sicura convenienza. “Un mutuo”, precisano gli analisti di dell’associazione, “va giudicato sulla base del Taeg: se è troppo alto rispetto ad altre offerte del mercato si rischia di pagare a caro prezzo questa agevolazione”.

Lo spread, dopo il preammortamento, è dell’1,7% per i mutui a tasso variabile e del 2% per i mutui a tasso fisso. Ma, come riportato correttamente dalla banca nelle note a margine, si tratta degli spread applicati solo a mutui di dieci anni di durata. E qui Altroconsumo invita a prestare attenzione: “Per durate superiori lo spread cresce anche nel caso in cui l’importo erogato superi il 50% del valore dell’immobile. Il parametro di riferimento che, sommato allo spread, individua il tasso d’interesse del mutuo (TAN), per i mutui a tasso fisso è l’IRS di durata pari a quella del mutuo e per i mutui a tasso variabile è l’Euribor 3 mesi base 360. Oltre al tasso, bisogna considerare anche i costi legati all’erogazione e pagamento del mutuo: l’imposta sostitutiva pari allo 0,25% del mutuo, le spese di istruttoria pari all’1% del capitale finanziato, le spese di incasso rata, la perizia (240 euro più iva), l’assicurazione incendio e scoppio”.

A questo punto Altroconsumo ha fatto due calcoli ben precisi per verificare quanto il mutuo in questione, reclamizzato con l’etichetta “Zero” sia più o meno conveniente rispetto ad altre proposte sul mercato.

“Abbiamo ipotizzato di chiedere un mutuo per capire se realmente conviene rispetto ad altre proposte per acquisto casa e ristrutturazione casa. Ecco i risultati dei nostri calcoli. Abbiamo ipotizzato di chiedere un mutuo della durata di 20 anni per un capitale di 100.000 euro, destinato ad acquistare una casa di 200.000 euro. Il tasso variabile di Mutuo Zero Banca Popolare di Bari avrà un Taeg del 2,27% e il tasso fisso un Taeg del 4,24% (comprensivo di tutte le spese incluse incasso rata e spese assicurative sulla casa). Di certo non proprio un’offerta allettante: sul mercato ci sono proposte decisamente migliori. Ad esempio per questo stesso profilo il miglior mutuo a tasso fisso è quello di Intesa San Paolo (Taeg 2,59%), mentre per il tasso variabile è quello di WeBank (Taeg dell’1,59%)”.