I Millennial traineranno il mercato immobiliare USA?

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La politica monetaria della Federal Reserve (Fed) è stata molto accomodante per un lungo periodo di tempo, e ora ha dovuto alzare i tassi e ridimensionare il proprio stato patrimoniale. Non solo la banca centrale deve compensare i propri eccessi ma deve anche tener conto della politica fiscale del governo che ha introdotto numerosi stimoli. Quando agli stimoli della politica monetaria della banca centrale si sommano quelli della politica fiscale del governo, l’effetto può essere forte e ha provocato un’inflazione elevata che la Fed ora deve controbilanciare.

Secondo noi, i consumatori americani sono in grado di sostenere i rialzi dei tassi di interesse. Il rapporto tra debito e reddito delle famiglie è sceso molto negli ultimi 15 anni, ovvero c’è meno debito rispetto al reddito. Il rapporto tra debito e reddito è tornato sui livelli precedenti ai primi anni 2000. L’altro fattore da considerare è che i consumatori hanno sfruttato un periodo di bassi tassi di interesse per rifinanziare il debito e bloccare i tassi. Per esempio, molti negli Stati Uniti hanno un mutuo trentennale con un tasso fisso del 3%, dunque si sono assicurati un tasso di interesse basso con un livello di debito basso. Ciò si riflette nel rapporto di servizio del debito, la percentuale di reddito che serve il debito e che si trova vicino ai minimi storici. Inoltre, il tasso di risparmio è salito al 30% nel corso della pandemia. Secondo la Federal Reserve, le famiglie hanno accumulato un eccesso di risparmio di 1.700 miliardi di dollari dall’inizio del Covid grazie agli aiuti fiscali e alla riduzione delle spese. Ciò consentirà ai consumatori di superare bene la recessione. La combinazione tra debito basso, servizio del debito contenuto e risparmi in eccesso significa che il credito al consumo resterà solido durante una fase di recessione.

In questo momento sul mercato immobiliare ci sono due forze contrastanti. La prima è lo squilibrio tra l’offerta scarsa e la domanda elevata che mette sotto pressione i prezzi. La seconda riguarda l’aumento dei prezzi delle abitazioni e dei tassi ipotecari, per cui è difficile che i nuovi acquirenti possano permettersi l’acquisto, e ciò fa scendere i prezzi.

La generazione dei Millennial ha una forte influenza sull’economia e sulla società civile. Qualche anno fa i Millennial, che prima preferivano l’affitto, hanno iniziato ad acquistare case per cui la disponibilità di abitazioni sul mercato è diminuita.

L’interrogativo riguarda dunque la direzione dei prezzi delle abitazioni. L’ultima volta in cui abbiamo assistito a un forte aumento dei prezzi, la discesa è iniziata dopo la crisi finanziaria globale. All’epoca però c’erano troppe case e il tasso di proprietà era alto per cui l’offerta era superiore alla domanda. Oggi la situazione è molto diversa. Non appena i prezzi inizieranno a scendere, molti Millennial che in precedenza non hanno potuto acquistare una casa saranno pronti a farlo. È probabile che i prezzi delle abitazioni scendano un po’ (forse del 10%) per cui saranno più convenienti e i Millennial torneranno ad acquistare. In tale scenario, preferiamo i mutui ipotecari di vecchissima data e abbiamo in portafoglio una percentuale elevata di mutui che sono stati emessi prima del 2008. Con i mutui ipotecari di 15 anni fa, i prezzi dovranno scendere molto più che durante la crisi finanziaria globale per riportare il prezzo dell’immobile al costo originario. Inoltre, i saldi ipotecari sono inferiori a quando sono stati emessi inizialmente. Un mutuo vecchio di 15 anni ha un cuscinetto di capitale più ampio e il mutuatario ha dimostrato la capacità di pagare, il che diventa più facile col passare del tempo. Di conseguenza, secondo noi questo tipo di mutui ipotecari resisterà meglio alla recessione e al calo dei prezzi immobiliari.