Case Green: quali edifici saranno esclusi dagli obblighi di riqualificazione energetica
La direttiva europea EPBD punta a ridurre i consumi energetici del patrimonio immobiliare, ma non obbliga ogni singola casa a essere ristrutturata. In Italia il nodo sarà il piano nazionale di attuazione, tra deroghe, costi e timori del mercato immobiliare.
La direttiva europea sulle cosiddette “Case Green” continua ad alimentare dubbi e preoccupazioni tra proprietari immobiliari, imprese e operatori del settore edilizio. Ma uno dei punti più fraintesi riguarda proprio l’idea di un obbligo automatico di ristrutturazione per ogni abitazione privata. In realtà il testo approvato dall’Unione Europea non impone interventi diretti sul singolo edificio residenziale, ma fissa obiettivi energetici complessivi che ogni Stato membro dovrà raggiungere attraverso un proprio piano nazionale.
La normativa di riferimento
La normativa di riferimento è la nuova EPBD, Energy Performance of Buildings Directive, approvata definitivamente nel 2024. L’obiettivo europeo è ridurre progressivamente le emissioni e i consumi energetici del patrimonio edilizio, responsabile di circa il 40% dei consumi energetici dell’UE e di oltre un terzo delle emissioni climalteranti.
Il punto centrale, però, è che Bruxelles ha lasciato agli Stati un ampio margine di flessibilità. Per gli edifici residenziali non esiste un obbligo individuale di raggiungere una determinata classe energetica entro una specifica data. Saranno invece i governi nazionali a dover dimostrare, attraverso piani di ristrutturazione progressiva, la riduzione del consumo energetico medio del patrimonio immobiliare complessivo. (ansa.it)
Questo significa che in Italia non scatterà automaticamente il divieto di vendere o affittare case in basse classi energetiche, almeno non nel quadro normativo europeo attuale. Sarà il governo italiano a decidere come distribuire gli interventi, quali incentivi utilizzare e quali categorie eventualmente esentare.
Il tema delle esenzioni
Ed è proprio sul tema delle esenzioni che si concentra gran parte del dibattito. La direttiva prevede infatti numerose deroghe. Potranno essere esclusi dagli obblighi di efficientamento gli edifici storici vincolati, le chiese e gli edifici utilizzati per il culto, gli immobili temporanei, le seconde case utilizzate per periodi limitati dell’anno e alcune tipologie di edifici indipendenti di piccola superficie. Anche gli immobili per cui gli interventi risulterebbero tecnicamente impossibili o economicamente sproporzionati potranno beneficiare di deroghe specifiche.
Nel caso italiano il tema è particolarmente sensibile perché il patrimonio immobiliare nazionale è tra i più vecchi d’Europa. Secondo ENEA e ISTAT, oltre il 60% degli edifici residenziali italiani è stato costruito prima degli anni Ottanta, cioè prima dell’introduzione delle moderne normative sul risparmio energetico. Questo significa che milioni di abitazioni si trovano oggi in classi energetiche basse.
Le preoccupazioni riguardano soprattutto i costi
Le associazioni dei proprietari immobiliari e parte del settore edilizio temono che gli interventi richiesti possano diventare economicamente insostenibili senza un forte sistema di incentivi pubblici. In Italia il dibattito è inevitabilmente influenzato anche dall’esperienza del Superbonus 110%, che ha accelerato molte riqualificazioni ma ha generato un impatto enorme sui conti pubblici e numerose distorsioni nel mercato edilizio.
Secondo le analisi pubblicate dai principali quotidiani economici italiani, tra cui Il Sole 24 Ore e Milano Finanza, il vero nodo non sarà tanto la direttiva europea quanto il modo in cui il governo italiano sceglierà di recepirla. Alcuni osservatori ritengono probabile un approccio graduale, focalizzato inizialmente sugli edifici pubblici e sugli immobili più energivori, accompagnato da nuovi incentivi selettivi e da strumenti di finanza green.
Il calendario europeo
Il calendario europeo prevede diverse tappe progressive. Per gli edifici pubblici e non residenziali gli obiettivi saranno più stringenti e anticipati. Per il residenziale, invece, gli Stati membri dovranno ridurre il consumo energetico medio del parco immobiliare del 16% entro il 2030 e tra il 20% e il 22% entro il 2035. Una parte significativa dei miglioramenti dovrà arrivare proprio dagli edifici meno efficienti.
Nel frattempo il mercato immobiliare sta già iniziando a reagire. Gli immobili ad alta efficienza energetica stanno aumentando il proprio valore, soprattutto nelle grandi città, mentre le abitazioni più obsolete rischiano nel tempo una progressiva svalutazione. È il fenomeno che molti analisti definiscono già “brown discount”, cioè la perdita di valore degli asset immobiliari energivori. Un trend già evidente in mercati come Londra, Parigi e Berlino e che potrebbe intensificarsi anche in Italia nei prossimi anni.
Per questo motivo, al di là degli obblighi normativi, la transizione energetica del patrimonio immobiliare appare ormai inevitabile. La vera questione sarà capire con quali tempi, quali costi e soprattutto con quali strumenti finanziari verrà gestita. Perché se la direttiva europea lascia margini di flessibilità agli Stati, il rischio sociale di una transizione troppo rapida resta uno dei temi più delicati del dibattito europeo sulla sostenibilità.
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