Real Estate, spazi industriali e abitativi guidano la ripresa
Sebbene proseguano le tensioni geopolitiche, la narrativa principale del mercato rimane concentrata meno sugli shock macroeconomici e più sui micro cambiamenti nelle aspettative, tra cui quelle relative all’attività economica, all’occupazione e alla possibilità che i titoli preferiti (azioni growth a grande capitalizzazione) mantengano o cedano la leadership del mercato azionario a titoli ciclici sottovalutati come quelli value e a piccola capitalizzazione. L’economia USA sta rallentando, ma non sta crollando. Infatti, l’indice manifatturiero di gennaio ha sorpreso al rialzo. Il risultato per gli investitori: il comparto manifatturiero potrebbe non essere più un freno agli utili societari o all’occupazione.
Allo stesso tempo, alcuni indicatori del mercato del lavoro hanno destato preoccupazione. Un aspetto positivo per gli investitori è che la minore domanda di manodopera modera l’inflazione salariale e mantiene la Fed sulla strada dell’allentamento monetario nella seconda metà del 2026. Nel complesso, i segnali economici e di mercato sembrano indicare che il focus degli investitori azionari sta passando da un’attenzione all’espansione dei multipli e all’esuberanza tematica a una maggiore selettività, al reddito e alla potenziale resistenza ai ribassi. In tale contesto, non sorprende che i capitali si stiano indirizzando verso i mercati privati, in particolare quello del real estate privato. I redditi da locazione costanti, la minore volatilità dei prezzi di mercato e il miglioramento delle dinamiche di domanda/offerta rendono questa asset class un complemento interessante all’esposizione sui mercati pubblici.
Dopo due anni di cali, i rendimenti del real estate globale sono stati positivi negli ultimi sei trimestri, merito della riduzione di fattori sfavorevoli per questa asset class. A ciò hanno contribuito la ripresa dei prezzi immobiliari nella maggior parte dei mercati globali, l’aumento dei volumi delle transazioni e il forte calo delle nuove costruzioni. Con il settore immobiliare a un punto di svolta, continuiamo a privilegiare un approccio “global cities” che enfatizza i mercati in crescita con popolazioni istruite e diversificate. Due dei settori che attualmente privilegiamo sono l’industria leggera e gli appartamenti residenziali.
La domanda di spazi industriali negli Stati Uniti ha registrato una ripresa nel quarto trimestre del 2025, stabilizzando il tasso di sfitto che era in costante aumento dalla metà del 2022 a causa della crescita dell’offerta. L’assorbimento netto (un indicatore del rapporto tra domanda e offerta) nel settore industriale ha chiuso lo scorso anno al livello più alto degli ultimi tre anni. All’interno del settore, siamo particolarmente ottimisti riguardo all’industria leggera che, rispetto all’industria pesante, produce generalmente beni più piccoli e meno complessi destinati al consumo. I tassi di sfitto sono stati costantemente più bassi per l’industria leggera, poiché gli spazi più piccoli che occupa godono in genere di una maggiore velocità di locazione e spesso vengono affittati rapidamente quando rimangono liberi. La nostra attenzione si concentra sulle località vicine ai centri abitati che servono le economie locali. Questi immobili tendono ad essere strutturalmente isolati dalla crescita dell’offerta, poiché è difficile per gli sviluppatori ottenere l’approvazione per la zonizzazione industriale in aree più adatte a immobili di dimensioni ridotte.
I potenziali acquirenti di immobili continuano a preferire gli appartamenti. L’acquisto di una casa è diventato più costoso dell’affitto in tutto il mondo, come dimostra l’aumento del rapporto tra prezzo di acquisto e canone di locazione. Attualmente, possedere una casa è il 95% più costoso che affittare un appartamento, e non è chiaro se tale sovrapprezzo tornerà mai ai livelli pre-COVID. In definitiva, l’affitto prolungato rappresenta un forte caso di investimento per i proprietari di immobili multifamiliari come i condomini. Tra i mercati immobiliari globali, la costruzione di appartamenti ha continuato a diminuire nella regione Asia-Pacifico, in Europa e negli Stati Uniti, una tendenza strutturale che fa ben sperare per i fondamentali futuri.
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