UK. La stretta normativa sull’efficienza energetica cambia il mercato immobiliare
Londra, migliaia di uffici rischiano di diventare obsoleti
Le nuove regole del Regno Unito sugli edifici sostenibili stanno accelerando la trasformazione del real estate commerciale. Nel mirino soprattutto gli uffici più vecchi della City e di Canary Wharf
Il mercato immobiliare londinese si prepara a una delle trasformazioni più profonde degli ultimi decenni. Le nuove normative britanniche sull’efficienza energetica degli edifici rischiano infatti di rendere rapidamente “obsoleti” migliaia di uffici nella capitale, con effetti significativi su investimenti, valori immobiliari e strategie dei grandi fondi internazionali.
Il tema ruota attorno agli standard EPC (Energy Performance Certificate), il sistema di certificazione energetica utilizzato nel Regno Unito per valutare l’efficienza degli edifici. Il governo britannico sta progressivamente irrigidendo i requisiti minimi richiesti agli immobili commerciali, con l’obiettivo di ridurre le emissioni e raggiungere gli obiettivi climatici net zero entro il 2050.
Attualmente molti immobili commerciali possono ancora essere affittati con classificazioni energetiche relativamente basse, ma nei prossimi anni gli standard diventeranno molto più severi. Diverse proposte governative prevedono che gli edifici commerciali debbano raggiungere almeno la classe EPC B entro il 2030, una soglia che gran parte degli uffici londinesi più datati non è oggi in grado di soddisfare.
Secondo le stime citate dagli operatori del settore, migliaia di immobili rischiano quindi di perdere attrattività sul mercato o addirittura di non poter più essere locati senza importanti lavori di riqualificazione. È il fenomeno che nel real estate viene ormai definito “brown discount”: gli edifici energivori e meno sostenibili vedono ridursi il proprio valore rispetto agli asset più efficienti e moderni.
Situazione delicata a Londra
La situazione è particolarmente delicata a Londra perché gran parte del patrimonio direzionale della città è stato costruito tra gli anni Settanta e Novanta. Molti edifici della City, di Canary Wharf e dei distretti finanziari periferici necessiterebbero di interventi strutturali costosi: isolamento termico, nuovi impianti HVAC, elettrificazione dei sistemi di riscaldamento, installazione di sensori intelligenti e adeguamenti agli standard ESG richiesti dagli investitori internazionali.
Il problema non riguarda soltanto la sostenibilità ambientale ma anche la domanda di mercato. Dopo la pandemia, il lavoro ibrido ha già ridotto la richiesta di spazi tradizionali. Le aziende oggi cercano uffici più piccoli ma di qualità superiore, con consumi ridotti, certificazioni green e servizi integrati. Questo sta creando una forte polarizzazione del mercato: gli immobili “prime” sostenibili continuano ad attrarre investimenti e affitti elevati, mentre gli edifici meno efficienti rischiano un rapido declino.
I grandi investitori stanno già reagendo. Società immobiliari e fondi pensione internazionali stanno accelerando programmi di retrofit energetico per evitare che gli asset perdano valore. Secondo CBRE e Savills, nei prossimi cinque anni il mercato londinese potrebbe assistere a una vera ondata di riconversioni immobiliari, con numerosi edifici trasformati in residenziale, hotel o mixed-use development laddove gli interventi di efficientamento risultino economicamente troppo onerosi.
Il costo della transizione è enorme
Riqualificare un grande edificio direzionale a Londra può richiedere investimenti da decine o centinaia di milioni di sterline. E non tutti i proprietari dispongono della capacità finanziaria necessaria. È qui che emerge il rischio maggiore per il mercato: una parte consistente degli asset secondari potrebbe rimanere intrappolata in una “stranded zone”, perdendo competitività senza riuscire a sostenere i costi di trasformazione.
Le nuove regole britanniche rappresentano quindi un test cruciale per il real estate europeo. Londra sta diventando una sorta di laboratorio anticipatore di una tendenza che potrebbe estendersi anche ad altre grandi città del continente, da Parigi a Francoforte fino a Milano. Anche l’Unione Europea sta infatti accelerando sulla direttiva EPBD (“Case Green”), che imporrà standard energetici più stringenti per edifici residenziali e commerciali. (ec.europa.eu)
Per il settore immobiliare il messaggio è ormai chiaro: la sostenibilità non è più un elemento reputazionale o accessorio, ma un fattore determinante nella valutazione economica degli asset. E nel nuovo mercato immobiliare post-pandemia, gli edifici che non riusciranno ad adattarsi rischiano davvero di diventare obsoleti.
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