Worksumer: quando la domanda di uffici si comporta come domanda di consumo
Il termine nasce in Italia nel 2016. Dieci anni dopo descrive un comportamento che il mercato ha iniziato a misurare, con conseguenze dirette sul modo di valutare un immobile a uso ufficio.
Il termine worksumer compare nelle fonti italiane nel gennaio 2016, coniato da Pietro Martani e pubblicato su Corriere Innovazione. Indica il lavoratore che porta nella scelta del luogo in cui lavora criteri tipici delle decisioni di consumo: qualità dell’esperienza, livello di servizio, accessibilità, possibilità di scelta.
Per chi investe in uffici la conseguenza è concreta. Una quota della domanda di spazio reagisce a leve di prodotto e di servizio, con elasticità che somigliano a quelle dei mercati di consumo, e richiede strumenti di lettura diversi da quelli costruiti attorno alla domanda di postazione. Nel marzo 2026 Sue Asprey Price, responsabile della divisione Work Dynamics di JLL, ha descritto la workplace strategy come sempre più vicina alla progettazione di una consumer experience.
L’asimmetria che condiziona ogni business case
Nei mercati di consumo chi paga e chi usa coincidono nella stessa persona. Nell’office real estate la decisione di spesa appartiene all’organizzazione, con un orizzonte pluriennale e una funzione obiettivo che include il costo per addetto, mentre l’uso appartiene al singolo, con un orizzonte quotidiano e criteri di valutazione differenti.
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Questa distanza spiega perché gli investimenti in qualità dell’esperienza restino difficili da giustificare finché vengono presentati come costo per addetto. Spiega anche perché le rilevazioni di gradimento producano risultati alti persino in edifici poco frequentati: chi risponde valuta senza sostenere il costo.
Il capitale si è già mosso
Il mercato ha anticipato la discussione. Secondo il programma di benchmarking di CBRE, tra il 2021 e il 2025 la quota di superficie destinata ad amenity nei portafogli uffici è passata dal 10% al 22%, mentre lo spazio individuale è sceso dal 56% al 35%. Servizi, ristorazione e aree di socialità hanno più che raddoppiato il proprio peso in quattro anni.
Nello stesso periodo è cambiata la metrica di riferimento. Il tasso di utilizzo rilevato è oggi l’indicatore più tracciato dai team di corporate real estate, seguito dall’83% dei rispondenti al programma CBRE. È l’indicatore che riconcilia i due soggetti dell’asimmetria, perché traduce la preferenza individuale in un dato che la funzione immobiliare può usare in un bilancio.
Il caso che chiarisce la posta in gioco
Il trasferimento di Aon nella nuova sede di Dublino è documentato da Leesman con rilevazioni condotte prima e dopo, con lo stesso strumento. Il punteggio di esperienza è passato da 65,4 a 88,0 mentre la superficie occupata si riduceva del 38%. Le due grandezze si sono mosse in direzioni opposte, il che sposta la spiegazione del risultato dalla quantità di spazio alla sua progettazione.
Sullo stesso archivio, però, i dati di popolazione raccontano un esito differente: in media le postazioni non assegnate registrano un’esperienza inferiore a quelle assegnate. La libertà di scelta migliora i numeri quando è accompagnata da ambienti progettati per accoglierla, e li peggiora quando resta una sottrazione. Per chi valuta un progetto di riduzione della superficie, questa è la variabile che separa i due esiti.
Che cosa guardare
Quattro indicatori discendono da questa lettura. Lo scarto tra occupancy contrattuale e presenza effettivamente rilevata, che misura la superficie pagata e non utilizzata. La quota di ricavo generata dai servizi rispetto al ricavo totale. La quota di superficie a contratto flessibile. Il livello di utilizzo da condividere con il conduttore come argomento di rinnovo, che per una proprietà è una leva distinta dal canone.
Una cautela vale più di un dato in più. Casi come quello di Aon sono documentati dai fornitori degli strumenti di misurazione, che hanno interesse alla diffusione dei risultati positivi, e vanno letti come eccellenze selezionate. I benchmark di utilizzo provengono inoltre da organizzazioni che hanno scelto di sottoporsi a una rilevazione, condizione che introduce una selezione rispetto all’universo degli immobili.
Per approfondire
Limitless Workspace, piattaforma editoriale e di advisory sull’evoluzione dell’office real estate, ha dedicato al tema tre analisi.
- Worksumer: nascita di una categoria, gennaio 2016 Ricostruisce l’origine del termine sulle fonti dell’epoca e recupera l’argomento economico della formulazione iniziale, legato alla compressione dei margini d’impresa e all’accorciamento della permanenza media delle società nei principali indici azionari.
- Come il mercato ha ribattezzato il worksumer Segue il passaggio del concetto dall’italiano all’inglese tra il 2016 e il 2026, da consumerization a employee experience fino alla consumer experience applicata all’ufficio, e analizza il limite della metafora del consumo applicata a un mercato dove chi paga e chi usa sono soggetti distinti.
- Misurare l’ufficio: che cosa dimostrano i casi documentati Mette a confronto quattro casi su tre diversi livelli di evidenza, compresi quelli misurati prima e dopo l’intervento, e propone il protocollo minimo di rilevazione per rendere confrontabile un progetto di riconfigurazione.
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