La classe di asset che nasce dal quarto luogo: dove si sposta il valore tra hospitality, residenziale temporaneo e workspace
Il lavoro distribuito ha smesso di essere una fase transitoria. Nell’area euro la quota di occupati che lavora da casa almeno occasionalmente è passata dall’11,7% del 2019 al 22,4% del 2024, secondo i dati Eurostat ripresi dalla BCE, e la posizione si è stabilizzata nel 2025. Attorno a questa stabilizzazione si sta formando una categoria immobiliare che non ha ancora un nome condiviso e che si colloca tra hospitality, residenziale temporaneo e spazi di lavoro.
Limitless Workspace la definisce quarto luogo: il territorio abitato in cui vivere, lavorare e appartenere tornano a coincidere nel tempo lungo. La differenza rispetto al dibattito degli ultimi anni sta nella direzione. Il racconto dominante chiede all’ufficio di meritare lo spostamento quotidiano. Il quarto luogo parte dal luogo dove vale la pena stare e vi insedia il lavoro come una delle funzioni dell’abitare.
Per chi investe, la conseguenza è che il valore si sposta dal singolo edificio al territorio capace di ospitare vita e lavoro insieme. Cambia l’unità di analisi, e cambiano gli indicatori.
Il perimetro esiste prima delle sue metriche. La spesa europea per viaggi d’affari si è attestata a 360,4 miliardi di euro nel 2024, con proiezioni a 389,9 miliardi per il 2026 secondo GBTA, e a ottobre 2025 il 43% dei programmi corporate europei prevedeva politiche di blended travel. Sul dato italiano le stime divergono in modo significativo: GBTA colloca la spesa intorno ai 34 miliardi, mentre Politecnico di Milano e Università di Bologna la stimano intorno ai 21,5. Le proiezioni sul mercato della workation, che alcune società di ricerca privata indicano in forte crescita nel prossimo decennio, vanno lette come ordini di grandezza. Un divario di questa ampiezza segnala che la categoria è reale e che il suo perimetro è ancora da definire.
Cinque indicatori da osservare, in assenza di serie storiche consolidate: la durata media del soggiorno, che distingue questa categoria dall’alberghiero classico; il ricavo per notte confrontato con il ricavo per postazione, che dice quale delle due economie prevale; la stagionalità e i meccanismi che la compensano; la dipendenza dal singolo territorio, che è il vero fattore di rischio; la quota di ricavo generata dai servizi rispetto a quella da locazione, che misura quanto l’operatore controlla il margine.
In Italia il modello ha già alcune applicazioni. AHOMA, azienda che attualemente opera tra Monferrato e Sicilia occidentale con case che funzionano come uffici nelle ore di lavoro e come residenze nel resto della giornata.
Chi valuta un ingresso in questa categoria dovrebbe misurare caso per caso, senza attendersi che i rendimenti dell’office o dell’hospitality si trasferiscano per analogia. L’analisi completa, con le fonti e la griglia di valutazione a otto dimensioni, è nell’analisi di Limitless Workspace sul quarto luogo.
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