Il mercato immobiliare negli Stati Uniti è immune alle pandemie?

Ci troviamo in una fase di recessione che presenta una differenza fondamentale rispetto a quella del 2008/2009: la qualità di credito della maggior parte delle obbligazioni di organismi non governativi durante la recessione precedente era scarsa. Da allora, le obbligazioni non agency sono state garantite primariamente da prestiti di qualità più elevata e presentano una struttura e un prezzo adeguati all’esposizione di credito. All’inizio della recessione in corso eravamo dell’avviso che le obbligazioni privilegiate di organismi non governativi nel mercato dei titoli MBS residenziali offrissero le migliori opportunità. Tali strumenti hanno riportato, come previsto, buone performance dal punto di vista del credito. Hanno comunque attraversato momenti di volatilità dei prezzi a causa della crisi di liquidità provocata dalla pandemia. Una delle conseguenze di tali dinamiche è stata, negli Stati Uniti, l’aumento della domanda di abitazioni monofamiliari. Il fenomeno ha fatto accelerare la rivalutazione del prezzo dei beni a garanzia degli MBS, facendo migliorare la loro affidabilità di credito. Ciò ha confermato che le obbligazioni che si trovano a un livello elevato della struttura del capitale sono in grado di resistere alle fasi di recessione.

La prudenza dei consumatori ha determinato, inoltre, un calo del debito delle famiglie in rapporto al reddito. Il rapporto tra il debito familiare e il reddito disponibile è in calo dal 2007, e oggi si trova su livelli che non si registravano da prima del 2000. Un indebitamento più contenuto, abbinato a tassi di interesse più bassi, ha spinto gli interessi passivi pagati dai consumatori americani in percentuale del reddito (ovvero il rapporto di servizio del debito delle famiglie) sui livelli più bassi da quando la Federal Reserve ha iniziato a raccogliere i dati nel 1982. Di conseguenza, in media, per i proprietari di un’abitazione è relativamente facile continuare a pagare gli interessi sul debito.

Al di là della solidità del credito al consumo, le case restano abbordabili. L’Indice di accessibilità del mercato immobiliare, che mette a confronto il reddito medio delle famiglie con il costo di un mutuo per un’abitazione di prezzo medio, era stabile prima del 2005 ma, nel 2006, gli immobili hanno iniziato a diventare relativamente costosi per via dell’escalation dei prezzi dovuta ad acquisti di carattere speculativo. La recessione del 2008/2009 ha messo fine a tale fenomeno, facendo crollare i prezzi e scendere i tassi di interesse, per cui nel 2011 l’indice è salito su livelli di accessibilità record. All’epoca si trattava di uno sviluppo necessario poiché c’era un eccesso di immobili disponibili sul mercato che andavano occupati. Da allora, sebbene i prezzi delle abitazioni siano saliti, i tassi di interesse sono rimasti bassi e il reddito è cresciuto, pertanto l’accessibilità delle abitazioni resta molto più alta della media pre-2005. Dunque, nonostante i recenti aumenti dei prezzi, il mercato immobiliare resta abbordabile. La percentuale delle abitazioni di proprietà libere non è mai stata così bassa dal 1980. La carenza di case libere riflette la scarsità di abitazioni in cui trasferirsi, oltre al fatto che le case vengono vendute velocemente quando vengono messe sul mercato. Dal 2008 le costruzioni di abitazioni non sono state al passo con la domanda. Di conseguenza c’è carenza di abitazioni in vendita, come dimostra il basso tasso di disponibilità degli immobili.

Storicamente, il mercato immobiliare risulta in equilibrio quando ci sono scorte di abitazioni in vendita per quattro o cinque mesi. Subito prima della recessione del 2008/2009, le scorte di abitazioni in vendita salirono sul livello record di 12 mesi. Pertanto, rallentando le costruzioni di nuove abitazioni, la disponibilità di case in vendita è scesa fino a raggiungere nel 2016 un livello “normale”. Successivamente tale livello ha continuato a scendere e oggi si trova su un minimo record di circa due mesi di disponibilità soltanto. I Millennial avevano già iniziato ad acquistare casa circa cinque anni fa, tuttavia la pandemia da Covid-19 ha accelerato la tendenza delle famiglie più giovani a trasferirsi nelle aree suburbane. Ciò coincide con un cambiamento nelle abitudini lavorative, infatti, oggi molti lavorano prevalentemente da casa e non più in ufficio. Sebbene ci aspettiamo che il mercato immobiliare torni alla fine verso un più normale equilibrio tra domanda e offerta, la domanda elevata e l’offerta scarsa dovrebbero sostenere i prezzi degli immobili a lungo.

A fronte della politica monetaria accomodante e dei massicci aiuti governativi dell’ultimo periodo, i mercati in questo momento sono preoccupati per il potenziale inflazionistico. Se l’inflazione dovesse salire, prevediamo un rialzo dei tassi di interesse, e una delle conseguenze sarà l’aumento dei prezzi dei beni reali. Dal punto di vista dei titoli MBS, comunque, non siamo molto preoccupati per gli effetti dell’inflazione. Quando i prezzi dei beni reali e delle abitazioni salgono, il valore dei beni a garanzia degli MBS sale, pertanto dal punto di vista del prestatore le posizioni di credito migliorano. Inoltre, gli ingenti stimoli governativi non fanno altro che facilitare il pagamento del mutuo da parte dei proprietari di abitazioni, incrementando ulteriormente l’affidabilità creditizia degli MBS.

In particolare, la banca centrale americana non ha specificatamente in programma di sostenere il mercato MBS residenziale. Gli spread in questi settori hanno recuperato più lentamente rispetto ai settori che hanno ricevuto tale sostegno, come le obbligazioni societarie. Gli spread sui mutui ipotecari non agency sono ancora assai più ampi rispetto a prima del Covid, in netto contrasto con altri settori che scambiano oggi su livelli più elevati rispetto a prima della pandemia. Ciò significa che c’è ancora l’opportunità di acquistare strumenti che continuano a recuperare e che potrebbero produrre plusvalenze aggiuntive, oltre a rendimenti interessanti.