Segnali incoraggianti per il real estate europeo sostenuto da fattori macro favorevoli

M&G Real Estate - 06/06/2019 16:04:43 (updated 02/09/2019 11:55:11)

Secondo l’ultimo outlook europeo di M&G Real Estate, la crescita economica nell’Eurozona dovrebbe registrare uno slancio positivo destinato a perdurare nel tempo.

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Nonostante il rallentamento di fine 2018 determinato da una combinazione di fattori contingenti alla base della decrescita in Italia, Germania e Svezia, alcune situazioni favorevoli a livello macro, tra cui gli accordi commerciali tra Giappone e Unione Europea nonché il calo della disoccupazione nella zona euro, dovrebbero sostenere le prospettive economiche dei consumatori e l’aumento delle vendite al dettaglio.

Le città europee sono ben posizionate per mantenere e accrescere la redditività: nei 23 mercati degli uffici coperti da M&G Real Estate, i cosiddetti canoni prime nel 2018 hanno registrato un rialzo medio del 5% anno su anno, anche se per il 2019 ci si attende un aumento più moderato. La domanda di uffici è in crescita, così come la ricerca di spazi moderni e di qualità, mentre i mercati si confrontano con una carenza strutturale a livello di offerta. L’incremento netto degli spazi ad uso ufficio si è attestato intorno all’1% circa in media nel 2018 e si prevede che raggiunga appena l’1,2% annuo nei prossimi cinque anni.

Al di fuori dei tradizionali Central Business Districts (CBD), i sottomercati emergenti continuano a offrire rendimenti interessanti per il comparto degli uffici, grazie ad affitti ridotti (oltre 50 punti base rispetto ai Central Business Districts) e fondamentali di mercato solidi: a fronte di importanti programmi finalizzati alla rigenerazione o a favore delle infrastrutture per i trasporti, oltre che in ragione della crescente attenzione da parte dei residenti ad aspetti quali la connettività e il placemaking, è possibile prevedere una variazione strutturale degli affitti nel corso del prossimo decennio in queste aree, che iniziano a entrare in competizione con i centri tradizionali. Il progetto Grand Paris, da 26 miliardi di euro, rappresenta un esempio pertinente: entro il 2030 la rete di trasporti di Parigi verrà estesa di altri 200 chilometri, aprendo nuovi sottomercati attorno alla città fra loro connessi.

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I canoni prime dei mercati situati intorno al central business district parigino presentano valori inferiori di quasi il 60% rispetto a quest’ultimo. Affitti più accessibili potrebbero attrarre società di settori particolarmente sensibili al tema dei costi, come quelle tech e media. Lo stesso discorso vale per il quartiere Porta Nuova a Milano, il Cityrand Süd a Monaco, o il Kalasatama a Helsinki.

Connettività e placemaking rappresentano i due principali trend anche per quanto riguarda il settore residenziale europeo, caratterizzato da una popolazione urbana mobile sempre più attenta al costo della vita, alla presenza di spazi verdi e alla disponibilità di servizi efficienti. La crescita attesa di 400.000 persone entro il 2030 nelle principali città europee tra cui Milano, Parigi, Berlino, Bruxelles e Stoccolma, unita ad una ridotta offerta di alloggi, consente di fare una previsione ottimistica sulla crescita degli affitti in tutti i settori abitativi e crea interessanti opportunità per gli investitori europei.

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Il settore retail rappresenta un mercato più polarizzato. Nonostante i timori a livello macroeconomico che hanno minato la fiducia dei privati e la forte concorrenza esercitata dall’e-commerce, i mercati guidati dal turismo che presentano un’offerta retail orientata all’esperienza e affittuari attenti a stile di vita e alimentazione si sono dimostrati resilienti e dovrebbero sostenere gli affitti e i prezzi nelle vie principali delle destinazioni più importanti.

Per quanto riguarda il settore della logistica, la significativa crescita di corridoi principali di trasporto tra Europa e Cina attesa per i prossimi due anni dovrebbe dare spazio a nuove aree dedicate alla logistica e aprire nuove opportunità di investimento. La Cina si pone l’obiettivo, per il 2019, di fare viaggiare 5.000 treni merci verso l’Europa, il triplo di quanto accadeva due anni fa. Maggiori volumi di merci su questi collegamenti più efficienti dal punto di vista dei costi, sono destinati a generare una domanda crescente di spazi destinati alla logistica lungo le principali reti strategiche.

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Luigi Miranda, Associate Director del team Asset Management di M&G Real Estate, ha commentato: “Per gli investitori, la crescita della reddittività dovrebbe garantire la maggior parte dei ritorni attesi e, per questo, la selezione dei titoli avrà un ruolo cruciale. I numerosi progetti infrastrutturali che coinvolgono molte città europee dovrebbero portare ad una crescita degli affitti superiore alla media. Questi progetti dovrebbero avvantaggiare anche il settore residenziale, un’asset class che sta attirando nuovamente l’interesse degli investitori istituzionali, grazie alla convergenza di fattori favorevoli quali la minore volatilità dei canoni di locazione, l’interessante protezione al ribasso garantita dagli squilibri tra domanda e offerta e la potenziale crescita della redditività in questa fase del ciclo”.