IMU ridotta del 50% per immobili inagibili: requisiti, autocertificazione e differenza con i fabbricati collabenti
Gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili possono beneficiare di una importante agevolazione fiscale: la riduzione del 50% della base imponibile IMU. Si tratta di uno sconto previsto quando il fabbricato, a causa delle sue condizioni strutturali, non può essere utilizzato dal proprietario.
La disciplina è contenuta nell’articolo 1, comma 747, lettera b, della Legge n. 160 del 2019. La norma stabilisce che la riduzione spetta per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno in cui tali condizioni sussistono.
L’inagibilità può essere accertata dall’ufficio tecnico comunale, con perizia a carico del proprietario. In alternativa, il contribuente può presentare una dichiarazione sostitutiva, cioè un’autocertificazione fondata sulla dichiarazione di un tecnico abilitato.
Un aspetto molto importante è stato chiarito anche dalla Corte di Cassazione: quando il Comune è già a conoscenza dello stato di inagibilità dell’immobile, la riduzione può spettare anche se il contribuente non ha presentato una nuova richiesta formale. Questo deriva dal principio di collaborazione e buona fede tra amministrazione e cittadino.
Quando un immobile è inagibile o inabitabile
Un fabbricato può essere considerato inagibile quando presenta un degrado strutturale grave, non risolvibile con semplici interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.
Rientrano in questa situazione, ad esempio:
- edifici pericolanti;
- fabbricati fatiscenti;
- immobili con tetti o solai gravemente lesionati;
- strutture con muri portanti compromessi;
- edifici oggetto di ordinanza comunale di demolizione o messa in sicurezza.
Non basta, quindi, che l’immobile sia vecchio o temporaneamente inutilizzato. È necessario che vi sia una reale condizione di pericolo, degrado o impossibilità d’uso.
Come ottenere la riduzione IMU del 50%
Il proprietario può seguire due strade:
- chiedere l’accertamento dell’inagibilità all’ufficio tecnico comunale;
- presentare un’autocertificazione basata sulla valutazione di un tecnico abilitato.
La riduzione vale solo per il periodo in cui l’immobile resta inagibile e non utilizzato. Se, ad esempio, l’immobile torna abitabile dopo lavori di ristrutturazione, il contribuente deve comunicarlo tramite dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo alla variazione.
Serve ripresentare ogni anno la richiesta?
Secondo la Cassazione, se lo stato di inagibilità permane, non è necessario ripresentare ogni anno una nuova domanda. La riduzione continua ad applicarsi finché restano le stesse condizioni di fatto.
Naturalmente, il proprietario deve comunicare eventuali cambiamenti: se l’immobile viene ristrutturato, recuperato o riutilizzato, l’agevolazione non può più essere applicata.
Principio di buona fede tra Comune e contribuente
La Corte di Cassazione ha ribadito che il Comune non può pretendere il pagamento dell’IMU intera quando conosce già lo stato di inagibilità dell’immobile. Questo principio si basa sullo Statuto del Contribuente, che impone rapporti improntati a collaborazione e buona fede.
In altre parole, il cittadino non deve dimostrare nuovamente fatti già noti all’amministrazione.
Differenza tra immobile inagibile e immobile collabente
È importante distinguere gli immobili inagibili dagli immobili collabenti.
L’immobile inagibile conserva una rendita catastale e dà diritto alla riduzione IMU del 50%.
L’immobile collabente, invece, è un fabbricato in condizioni di degrado talmente grave da non produrre reddito. Viene iscritto al Catasto nella categoria F/2 e, non avendo rendita catastale, è generalmente esente dall’IMU.
La Cassazione e il Ministero delle Finanze hanno chiarito che l’esenzione resta valida anche se il rudere si trova su un’area edificabile. L’IMU come area fabbricabile può essere richiesta solo dopo la demolizione del fabbricato.
Scadenze IMU
Anche per il 2026 sono previste due rate IMU:
- acconto: 16 giugno;
- saldo: 16 dicembre.
Chi possiede un immobile inagibile deve quindi verificare per tempo se ricorrono i requisiti per applicare la riduzione.
La riduzione IMU del 50% rappresenta una tutela importante per chi possiede immobili inutilizzabili a causa di gravi condizioni strutturali. Per beneficiarne occorre dimostrare l’inagibilità e il mancato utilizzo del fabbricato, tramite perizia comunale o autocertificazione tecnica.
La giurisprudenza ha rafforzato la posizione del contribuente, chiarendo che il Comune deve rispettare il principio di buona fede e non può ignorare situazioni di inagibilità già conosciute. Diverso è il caso degli immobili collabenti, che, se classificati in categoria F/2, possono beneficiare dell’esenzione totale dall’IMU.
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