Superbonus in 7 mosse

-

In pochi passaggi capiamo insieme quali sono le condizioni necessarie, le verifiche e le attività da predisporre, i professionisti da coinvolgere e le modalità per poter fruire in modo corretto delle detrazioni fiscali del Superbonus 110%.

 

Finalmente dopo vari tira e molla tra Governo e le parti in causa, la legge di Bilancio di fine anno (Legge 310 del 31 dicembre 2021), ha messo ordine nella materia e stabilito regole certe. Pertanto, per chi fosse intenzionato ad affrontare l’efficientamento energetico della propria abitazione, il Superbonus 110% rappresenta tuttora un’interessante occasione da approfondire. Vediamo in pochi passaggi come poterne fruire al meglio.

Il 1’passaggio consiste nel comprendere esattamente quali sono gli immobili che possono accedere al Superbonus 110% e i termini temporali per fruire dell’agevolazione fiscale (verificando preventivamente a quali soggetti spetta la detrazione Nota 1).

Gli interventi che danno diritto alla detrazione del 110% sono sostanzialmente di due tipi, la singola unità immobiliare e il condominio. Sono escluse le nuove costruzioni, in quanto gli immobili oggetto dell’intervento devono essere già esistenti e dotati di impianto di climatizzazione funzionante o riattivabile.

La verifica dei termini temporali entro i quali è possibile beneficiare del bonus, va fatta in base alla categoria catastale delle unità immobiliari sulle quali si intende intervenire, ovvero:

  • fino al 31 dicembre 2022 possono beneficiare della detrazione i seguenti immobili:
    • unità immobiliari funzionalmente indipendenti, ovvero, unità con con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari, che siano dotate di almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva:
      • – impianti per l’approvvigionamento idrico;
      • – impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica;
      • – impianto di climatizzazione invernali

(tale definizione vale anche per unità all’interno di condomini)

purchè abbiano completato la percentuale dei lavori del 30% entro lil 30 giugno 2022.

Va specificato che il bonus è prorogato fino al 2025 con una progressiva diminuzione della percentuale di detrazione, (al 70% per lavori ultimati a fine 2024 e al 65% per quelli conclusi entro la fine del 2025.

  • fino al 31 dicembre 2023 per i seguenti interventi:
    • edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.
    • condomìni
  • fino al 31 dicembre 2023 per i seguenti interventi:
    • per gli istituti autonomi case popolari (IACP) e le cooperative comunque denominati.
    • purchè abbiano completato la percentuale dei lavori del 60% entro il 30 giugno 2023

 

Il 2’ passaggio riguarda la conformità urbanistico edilizia, da parte di un tecnico, che verifichi lo stato legittimo dell’opera, ovvero che confronti l’attuale situazione dell’immobile con lo stato dichiarato nell’ultima pratica edilizia depositata in Comune, al fine di essere certi che non ci siano difformità o abusi. Nel caso venissero rilevati degli abusi, gli stessi dovranno essere sanati attraverso una nuova pratica edilizia di sanatoria (il più delle volte onerosa).

Le conformità differiscono per tipologia di immobile

Nel caso in cui l’immobile risultasse impossibile da sanare, i lavori di efficientamento energetico non potranno essere eseguiti.

3 Il terzo passaggio riguarda lo studio della fattibilità termotecnica, finalizzata a verificare la sostenibilità economica degli interventi per ottenere il miglioramento di due classi energetiche, che verrà eseguita dal Termotecnico e che si comporrà dei seguenti approfondimenti:

  • studio termico del fabbricato con la determinazione degli spessori e delle caratteristiche dei materiali di isolamento e produzione delle Ape (Attestazione Prestazione energetica) convenzionali pre e post tramite opportuni calcoli progettuali, al fine della verifica del miglioramento delle due classi energetiche che vengono richieste dalla norma, come condizioni essenziali per beneficiare del bonus.
  • progetto e computo metrico estimativo delle opere, compreso il raffronto con i massimali di spesa determinati dalla normativa.

I massimali di spesa sono dei tetti massimi di spesa che la norma definisce per ogni tipologia di intervento, sia per i lavori trainanti che per quelli trainati (nota 2).

Per esempio per i condomini fino a 8 unità abitative, il tetto massimo di spesa detraibile per l’isolamento termico è fino a €40.000 per ogni unità immobiliare, mentre per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione esistente con una soluzione più efficiente, il massimale che si può detrarre è di 20.000€ sempre per ogni unità immobiliare, così via per tutti gli altri interventi.

4 Il quarto passaggio da effettuarsi  nel caso in cui l’immobile in questione sia un condominio, è la delibera dell’Assemblea dei condòmini o la maggioranza di essi, che determina l’approvazione degli interventi e la decisione di procedere alla cessione del credito o allo sconto in fattura. Anche una casa bifamiliare è obbligata a costituire un condominio. Se gli appartamenti sono inferiori a otto, è possibile costituire il “condominio minimo” tramite una semplice Assemblea in cui viene nominato un referente.

Il 5’ passaggio consiste nella verifica fiscale, ovvero la valutazione se sia più opportuno optare per la detrazione in dichiarazione dei redditi, o per la cessione (Nota 3) della detrazione ad altri soggetti, compresi istituti di credito e altri intermediari finanziari, o per lo sconto in fattura ed eventualmente nell’individuazione del soggetto disponibile a ritirare il credito d’imposta maturato.

Il 6′ passaggio riguarda la richiesta di uno più preventivi ed il coinvolgimento delle imprese che eseguiranno i lavori, verificando eventualmente che le stesse possano essere interessate ad effettuare lo sconto in fattura.

Il 7′ passaggio prevede la predisposizione degli adempimenti per usufruire del Superbonus, ovvero, oltre all’ acquisizione dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE) prima dell’intervento e post intervento di cui abbiamo parlato al punto 3, e lo stato legittimo dell’opera al punto 2, il contribuente dovrà:

  • pagare le spese con bonifico bancario o postale, indicando la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione, il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico (professionista o impresa che ha effettuato i lavori);
  • inviare le asseverazioni e l’APE all’ENEA, indipendentemente o tramite il proprio commercialista.

 

Professionisti da coinvolgere

Qui di seguito elenchiamo i professionisti che sarà necessario coinvolgere per le attività di cui sopra:

  • Tecnico che verifica ed assevera la conformità urbanistica edilizia e lo stato legittimo dell’immobile:
  • Termotecnico che sviluppa i calcoli relativi all’efficientamento energetico e i relativi computi:
  • Progettista, Direttore dei lavori  per la verifica della congruità dei prezzi.
  • Commercialista o CAF per il rilascio del visto di conformità.

I costi relativi alle competenze dei professionisti possono essere detratti ma concorrono a formare il tetto massimo di detrazione dei singoli lavori.

 

Note

1) A chi spetta la detrazione?

La detrazione spetta ai soggetti che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento:

  • il nudo proprietario;
  • il titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie),
  • il detentore dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario;
  • i familiari del possessore o detentore dell’immobile.

2) Interventi trainanti e trainati

Interventi trainanti

  • Realizzazione di cappotto
  • Sostituzione di impianti di climatizzazione
  • Interventi antisismici

Interventi trainati

  • Sostituzione dei serramenti
  • Installazione di impianti solari e fotovoltaici
  • Installazione di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici
  • Installazione di infrastrutture per la ricarica dei veicoli elettrici
  • Eliminazione delle barriere architettoniche

3) Nonostante l’estensione della cessione del credito e dello sconto in fattura fino al 2025, il Decreto Sostegni Ter, entrato in vigore il 27 gennaio scorso, restringe la possibilità di cessione del credito ad unico passaggio.