Commento PGIM Real Estate: I REIT beneficeranno dello scenario “goldilocks”

Rick Romano, Head of the Global Real Estate Securities di PGIM Real Estate - 15/07/2025 09:32:56 (updated 27/02/2026 23:25:00)

I titoli immobiliari stanno superando i precedenti adeguamenti dei prezzi, ma i nuovi rischi legati alla politica commerciale statunitense e all’incertezza sui tagli dei tassi da parte della Fed influiscono sulla crescita. Mentre l’economia statunitense resta solida, i timori sui dazi e sulla crescita globale frenano la performance dei REIT e rallentano i guadagni delle azioni.

Nonostante le difficoltà, la domanda di immobili resta forte nella maggior parte dei settori. Nel frattempo, negli ultimi due anni le costruzioni hanno subito un rallentamento significativo a causa dell’aumento dei tassi di interesse e dei costi, a cui ultimamente si sono aggiunti i nuovi dazi e l’inasprimento delle politiche sull’immigrazione. La scarsità dell’offerta potrebbe prolungare l’attuale ciclo immobiliare.

Fattori di crescita dei REIT

Reddito resiliente: storicamente i REIT registrano buone performance in contesti di guerra commerciale o in regime di dazi, grazie al focus sulla domanda interna, alla natura difensiva e ai leasing di lungo termine, che offrono una copertura naturale contro l’inflazione.

Fondamentali solidi: la scarsità di nuove costruzioni crea uno squilibrio tra domanda e offerta, favorendo gli affitti e i valori immobiliari.

Trend di crescita strutturale: la carenza di alloggi promuove la crescita degli affitti in aree residenziali, tra cui appartamenti e residenze per anziani, mentre i trend di digitalizzazione come l’e-commerce e l’AI spingono la domanda di strutture logistiche (immobili industriali, impianti di conservazione a freddo ecc.) e data centre.

Alta probabilità di mean reversion: storicamente i REIT hanno sovraperformato le azioni in contesti in cui il rendimento dei Treasury a 10 anni era compreso tra il 3% e il 5,25%. Dato che, verosimilmente, i tassi di interesse manterranno a lungo un trend laterale, i REIT sono ben posizionati per un possibile rimbalzo, soprattutto perché scambiano a sconti storici rispetto alle azioni.

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Possibile aumento dell’attività di M&A: le valutazioni interessanti e il miglioramento dei fondamentali potrebbero stimolare l’interesse dei private equity verso il mercato dei REIT. Tassi più bassi, anche se tardivi, favorirebbero le acquisizioni.

Opportunità regionali

USA: i fondamentali continuano a migliorare, con una crescita degli utili prevista superiore al 6% nel 2025 e nel 2026. Segmenti come le residenze per anziani, gli appartamenti e la conservazione a freddo sono caratterizzati da una forte domanda difensiva e dall’offerta limitata.

Europa: l’immobiliare europeo resta sottovalutato, dopo la sottoperformance del 2024 dovuta a crescita lenta, rischi politici e leva finanziaria elevata. Tuttavia, i settori growth offrono opportunità promettenti, come la logistica, i data centre, le soluzioni abitative multifamiliari e il self storage.

Asia: rendimenti obbligazionari più bassi e crescita più lenta rappresentano condizioni favorevoli per i REIT. Le opportunità principali includono l’ospitalità in Giappone, il residenziale e il retail in Australia, l’industriale e i data centre a Singapore e il retail non discrezionale a Hong Kong.

Pronti per uno scenario “goldilocks”

Dopo due anni di volatilità, condizioni macroeconomiche più stabili e un costo inferiore del capitale offrono prospettive migliori per i REIT. I solidi fondamentali e alcuni fattori di lungo termine favorevoli per determinati settori e regioni offrono un punto d’ingresso interessante per investitori pazienti con un orizzonte di lungo termine.

Grazie alla minore incertezza sugli utili dei REIT rispetto al mercato azionario in generale e a tassi di interesse più moderati sulla scia del rallentamento della crescita economica, i REIT globali sono ben posizionati per uno scenario “goldilocks”.