Mutuo prima casa senza anticipo 2026: come funziona la garanzia Consap

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A metà giugno 2026 la Banca Centrale Europea ha alzato i tassi di riferimento di 25 punti base, il primo rialzo dal settembre 2023, portando il tasso sui depositi al 2,25%. Il mercato sconta almeno un ulteriore intervento entro fine anno, uno scenario che rende più oneroso l’accesso al credito per chi acquista la prima casa senza risparmi da destinare all’anticipo.

In questo contesto resta attivo il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap, che consente di ottenere un mutuo fino al 100% del valore dell’immobile senza anticipo. Il decreto legge 66 del 2026, il Piano Casa entrato in vigore il 3 luglio, ha confermato lo strumento e ne ha previsto il rifinanziamento fino al 31 dicembre 2027. A inizio luglio i tassi legati alla garanzia statale partono dal 2,86% per i profili più agevolati.

Cos’è e come funziona

Il Fondo, istituito con la legge 147 del 2013, non eroga direttamente un finanziamento ma mette a disposizione delle banche aderenti una garanzia pubblica sul 50% della quota capitale del mutuo. Se il Fondo interviene, l’importo viene liquidato alla banca, ma il mutuatario resta obbligato a restituirlo per intero: il meccanismo non cancella il debito, rende possibile un finanziamento al 100% del valore dell’immobile.

Dal 2025 è disponibile anche la garanzia elevata, valida fino al 2027, che copre l’80% del mutuo per under 36, giovani coppie e nuclei monogenitoriali, e sale al 90% per le famiglie con cinque o più figli e ISEE fino a 50.000 euro. Il finanziamento assistito non può superare i 250.000 euro e a luglio 2026 il TAEG massimo applicabile è del 4,33% per il tasso fisso e del 4,19% per il variabile.

Chi può accedere

Dal 1° gennaio 2025 l’accesso è riservato a categorie specifiche: giovani coppie coniugate o conviventi da almeno due anni con un componente under 35, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi popolari e giovani under 36. Per queste categorie non ci sono limiti ISEE formali. Le famiglie numerose accedono invece con soglie ISEE precise, da 40.000 euro con tre figli minori fino a 50.000 euro con cinque o più figli. In tutti i casi, il richiedente non deve possedere altri immobili a uso abitativo in Italia o all’estero.

Il Fondo finanzia solo l’acquisto dell’abitazione principale, esclusi gli immobili di lusso nelle categorie catastali A1, A8 e A9. Non copre invece la ristrutturazione di un immobile già di proprietà.

Domanda, tempi e obblighi

La richiesta va presentata a una banca aderente al Fondo, che resta libera di concedere il mutuo e di ricorrere alla garanzia statale. Consap comunica l’esito dell’istruttoria entro 20 giorni, dopodiché la banca ha 90 giorni per erogare: in totale, tra domanda e liquidazione trascorrono circa tre settimane più tre mesi.

In caso di insolvenza, il Fondo liquida alla banca la quota garantita, ma il mutuatario resta tenuto a restituire per intero quella somma, anche tramite riscossione coattiva. La garanzia tutela la banca dal rischio di insolvenza, non il mutuatario dall’obbligo di restituzione del debito.

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Caterina Chiarelli

Content Editor Bachelor’s Degree, Master’s Degree,Postgraduate Master

Caterina Chiarelli, professionista della comunicazione e dell'editoria con una formazione accademica che include una Laurea Magistrale in Comunicazione, Informazione ed Editoria e un Master in digitalizzazione, AI e big data. Il suo percorso coniuga rigore metodologico e creatività, maturati attraverso esperienze in ambito editoriale, giornalistico e digitale. Ha collaborato con realtà editoriali e di comunicazione occupandosi di redazione, pianificazione editoriale, social media management e ufficio stampa, lavorando su contenuti sia web sia cartacei. Negli ultimi anni ha approfondito il rapporto tra comunicazione e innovazione tecnologica, sviluppando un approccio orientato all'utilizzo consapevole dell'intelligenza artificiale e degli strumenti digitali a supporto della qualità dei contenuti. Si distingue per una curiosità profonda verso le persone, le idee e i linguaggi attraverso cui la realtà prende forma, con la convinzione che il dialogo, quando è guidato da ascolto, spirito critico ed empatia, sia capace di generare valore e connessione reale.

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