Case vacanza, dove i prezzi volano: Portofino in testa. E dove conviene di più

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Investire in una casa vacanza continua a rappresentare un’opportunità interessante per chi punta a ottenere una rendita mensile attraverso gli affitti, soprattutto nelle località turistiche. In queste aree, infatti, la domanda di locazioni — prevalentemente di breve periodo — resta elevata, contribuendo a sostenere e in molti casi ad aumentare i prezzi.

Tuttavia, l’accesso a questo tipo di investimento richiede capitali consistenti. Che si tratti di mare o montagna, i valori immobiliari in alcune delle mete più ambite risultano particolarmente elevati. A fare il punto è una classifica elaborata dal Corriere della Sera sulla base dei dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate, costruita sui valori rilevati nei rogiti. Va però considerato che i dati si riferiscono spesso a comuni con un numero limitato di compravendite.

Portofino resta la più cara

Analizzando i prezzi medi al metro quadrato, Portofino si conferma anche nel 2026 la località più costosa d’Italia, con valori che raggiungono i 22.900 euro al metro quadrato. Al secondo posto sale Cortina d’Ampezzo, che supera Courmayeur e si attesta a 14.100 euro al metro quadrato, appena sopra Madonna di Campiglio (14.000 euro).

Seguono Sestri Levante (13.700 euro) e Courmayeur (13.000 euro), mentre la top 10 è completata da Corvara in Badia, Selva Val Gardena, Capri, Ortisei e Badia. Un dato significativo riguarda la forte presenza della montagna: sette delle prime dieci località sono infatti comuni alpini.

Oltre i 10mila euro al metro: mare e montagna sempre più esclusivi

Numerose località superano la soglia dei 10mila euro al metro quadrato. Tra queste spicca Livigno, che — complice la designazione a sede olimpica — ha quasi raddoppiato le quotazioni negli ultimi anni. Sul versante marittimo, oltre alle mete già presenti nella top ten, si distinguono anche Forte dei Marmi e Santa Margherita Ligure.

In montagna, i prezzi risultano mediamente più elevati anche a causa dei vincoli urbanistici che limitano la costruzione di nuovi immobili. In Alto Adige, ad esempio, le normative locali prevedono restrizioni per i non residenti, impedendo l’acquisto di nuove abitazioni o immobili completamente ristrutturati nei comuni con un’alta percentuale di seconde case.

Laghi e ville: Garda protagonista, Porto Cervo al top per il lusso

Tra le località lacustri, Sirmione si conferma la più ambita con 8.100 euro al metro quadrato. In generale, il Lago di Garda domina la classifica, con 16 comuni su 20 presenti nella graduatoria.

Per quanto riguarda le ville di pregio, è Porto Cervo a guidare il mercato con valori che arrivano a 21mila euro al metro quadrato, superando Portofino, che si ferma a 18.900 euro.

Domanda straniera in crescita e nuovi trend

Il mercato immobiliare italiano continua ad attirare investitori stranieri, che incidono in modo significativo sulla domanda. Secondo un report aggiornato al primo semestre 2026 di Gate-away, il budget medio degli acquirenti si aggira intorno ai 450mila euro, anche se il 44% dichiara di voler spendere meno di 100mila euro.

Tra le destinazioni più richieste emerge Ostuni, in Puglia, particolarmente apprezzata anche per gli elevati canoni di affitto stagionali. A livello provinciale, l’interesse si concentra su Como, Lucca e Perugia, mentre su scala regionale guidano Toscana, Sicilia e Lombardia.

Gli acquirenti stranieri — provenienti principalmente da Stati Uniti, Regno Unito e Germania — prediligono immobili indipendenti, ristrutturati e di dimensioni superiori ai 120 metri quadrati.

Rendimenti: il Centro-Sud offre le opportunità migliori

Dal punto di vista della redditività, alcune città del Centro-Sud risultano particolarmente interessanti. Secondo il report FIAIP, Genova guida la classifica con un rendimento lordo del 7,5%, seguita da Palermo (7%). Verona e Bari si confermano anch’esse piazze attrattive per chi punta sugli affitti.

Nel frattempo, i canoni medi nazionali sono aumentati del 7% nel 2025, a fronte di una crescita più contenuta (+3%) per i nuovi contratti. A spingere i prezzi è soprattutto lo squilibrio tra domanda e offerta nelle grandi aree urbane.

Infine, cambia anche la domanda abitativa: il trilocale usato in zona semicentrale si conferma la tipologia più compravenduta, segno di una crescente attenzione verso immobili funzionali e destinati all’uso diretto, oltre che all’investimento.

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Carolina Bergamaschi

Caporedattrice Redazione LMF La Mia Finanza PhD, MBA, CPA, MD
Areas of Expertise: Digital Marketing, SEO, Content Strategy
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