Sanatoria edilizia, il Salva Casa non cancella la doppia conformità: cosa ha chiarito il Consiglio di Stato
La sentenza n. 4845/2026 ribadisce un principio importante: per gli abusi più rilevanti resta necessario dimostrare che l’opera fosse conforme sia quando è stata realizzata sia quando viene chiesta la sanatoria. La nuova procedura semplificata vale solo per casi specifici.
Il Salva Casa ha semplificato alcune regole sulle difformità edilizie, ma non ha trasformato la sanatoria in un condono generalizzato. È questo il punto centrale della sentenza n. 4845/2026 del Consiglio di Stato, che torna a chiarire il rapporto tra l’articolo 36 e il nuovo articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia.
La notizia è importante: la cosiddetta doppia conformità prevista dall’articolo 36 resta in piedi. In altre parole, quando si chiede la sanatoria ordinaria per un abuso edilizio rilevante, l’opera deve risultare conforme alle regole urbanistiche ed edilizie sia al momento in cui è stata realizzata, sia al momento in cui viene presentata la domanda. Questo principio è ancora previsto dal testo vigente dell’articolo 36 del DPR 380/2001.
La novità introdotta dal Salva Casa
La novità introdotta dal Salva Casa, convertito nella legge 105/2024, riguarda invece l’articolo 36-bis, che disciplina una sanatoria semplificata per alcune ipotesi: parziali difformità, variazioni essenziali e interventi collegati alla SCIA. In questi casi non si applica la doppia conformità piena dell’articolo 36, ma una forma più attenuata: la conformità edilizia viene valutata con riferimento al momento della realizzazione dell’intervento, mentre la conformità urbanistica viene verificata al momento della domanda.
La sentenza del Consiglio di Stato è importante perché evita un equivoco molto diffuso: non tutti gli abusi possono essere ricondotti al nuovo 36-bis. Se l’intervento rientra nell’articolo 36, quindi nei casi di assenza di titolo o totale difformità, continua a servire la doppia conformità piena. Il Salva Casa non consente di “costruire” la regolarità dell’immobile dopo aver presentato la domanda, demolendo una parte dell’abuso o modificando l’opera per renderla conforme solo in un secondo momento.
Un caso specifico
Il caso affrontato dai giudici riguardava opere che avevano modificato in modo significativo l’immobile, tra cui lo spostamento di un ascensore all’esterno e l’ampliamento dei balconi, con alterazione della sagoma. Secondo il Consiglio di Stato, non si trattava di modifiche marginali gestibili come semplice variante, ma di interventi tali da richiedere un titolo edilizio più forte e, per la regolarizzazione, il rispetto dell’articolo 36.
Un altro passaggio rilevante riguarda l’unitarietà dell’abuso. Il privato non può separare artificialmente le parti dell’intervento, tentando di sanare solo ciò che resta dopo avere eliminato le porzioni non conformi. Per i giudici, l’abuso va valutato nel suo insieme: se l’intervento è unitario, anche la verifica di conformità deve riguardare l’opera complessiva.
Solo per alcune categorie di irregolarità
Per chi non è un tecnico, la distinzione può essere riassunta così: l’articolo 36 è la sanatoria ordinaria per gli abusi più gravi e richiede la doppia conformità piena; l’articolo 36-bis, introdotto dal Salva Casa, apre invece una strada più flessibile per difformità meno radicali, ma solo entro limiti precisi. Non è quindi corretto dire che il Salva Casa abbia eliminato la doppia conformità: l’ha attenuata solo per alcune categorie di irregolarità.
La decisione conferma una linea prudente della giurisprudenza amministrativa: la regolarizzazione edilizia resta possibile, ma non può diventare uno strumento per sanare qualunque trasformazione del territorio. Il messaggio per proprietari, tecnici e imprese è netto: prima di presentare una sanatoria bisogna capire quale procedura sia applicabile, perché invocare il Salva Casa nei casi sbagliati rischia di portare al rigetto della domanda.
Our Fact Checking Process
We prioritize accuracy and integrity in our content. Here's how we maintain high standards:
- Expert Review: All articles are reviewed by subject matter experts.
- Source Validation: Information is backed by credible, up-to-date sources.
- Transparency: We clearly cite references and disclose potential conflicts.
Our Review Board
Our content is carefully reviewed by experienced professionals to ensure accuracy and relevance.
- Qualified Experts: Each article is assessed by specialists with field-specific knowledge.
- Up-to-date Insights: We incorporate the latest research, trends, and standards.
- Commitment to Quality: Reviewers ensure clarity, correctness, and completeness.
Look for the expert-reviewed label to read content you can trust.
VIDEO INTERVISTE
Motori
REAL ESTATE
LMF crypto
LMF food
LMF private markets
LMF arte
Legal
LMF green