Il settore immobiliare della new economy può essere fondamentalmente descritto come il settore immobiliare nel quale si verificano le tecnologie e le innovazioni di altri “megatrend”. Si tratta degli edifici fisici che ospitano Internet, quelli che ospitano la tecnologia della “biolife science”, le torri per la trasmissione dei dati e gli edifici utilizzati nella logistica (in particolare per l’e-commerce).

Inoltre, si concentra sui mercati e sulle città che presentano un’alta concentrazione di innovazione e tecnologia; ad esempio, il triangolo d’oro tra Londra, Cambridge e Oxford, dove si trovano le università che promuovono molte delle innovazioni biotecnologiche, mediche e delle scienze della vita. Nei relativi sottomercati, tali città o aree possiedono le tipologie di immobili con la crescita maggiore. Si tratta di immobili altamente specializzati e mission critical e l’offerta di questo tipo di edifici è limitata. Pertanto, se si possiedono tali edifici, in tali zone, si ha la possibilità di ottenere una crescita degli affitti superiore alla media.

Abbiamo identificato le aree strategiche per il settore immobiliare della new economy, ovvero:

• Data Center
• Ripetitori per cellulari
• Logistica
• Biotecnologia
• Tecnologia
• La crescente necessità di centri dati

Consumiamo un’enorme quantità di dati, che aumenta di giorno in giorno. Prendiamo ad esempio YouTube: ogni minuto sulla piattaforma vengono caricate oltre 500 ore di video.

Negli ultimi dieci anni, il consumo globale di dati ha registrato un tasso di crescita annuo cumulato del 30% e si prevede che continuerà ad accelerare con un tasso di crescita annuo medio del 30%[2].

Si tratta di un’enorme quantità di dati che deve essere elaborata e conservata da qualche parte, ovvero i data center, quindi anche la domanda di questi centri sta accelerando, alimentata da tendenze quali il 5G, l’Internet of Things e l’intelligenza artificiale. Con l’emergere di nuove tecnologie di IA, come ChatGPT, questo fenomeno è destinato a crescere ulteriormente.

Maggiore connettività = più ripetitori per cellulari

L’utilizzo che compiamo dei telefoni cellulari continua a crescere e, di conseguenza, anche i dati trasmessi aumentano. Da un punto di vista macroeconomico, la notizia più importante è la transizione al 5G. Questo “aggiornamento” richiederà molte più antenne e punti di servizio. Attualmente il 5G è in fase di realizzazione e, nei prossimi tre anni, si prevede che i vettori statunitensi (e quelli globali) spenderanno una quantità record di denaro per la realizzazione delle proprie reti. Tale livello di investimento andrà direttamente a vantaggio dei proprietari delle torri di trasmissione; ogni volta che un’azienda colloca un’altra antenna sopra un’antenna esistente, genera un pagamento per il proprietario del ripetitore sottostante. Possiamo quindi constatare che esiste una domanda forte, guidata dalla macrotendenza prodotta dall’aumento dell’uso che compiamo dei telefoni cellulari.

Modernizzare la catena di approvvigionamento globale

L’e-commerce è cresciuto in modo esponenziale, ulteriormente alimentato dalla pandemia causata dal COVID-19 che ha accelerato il monumentale passaggio dalla vendita al dettaglio nei negozi tradizionali agli acquisti online. L’aumento della domanda nel settore dell’e-commerce sta favorendo la richiesta di soluzioni logistiche per stoccare, elaborare e distribuire i prodotti di consumo. Non solo, è anche necessario che l’edificio sia vicino ai consumatori: quando le persone effettuano un ordine sul telefono, si aspettano che il prodotto arrivi nel giro di poche ore, non di settimane. Tuttavia, come sappiamo, vicino alle città che ospitano grandi popolazioni di consumatori “amanti degli acquisti” spesso non si trovano grandi superfici libere. Le aziende di e-commerce non hanno molta scelta se non quella di utilizzare queste preziose strutture. Infatti, in molti mercati non esiste un canone fisso per affittare questo tipo di asset. I potenziali affittuari vengono letteralmente messi in una stanza e viene chiesto loro di fare un’offerta per lo spazio. Si tratta di una dinamica piuttosto unica, che non si vede molto nel settore immobiliare tradizionale.

Perché questo è il momento giusto per il settore immobiliare della new economy?

Dagli esempi sopra riportati emerge chiaramente quanto sia elevata la domanda di questo tipo di immobili. Ma che dire dell’offerta e, soprattutto, della valutazione? In virtù delle recenti variazioni dei tassi d’interesse e dell’impatto immediato sui mercati pubblici e sulla loro rivalutazione di tutti gli immobili, abbiamo un’opportunità potenzialmente unica in quanto le valutazioni si sono abbassate, e di molto.

Osservando la posizione odierna dei multipli si può notare che, in tutti i casi, essi si trovano all’estremità inferiore del loro intervallo storico e ben al di sotto della media degli ultimi tre anni. Quindi, dal punto di vista della rivalutazione, questo è potenzialmente un buon momento per entrare in questi settori nei mercati pubblici, perché tale rivalutazione è già avvenuta.