Fannie Mae e Freddie Mac: verso la ri-privatizzazione e un’IPO nel 2026
Le grandi “backbone” del mercato immobiliare USA sotto la lente dell’Amministrazione Trump
Nell’economia statunitense Fannie Mae e Freddie Mac rappresentano due istituzioni centrali nel funzionamento del mercato dei mutui residenziali. Acquistano mutui dalle banche, li impacchettano in titoli garantiti (mortgage-backed securities) e li vendono a investitori globali, assicurando così liquidità ai prestatori e tassi più bassi per gli acquirenti di case. Questa funzione è stata essenziale nel promuovere l’accesso alla proprietà immobiliare negli Stati Uniti per decenni.
Tuttavia, il ruolo che le due società hanno avuto nella crisi finanziaria globale del 2008 è ancora uno dei nodi più discussi della riforma del sistema finanziario americano. A causa di un eccesso di rischio e dell’esposizione al mercato dei mutui subprime, Fannie Mae e Freddie Mac vennero collocate in conservatorship federale nel settembre 2008 sotto l’egida della Federal Housing Finance Agency (FHFA), una misura di emergenza per stabilizzare il mercato e preservare la fiducia nel sistema dei prestiti immobiliari.
La conservatorship trasferì il controllo operativo alle autorità federali, mantenendo solvibili le imprese e introducendo vincoli per garantire stabilità. Da allora, nonostante siano tornate redditizie e con capitali accumulati, non sono tornate completamente al controllo privato: i titoli senior preferenziali detenuti dal governo statunitense rappresentano ancora una larga quota degli asset e la supervisione pubblica continua a guidare le decisioni chiave.
L’iniziativa Trump: IPO e ri-privatizzazione
Ora, l’Amministrazione del Presidente Donald Trump ha rilanciato l’obiettivo di riprivatizzare Fannie Mae e Freddie Mac e preparare una offerta pubblica iniziale (IPO) delle loro azioni che potrebbe svolgersi già nel secondo trimestre del 2026. Questo piano, confermato da fonti di stampa economica, prevede la vendita di una parte delle partecipazioni detenute dall’ente federale, con l’intento di riportare le due società sui mercati azionari e ridurre il peso del governo nella gestione dei GSE Government-Sponsored Enterprises.
Secondo alcuni osservatori, l’IPO potrebbe essere una delle più importanti di sempre sotto il profilo del valore complessivo, con stime che oscillano fra centinaia di miliardi di dollari complessivi per le due entità. Hedge fund come quello gestito da Bill Ackman hanno sostenuto pubblicamente che una privatizzazione lenta e strategica sarebbe preferibile a una vendita precipitosa delle quote, per evitare di sottovalutare le società e proteggere la stabilità del mercato dei mutui.
Criticità e scetticismo
La proposta di riportare al mercato Fannie Mae e Freddie Mac ha suscitato notevoli preoccupazioni tra economisti, regolatori e membri del Congresso. Le critiche partono da un punto centrale: entrare e uscire dal controllo statale era una delle riforme più complesse della storia finanziaria americana, e una privatizzazione mal gestita potrebbe riaprire fragilità strutturali già osservate nel 2008. Alcuni esperti citati da Fortune hanno avvertito che una privatizzazione affrettata, senza rafforzamento del capitale e regolamentazione chiara, potrebbe intaccare la liquidità del mercato secondario dei mutui e aumentare i costi di finanziamento per gli acquirenti di case.
Dal punto di vista politico, la mancanza di dettagli concreti nel progetto amministrativo ha spinto anche esponenti del Partito Democratico a chiedere maggiore trasparenza e coinvolgimento del Congresso nelle discussioni, soprattutto per comprendere l’impatto di un’eventuale fuoriuscita dal conservatorship sul sistema abitativo e sui prezzi dei mutui.
Fannie Mae e Freddie Mac restano pilastri del mercato residenziale USA, e garantiscono quasi la metà dei mutui sul mercato. Ogni cambiamento nel loro assetto, soprattutto una IPO su larga scala, influenzerebbe non solo gli investitori e le grandi banche, ma anche i mutui delle famiglie americane, l’offerta di credito e il profilo dei rischi sistemici nel settore finanziario.
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