Milano sud-est, il nuovo asse direzionale: Santa Giulia e lo Spark business district
Nel mercato uffici di Milano il prodotto di qualità è scarso: la vacancy complessiva si attesta intorno al 9,15%, quella del grado A al 3,2% (fonte: IPI, Q1 2026). È questo squilibrio, più del ciclo dei canoni, a spiegare perché una quota crescente di domanda corporate stia guardando ai distretti direzionali di nuova generazione del quadrante sud-est della città.
In sintesi
- Il take-up di Milano nel 2025 è stato di circa 390.000 mq, in crescita di circa il 4% sul 2024 e sopra la media 2012-2025 (fonte: Engel & Völkers / idealista, 2026). Il primo trimestre 2026 ha aggiunto circa 65.000 mq, più circa 4.000 mq di sublocazioni (fonte: JLL, 2026).
- La vacancy media resta intorno al 9%, quella del grado A al 3,2%: la scarsità è concentrata esattamente dove si concentra la domanda (fonte: IPI, Q1 2026).
- Il grado A rappresenta circa il 75-80% dell’assorbimento (dato 2025), e circa il 40-50% del take-up si concentra in Centro e CBD.
- Il differenziale di canone tra CBD e periferia direzionale supera i 450 €/mq/anno: circa 800 €/mq/anno nel CBD Duomo contro circa 300 €/mq/anno a MIND (fonte: IPI, Q1 2026).
- Il prime net yield sul CBD è intorno al 4,15% (fonte: IPI, 2026). Nei distretti in sviluppo la redditività attesa è più alta, con un profilo di rischio legato ai tempi di consegna e alla velocità di riempimento.
Cosa dicono i numeri del mercato uffici di Milano
Il mercato uffici milanese nel 2026 è solido e selettivo. Il take-up 2025 di circa 390.000 mq colloca la città sopra la propria media di lungo periodo, con una domanda guidata da servizi professionali, banking & finance, IT e manifatturiero (fonte: Engel & Völkers / idealista, 2026).
Il dato interessante non è il volume: è la sua composizione. Il prodotto grado A, ovvero l’immobile direzionale di fascia più alta per qualità costruttiva, impiantistica, efficienza e dotazioni, assorbe circa il 75-80% del take-up. Il grado edilizio è una classificazione internazionale di qualità dell’immobile e va tenuto distinto sia dalla categoria catastale A/10, che indica la destinazione d’uso fiscale, sia dalla classe energetica risultante dall’APE. Sono tre parametri diversi che agiscono su decisioni diverse.
A fronte di questa concentrazione della domanda, lo stock disponibile di grado A è intorno al 3,2% (fonte: IPI, Q1 2026). Chi cerca 2.000 mq contigui, certificati e ben collegati nel CBD trova poche alternative reali, e le trova a canoni prime intorno agli 800 €/mq/anno nel Duomo e 780 €/mq/anno a Porta Nuova (fonte: IPI, Q1 2026).
Perché la scarsità di grado A sposta la domanda fuori dal CBD
Da qui la conseguenza operativa. Un’azienda che ha bisogno di spazio contiguo, moderno e certificabile ha tre strade: attendere una consegna futura nel CBD, accettare un prodotto di grado inferiore in posizione centrale, oppure trovare il grado A dove il grado A si sta costruendo, cioè nei distretti direzionali di nuova formazione.
Il differenziale economico di questa terza strada è consistente. Nella tassonomia dei submarket milanesi, la periferia direzionale (Bicocca, MIND Innovation District, Santa Giulia) presenta canoni nella fascia bassa: circa 360 €/mq/anno a Bicocca e circa 300 €/mq/anno a MIND, contro i circa 400 €/mq/anno di Porta Romana e i circa 500 €/mq/anno di CityLife (fonte: IPI, Q1 2026).
Canoni prime per submarket, Q1 2026
| Submarket | Canone prime (€/mq/anno) | Profilo |
| CBD Duomo | circa 800 | Central Business District, vacancy prime minima |
| CBD Porta Nuova | circa 780 | Torri direzionali, sedi corporate |
| Centro | circa 620 | Edifici storici riqualificati |
| CityLife | circa 500 | Semicentro in consolidamento qualitativo |
| Porta Romana | circa 400 | Rigenerazione, canoni in crescita |
| Bicocca | circa 360 | Distretto tematico, tagli ampi |
| MIND Innovation District | circa 300 | Distretto dell’innovazione, canoni accessibili |
| Hinterland | circa 260 | Spazi grandi, domanda meno intensa |
Fonte: IPI, Q1 2026. Il canone prime specifico di Santa Giulia va verificato con l’ultimo rilevamento IPI/JLL prima della pubblicazione: la fascia di riferimento del submarket è 300-400 €/mq/anno.
Su un fabbisogno di 3.000 mq, la differenza tra un canone CBD e un canone di distretto direzionale vale oltre un milione di euro di canone annuo. È una cifra che riapre la discussione su dove collocare una sede, e che spiega perché il quadrante sud-est di Milano sia diventato rilevante per l’analisi di mercato e non solo per l’urbanistica.
Santa Giulia e Spark: che tipo di prodotto direzionale è
Il quadrante sud-est concentra due sviluppi con logiche complementari.
Milano Santa Giulia è una rigenerazione urbana a scala di quartiere, con una componente direzionale significativa, servizi, residenziale e infrastruttura di trasporto già in esercizio. Il profilo del distretto, la sua composizione di aziende e la struttura dell’offerta di uffici sono ricostruiti nell’analisi di ufficimilano.com su Santa Giulia come nuovo distretto direzionale di Milano.
Dentro questo perimetro, Spark Business District è la componente specificamente direzionale: un polo di edifici uso ufficio con dotazioni e servizi progettati per utenze corporate. Composizione degli edifici, superfici e servizi sono dettagliati nella scheda su Spark Business District Milano.
Il punto che accomuna i due sviluppi è l’accessibilità. Nel mercato milanese esiste una correlazione forte tra prossimità al trasporto pubblico su ferro e canone: gli immobili entro circa 300 metri da una fermata registrano i valori più alti e attraggono la domanda più qualificata (fonte: idealista / Engel & Völkers, 2026). Il quadrante è servito dalla stazione di Rogoredo, nodo del passante ferroviario e della M3, che riduce sensibilmente il gap di accessibilità rispetto al semicentro. Il perimetro completo del submarket, con le vie e gli immobili uso ufficio censiti, è consultabile nella pagina di zona Corvetto, Rogoredo, Vigentino.
Cosa cambia per chi investe e per chi possiede l’immobile
Per l’investitore. Il prime net yield del CBD intorno al 4,15% (fonte: IPI, 2026) fotografa un mercato core compresso. I distretti direzionali in sviluppo offrono un profilo diverso: rendimento atteso più alto a fronte di un rischio di lease-up, cioè di velocità e certezza del riempimento, che nel CBD è quasi assente. La variabile decisiva non è il canone di listino, è il tempo che intercorre tra consegna e stabilizzazione del reddito.
Per il landlord. In un mercato dove il grado A è al 3,2% di vacancy e il grado inferiore fatica, la leva non è il ribasso del canone. È il salto di grado: riqualificazione impiantistica, certificazione ambientale, efficienza della pianta. Un immobile che passa da grado B a grado A cambia il bacino di conduttori a cui può rivolgersi.
Per l’azienda conduttrice. Il confronto va fatto sul costo per postazione operativa, non sul canone per metro quadro. Un immobile a 300 €/mq/anno con una pianta inefficiente può costare per postazione più di un immobile a 500 €/mq/anno ben configurato. È lo stesso ragionamento che regola la scelta tra un edificio storico riqualificato in centro e una torre di nuova costruzione: il caso della Torre Allianz a CityLife illustra bene quanto la configurazione dei piani incida sul valore d’uso.
Le tre variabili da verificare prima di entrare in un distretto in sviluppo
| Variabile | Cosa verificare | Perché conta |
| Stato di avanzamento | Permessi, cantieri in corso, date di consegna contrattualizzate | Determina quando il reddito diventa effettivo |
| Massa critica di servizi | Ristorazione, retail, presidi sanitari, trasporto già in esercizio | Un distretto senza servizi allunga i tempi di lease-up |
| Profondità della domanda locale | Aziende già insediate, settori rappresentati, dimensione media dei tagli | Indica se esiste un mercato di sostituzione in caso di uscita del conduttore |
Domande frequenti
I dati non lo indicano. Circa il 40-50% del take-up resta concentrato in Centro e CBD (dato 2025). I distretti intercettano una domanda diversa: tagli ampi, contigui, con esigenze di flessibilità e sensibilità al costo per postazione.
Dipende dal profilo dell’azienda. Il differenziale supera i 450 €/mq/anno tra CBD Duomo e MIND (fonte: IPI, Q1 2026), quindi la compensazione economica esiste. Il costo da valutare è quello di accessibilità per i dipendenti e per i clienti.
Con tre parametri distinti: grado edilizio (qualità complessiva), categoria catastale (destinazione d’uso fiscale, A/10 per gli uffici), classe energetica da APE. Vanno letti insieme e mai confusi tra loro.
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