Julius Baer – REIT asiatici: momentum positivo ma in rallentamento nel terzo trimestre

I REIT asiatici hanno mantenuto la loro sovraperformance nel terzo trimestre, con rendimenti totali in USD pari al 23% nel periodo di nove mesi, superando i mercati del credito in Asia (in rialzo del 7%) e le azioni globali (in rialzo del 18%). Sebbene i rendimenti trimestrali del 6,1% nel terzo trimestre per i REIT asiatici rappresentino un rallentamento rispetto ai rendimenti a doppia cifra del secondo trimestre e riflettano probabilmente un USD più forte e un aumento dei tassi a breve termine in mercati come Giappone e Hong Kong nel terzo trimestre, i tassi d’interesse per l’intera regione dovrebbero in generale rimanere contenuti per il resto dell’anno, con aspettative ribassiste anche per il dollaro statunitense. Manteniamo una visione costruttiva sul settore.

I REIT asiatici hanno registrato rendimenti totali in USD del 6,1% nel terzo trimestre del 2025, portando i rendimenti per il periodo dei nove mesi del 2025 a un solido 22,6%. Sebbene i rendimenti del terzo trimestre abbiano rallentato rispetto ai forti rendimenti del 13,1% registrati nel secondo trimestre, non sono lontani dai rendimenti del terzo trimestre per gli Stati Uniti (8,1%) e per il più ampio mercato azionario asiatico (9,4%). Ciò suggerisce che, pur moderandosi, il momentum dei prezzi per i REIT asiatici rimane intatto. I REIT di Singapore e del Giappone hanno sovraperformato il settore, con rendimenti totali del terzo trimestre rispettivamente del 7% e del 6,8% in termini di USD, mentre i REIT in Australia e Hong Kong sono rimasti indietro, registrando rendimenti in USD rispettivamente del 5,3% e del 3,7%. La valuta è stata un fattore di sostegno meno rilevante per la performance dell’ultimo trimestre, poiché l’effetto di traduzione negativo derivante dall’indebolimento del dollaro di Singapore (SGD) e dello yen giapponese (JPY) ha eroso parte dei rendimenti in USD in questi mercati dei REIT.

Tuttavia, l’apprezzamento del dollaro di Hong Kong (HKD) e del dollaro australiano (AUD) ha lievemente incrementato i rendimenti per i REIT in questi mercati. I tassi d’interesse nei principali mercati dei REIT hanno seguito traiettorie diverse nel terzo trimestre: la Singapore Overnight Rate Average a tre mesi e l’Australia Bank Bill Swap Rate a tre mesi sono scesi rispettivamente di 60 punti base e 3 punti base nell’ultimo trimestre, mentre il Tokyo Interbank Offered Rate a tre mesi e l’Hong Kong Inter-bank Offered Rate sono saliti rispettivamente di 5 e 185 punti base. Dall’inizio dell’anno, i tassi a breve termine in Singapore, Hong Kong e Australia rimangono comunque ben al di sotto dei livelli di gennaio.

Tra gli sviluppi degni di nota, l’annuncio della Bank of Japan a settembre riguardante la dismissione delle proprie partecipazioni in exchange-traded funds (ETF) e Japan REIT ha colto di sorpresa il mercato. Tuttavia, il ritmo lento delle dismissioni, con il governatore Ueda che ha commentato che ci vorrebbero 100 anni per vendere gli asset, suggerisce che qualsiasi impatto sul mercato sarà probabilmente trascurabile.

Nel frattempo, ulteriori segnali di un possibile punto di minimo nel mercato retail di Hong Kong ad agosto, sostenuto da un afflusso record mensile di visitatori dalla Cina continentale (il più alto dalla riapertura dei confini), fanno ben sperare per i proprietari di immobili commerciali. La quotazione di un nuovo REIT a Singapore, un REIT dedicato al settore dell’alloggio, indica inoltre che gli sforzi di rivitalizzazione del mercato a Singapore stanno prendendo slancio. Riteniamo che le prospettive di tassi d’interesse più bassi continueranno a sostenere i rendimenti dei REIT asiatici, in particolare considerando che negli Stati Uniti è ampiamente atteso un taglio dei tassi nella prossima riunione del Federal Open Market Committee, in programma per il 28–29 ottobre.

Manteniamo pertanto una visione generalmente costruttiva sul settore.