Dimore storiche e borghi, dal costo di manutenzione all’asset ricettivo: così il Centro Italia riscrive il valore del patrimonio. L’analisi di Federico Marcaccini

LMF Redazione LaMiaFinanza.it - 23/09/2026 00:01:00 (updated 23/09/2026 14:52:35)

I beni culturali privati vincolati in Italia sono 46mila e costano ai proprietari oltre 50mila euro l’anno ciascuno, quasi sempre di tasca propria. Ma il 60% genera già ricavi e l’ospitalità breve è cresciuta del 46% in un anno: il patrimonio storico diffuso sta passando da voce di spesa a operazione immobiliare.

Per decenni la dimora storica è stata, nel bilancio di una famiglia italiana, un centro di costo con un valore affettivo. I numeri dell’Osservatorio sul Patrimonio Culturale Privato dell’Associazione Dimore Storiche Italiane, rilanciati all’assemblea ADSI dell’aprile 2026, fotografano una realtà ancora in gran parte così: su circa 46mila beni vincolati, l’85% degli interventi di manutenzione è autofinanziato dai proprietari, con una spesa media superiore a 50mila euro l’anno per bene, e solo il 2% ha ricevuto contributi pubblici. Gli investimenti in restauri straordinari sono saliti da 836 milioni di euro nel 2017 a 1,2 miliardi nel 2024.

Lo stesso rapporto racconta però un’altra tendenza: il 60% delle dimore storiche genera già attività economiche, il 35% è destinato alla locazione e 3.700 offrono ospitalità turistica breve, in crescita del 46% nell’ultimo anno. Oltre 10mila proprietari si dichiarano pronti ad avviare o ampliare un’attività. È il passaggio che, come emerge dalle analisi di Federico Marcaccini, real estate investor e imprenditore romano con oltre vent’anni di esperienza nell’analisi del mercato immobiliare, sta trasformando un patrimonio percepito come illiquido in una asset class: la riconversione ricettiva del costruito storico.

Dove sta il patrimonio, dove va la domanda

Il dato che più interessa chi investe è geografico, e va letto dentro un mercato immobiliare italiano in ripresa che nel 2025 ha registrato, secondo PwC, 12,6 miliardi di investimenti. Quasi il 30% delle dimore storiche si trova in Comuni con meno di 5mila abitanti. È il territorio su cui si sta spostando la domanda: secondo il rapporto 2026 del centro di ricerca della Rome Business School, le presenze nei piccoli borghi sono cresciute del 7% nel 2025, mentre il PNRR ha destinato 1,02 miliardi di euro alla misura “Attrattività dei borghi”. Nella lettura di Marcaccini, questa coincidenza è il presupposto economico dell’intero ciclo: un immobile vincolato in un borgo del Centro Italia non è più solo un costo da sostenere, ma un prodotto che il mercato chiede e che non può essere riprodotto.

Che cosa cambia nei conti

Finché una dimora storica resta residenza privata, i 50mila euro annui di manutenzione sono un costo puro e il valore dell’immobile è in larga parte teorico, perché il mercato di sbocco è sottile. Quando lo stesso immobile diventa struttura ricettiva, quella spesa entra in un conto economico che produce ricavi, l’asset diventa valutabile con i parametri dell’hotellerie italiana — tariffa media, occupazione, ricavo per camera — e si apre a compratori, dai family office ai fondi specializzati, che prima non lo consideravano.

Le variabili da presidiare, nella lettura di Marcaccini, sono quattro. Lo stato legittimo: su un patrimonio stratificato nei secoli, la ricostruzione documentale dei titoli decide tempi e costi di qualunque intervento. Il vincolo, da leggere come barriera all’ingresso che limita l’offerta futura e protegge il valore di chi è già dentro. La gestione: il valore lo crea chi porta distribuzione e tariffa, e la scelta tra gestione diretta, affitto d’azienda e brand internazionale va fatta prima dell’acquisto. La stagionalità: la tenuta di un’offerta di fascia alta in crescita su bacini territoriali contenuti dipenderà dalla capacità di allungare la stagione oltre i mesi centrali.

Prospettive

I tempi autorizzativi su immobili vincolati si misurano in anni e il restauro conservativo ha un’alea più ampia della nuova costruzione. Ma i dati ADSI e la direzione presa dal mercato indicano una traiettoria coerente con quanto Marcaccini osserva nei suoi approfondimenti sul turismo di lusso come leva per gli investimenti immobiliari: il patrimonio storico diffuso, per decenni trattato come un onere, sta diventando una delle poche asset class italiane in cui la scarsità è strutturale e la domanda internazionale in crescita, la stessa che sta riportando Roma al centro del mercato internazionale del lusso. La verifica arriverà nei prossimi anni, quando le riconversioni oggi in cantiere entreranno sul mercato insieme.