Bonus prima casa under 36, cambia tutto. Nuovi requisiti e vantaggi

Carolina Bergamaschi - 22/04/2026 06:45:04 (updated 22/04/2026 06:45:16)

L’acquisto della prima casa da parte degli under 36 sta vivendo una fase di profonda revisione normativa. Con la legge di Bilancio 2025, il sistema delle agevolazioni per i giovani è stato ridisegnato: dal 1° gennaio 2025 non sono più previste le precedenti esenzioni fiscali dirette, terminate a fine 2024, ma un modello centrato principalmente sul sostegno all’accesso al credito.

Fondo di Garanzia Consap

Al centro della nuova impostazione resta il Fondo di Garanzia Consap, rifinanziato e prorogato fino al 31 dicembre 2027. La scelta del legislatore punta a garantire una maggiore stabilità nel tempo, superando la logica dei rinnovi periodici e offrendo così un quadro più prevedibile a famiglie e istituti di credito.

Il cambiamento è significativo soprattutto per i giovani acquirenti, spesso con redditi regolari ma privi della liquidità necessaria per coprire l’anticipo richiesto dal mercato immobiliare. Se fino al 2024 era possibile beneficiare dell’esenzione da imposte di registro, ipotecarie e catastali, oggi il principale strumento di sostegno è la garanzia pubblica sul mutuo. Questa consente alle banche di concedere finanziamenti fino al 100% del valore dell’immobile, riducendo la necessità di garanzie personali, come quelle familiari, tradizionalmente richieste ai mutuatari più giovani.

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ISEE e percentuali di copertura differenziate

Il funzionamento del Fondo non è uniforme e si basa su criteri legati alla situazione economica del richiedente. La garanzia standard copre il 50% della quota capitale per mutui fino a 250.000 euro ed è accessibile a chi non possiede altri immobili a uso abitativo.

Per gli under 36 e per i nuclei monogenitoriali con ISEE fino a 40.000 euro, la copertura pubblica può salire all’80% del capitale, a condizione che il finanziamento superi l’80% del valore dell’immobile. La legge di Bilancio 2025 conferma inoltre un’attenzione specifica alle famiglie numerose: le percentuali di garanzia aumentano progressivamente in base al numero dei figli, arrivando fino al 90% per i nuclei con almeno cinque figli e ISEE entro i 50.000 euro.

Requisiti degli immobili e apertura alle aste

Resta stringente la disciplina sugli immobili ammessi al beneficio, con l’obiettivo di indirizzare il sostegno pubblico verso abitazioni non di pregio. Sono quindi incluse solo unità classificate come abitazioni civili, economiche, popolari o rurali, compresi i villini. Restano invece esclusi immobili di lusso come ville, castelli e palazzi signorili.

L’agevolazione può essere estesa anche a pertinenze quali box auto e cantine, purché funzionalmente collegate all’abitazione principale. Tra le possibilità meno conosciute rientra anche l’acquisto tramite asta giudiziaria: in questo caso è comunque possibile accedere alla garanzia statale, a condizione che l’immobile venga destinato a prima casa del mutuatario.