Nuove sanatorie edilizie: come funziona l’istanza “Salva Casa”

Autorizzazione paesaggistica postuma e regolarizzazione degli abusi: cosa cambia

Con il cosiddetto “Salva Casa” si apre una nuova stagione per la regolarizzazione delle opere edilizie realizzate senza titolo, soprattutto nei contesti sottoposti a vincolo paesaggistico. Il decreto, entrato in vigore nel 2024 e attuato progressivamente nel 2025, introduce infatti una novità rilevante: la possibilità, a determinate condizioni, di ottenere l’autorizzazione paesaggistica postuma, superando uno dei principali ostacoli che in passato rendevano molte sanatorie di fatto impossibili.

Il cuore della misura è l’istanza di titolo in sanatoria, presentata dal proprietario o avente titolo per regolarizzare interventi eseguiti in assenza o in difformità dal permesso edilizio. La vera svolta riguarda però il rapporto tra abusi edilizi “minori” e tutela del paesaggio, da sempre uno dei nodi più rigidi del sistema urbanistico italiano.

Cosa consente il Salva Casa

In base alle nuove regole, l’istanza può essere accolta anche in aree vincolate, purché le opere non abbiano comportato un aumento di volume o di superficie utile e non abbiano alterato in modo irreversibile i valori paesaggistici tutelati. In questi casi, l’amministrazione può rilasciare una autorizzazione paesaggistica postuma, valutando ex post la compatibilità dell’intervento con il contesto ambientale.

Si tratta di un cambio di paradigma rispetto al passato, quando la realizzazione di opere senza autorizzazione paesaggistica comportava quasi automaticamente il diniego della sanatoria. Come chiarito dal Ministero della Cultura nelle prime note interpretative, l’obiettivo non è un condono generalizzato, ma una razionalizzazione del contenzioso e una risposta a migliaia di situazioni bloccate per irregolarità formali o interventi di lieve entità.

Quali opere possono essere sanate

La sanatoria riguarda soprattutto modifiche interne, lievi difformità esecutive, interventi di manutenzione straordinaria non autorizzati e opere che non incidono su sagoma, volume e destinazione d’uso. Restano escluse le trasformazioni sostanziali del territorio e gli abusi gravi. Il principio resta quello della doppia conformità, anche se il Salva Casa introduce una lettura più flessibile della compatibilità paesaggistica, affidando maggiore discrezionalità tecnica alle Soprintendenze e agli enti locali.

Le criticità segnalate dai tecnici

Secondo il Consiglio Nazionale degli Architetti e il Consiglio Nazionale dei Geometri, la misura risponde a un’esigenza reale del mercato immobiliare, ma presenta alcune criticità applicative. In particolare, si segnala il rischio di disomogeneità territoriale, con interpretazioni diverse da Comune a Comune, e la necessità di chiarimenti operativi sui tempi e sulle modalità di rilascio dell’autorizzazione postuma.

Anche ANCE sottolinea come il Salva Casa non debba essere letto come un incentivo all’abusivismo, ma come uno strumento per sbloccare compravendite, successioni e interventi di riqualificazione oggi fermi per irregolarità sanabili.

Un equilibrio delicato

La nuova istanza di sanatoria si muove su un equilibrio complesso: da un lato la tutela del paesaggio, dall’altro la necessità di riportare alla legalità un patrimonio edilizio frammentato, soprattutto nei centri storici e nelle aree urbane consolidate. La partita si giocherà sulla capacità delle amministrazioni di applicare le nuove regole con criteri tecnici rigorosi, evitando che la flessibilità si trasformi in discrezionalità eccessiva.

In sintesi, il Salva Casa non è un condono mascherato, ma una sanatoria selettiva, pensata per chiudere partite aperte da anni. Resta però una condizione fondamentale: la regolarizzazione sarà possibile solo se l’abuso è davvero compatibile con il paesaggio. E su questo, la parola finale continuerà a spettare alla pubblica amministrazione.