Affitto per studenti fuori sede: deposito, recesso e spese che il proprietario non può addebitare
Settembre è il mese in cui migliaia di studenti fuori sede firmano un nuovo contratto di locazione o rinnovano quello esistente. È anche il momento in cui capita più spesso di imbattersi in clausole scorrette o richieste economiche che il proprietario, per legge, non potrebbe avanzare. Conoscere le regole di base su deposito cauzionale, recesso e ripartizione delle spese aiuta a evitare contestazioni una volta arrivati a fine contratto.
Il deposito cauzionale ha un tetto preciso
L’articolo 11 della legge 392 del 1978 stabilisce che il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità del canone. Si tratta di un limite inderogabile: se il contratto prevede un importo superiore, la clausola è nulla per la parte eccedente e lo studente ha diritto a chiedere la restituzione di quanto versato in più. La cauzione, inoltre, è produttiva di interessi legali che il proprietario deve corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno di locazione. Si tratta di un obbligo di natura imperativa, confermato più volte dalla Cassazione, che non può essere derogato da clausole contrattuali contrarie: se gli interessi non sono stati versati anno per anno, vanno comunque restituiti insieme al capitale al momento della riconsegna dell’immobile.
Le spese che il proprietario non può addebitare allo studente
Alcune voci di spesa, per quanto talvolta richieste, non spettano al conduttore. Le spese condominiali comprese nel canone di affitto e i costi di riscaldamento inclusi nel canone restano a carico del proprietario, così come i costi di intermediazione dell’agenzia immobiliare, che non possono essere scaricati sullo studente. È bene verificare fin dalla firma del contratto quali voci sono effettivamente incluse nel canone e quali vengono invece addebitate a parte, perché la distinzione incide anche sulla possibilità per lo studente di portare in detrazione le spese di affitto nella dichiarazione dei redditi.
Il contratto per studenti universitari e il diritto di recesso
Per gli studenti fuori sede la legge prevede una tipologia contrattuale specifica, il contratto di locazione transitorio disciplinato dall’articolo 5, comma 2, della legge 431 del 1998. L’immobile deve trovarsi nel Comune sede dell’università o in un Comune limitrofo, e il contratto ha una durata compresa tra un minimo di sei mesi e un massimo di trentasei mesi, con rinnovo automatico alla prima scadenza salvo disdetta.
Il conduttore ha comunque la facoltà di recedere in qualsiasi momento in presenza di gravi motivi, con un preavviso solitamente fissato in almeno tre mesi, da comunicare tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. È la data di ricezione della comunicazione, non quella dell’invio, a far partire il conteggio del preavviso, ed è quindi fondamentale utilizzare un canale tracciabile e conservare la prova della notifica.
Cosa rischia chi lascia la casa senza preavviso
Uscire dall’appartamento senza rispettare il preavviso non chiude il contratto. Se il conduttore lascia la casa di fatto, senza formalizzare il recesso, il proprietario può pretendere il pagamento dei canoni fino alla scadenza del preavviso previsto, anche con l’appartamento vuoto, e può trattenere la cauzione a copertura di quanto dovuto. Fino a quando il contratto non viene chiuso correttamente resta esposto anche l’eventuale garante, che spesso è uno dei genitori. La cauzione viene restituita solo alla riconsegna dell’immobile, dopo il sopralluogo finale e la verifica dell’assenza di danni, una volta saldate le spese e gli eventuali canoni ancora dovuti.
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