Locazione abitativa agevolata. Sintesi dei vantaggi e bozza di contratto tipo

La locazione abitativa regolata dall’articolo 2, comma 3 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431 riguarda i contratti di locazione per uso abitativo stipulati con modalità agevolate. Questi contratti sono definiti secondo schemi concordati tra le organizzazioni rappresentative dei proprietari e degli inquilini, con la partecipazione dei comuni interessati.

La durata minima è di 3 anni, con un rinnovo automatico di 2 anni, a meno che non vi siano cause specifiche per la risoluzione. L’importo del canone di locazione viene stabilito in base a criteri predeterminati in accordi territoriali tra le associazioni di categoria dei locatori e degli inquilini, tenendo conto di parametri come la zona e le caratteristiche dell’immobile. L’inquilino può recedere dal contratto in qualsiasi momento, dandone un preavviso di almeno 6 mesi, in caso di gravi motivi.

Agevolazioni fiscali

I proprietari che stipulano contratti di questo tipo possono usufruire di agevolazioni fiscali, come una riduzione dell’IMU e della TASI, oltre a un’aliquota IRPEF ridotta sul reddito da locazione. Questa tipologia di contratto è vantaggiosa sia per i proprietari, sia per gli inquilini, perché offre stabilità contrattuale e un canone calmierato rispetto ai prezzi di mercato.

Il contatto tipo

Per semplificare le procedure, pubblichiamo una bozza di contatto tipo che può essere facilmente applicato.

LOCAZIONE ABITATIVA

(Legge 9 dicembre 1998, n.431, articolo 2, comma 3)

il Sig. [•] nato a [•] il [•] e residente in [•] via [•] C.F.: [•], identificato mediante carta d’identità n. [•] rilasciata dal Comune di [•] il [•], di seguito denominato “locatore”

CONCEDE IN LOCAZIONE AL

Sig. [•] nato [•] il [•] residente in [•] via [•] , C.F.: [•], identificato mediante carta d’identità n. [•]rilasciata dal Comune di [•] il [•], di seguito denominato conduttore, che accetta, per sé e per i suoi aventi causa l’unità immobiliare sita in [•] via [•] , piano [•], scala [•], composta di n. [•] vani oltre [•] e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori: [•].

1. Estremi catastali identificativi dell’unità immobiliare:

alloggio: foglio [•] part. [•] sub. [•] categoria [•] cantina: foglio [•] part. [•] sub. [•] categoria [•]

autorimessa singola: foglio [•] part. [•] sub. [•]categoria [•]

1. Prestazione energetica: A NORMA; il conduttore dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato di prestazione energetica, in ordine alla prestazione energetica dell’immobile
2. Sicurezza impianti: A
3. Tabelle millesimali: proprietà [•] – riscaldamento [•] – acqua a consumo

LA LOCAZIONE È REGOLATA DALLE PATTUIZIONI SEGUENTI

Articolo 1

(Durata)

Il contratto è stipulato per la durata di [•] anni, dal [•] al [•], e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3 della legge n. 431/98, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al citato articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato tale disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto.

Articolo 2

(Canone)

Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall’Accordo territoriale definito tra [•], e depositato il [•] presso il comune di [•], è convenuto in Euro [•] annuali, importo che il conduttore si obbliga a corrispondere, su espressa richiesta del locatore, tramite bonifico bancario, in numero di dodici rate eguali anticipate di Euro [•] ciascuna, entro il giorno [•] di ciascun mese.

Articolo 3

(Deposito cauzionale e altre forme di garanzia)

A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di Euro [•] pari a [•] mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione, salvo che la durata contrattuale minima non sia, ferma la proroga del contratto per due anni, di almeno 5 anni o superiore. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell’unità immobiliare sia dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

Articolo 4

(Oneri accessori)

Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato D al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998 e di cui il presente contratto costituisce l’allegato A. In sede di consuntivo, il pagamento degli oneri anzidetti, per la quota parte di quelli condominiali/comuni a carico del conduttore, deve avvenire entro sessanta giorni dalla richiesta.

Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione – anche tramite organizzazioni sindacali – presso il locatore (o il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal rendiconto dell’anno precedente.

Per le spese di cui al presente articolo il conduttore si obbliga a corrispondere a titolo di acconto – tramite bonifico bancario, entro il giorno [•] di ciascun mese – l’importo mensile di Euro [•] salvo conguaglio annuale.

Articolo 5

(Spese di bollo e di registrazione)

Così come specificato al comma 4 del paragrafo 8.3 della Circolare n. 26/E del 1 Giugno 2011 dell’Agenzia delle Entrate, in riferimento all’articolo 3 D.Lgs 14/03/2011 n. 23, per la durata del presente contratto e salvo revoca scritta che si riserva di esercitare in qualsiasi momento, il locatore dichiara di esercitare l’opzione per il sistema denominato “cedolare secca”, restando pertanto esonerata dall’obbligo di inviare al conduttore la prevista comunicazione mediante lettera raccomandata e dall’obbligo di corrispondere l’imposta di registro e di bollo relativa al presente contratto. Negli anni di decorrenza del contratto, inoltre, la parte locatrice rinuncia espressamente all’applicazione degli aggiornamenti del canone, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.

Nel caso di revoca del sistema “cedolare secca”, il canone verrà aggiornato annualmente nella misura del 75% (settantacinque per cento) della variazione annuale ISTAT fino al termine del contratto e dell’eventuale proroga biennale, e le eventuali spese di bollo per il presente contratto e le ricevute conseguenti saranno a carico del conduttore.

Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone documentata comunicazione al conduttore – che corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà – e all’Amministratore del condominio ai sensi dell’art. 13 legge 431 del 1998.

Articolo 6

(Pagamento)

Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone, nonché di quant’altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone, costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Articolo 7

(Uso)

L’immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore. Salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione e di comodato sia totale sia parziale. Per la successione nel contratto si applica l’articolo 6 della legge n. 392/78, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404/1988.

Articolo 8

(Recesso del conduttore)

É facoltà del conduttore recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima.

Articolo 9

(Consegna)

Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all’uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile.

Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’unità immobiliare, ai sensi dell’articolo 1590, che l’immobile è in perfetto stato di manutenzione ed esente da vizi o difetti.

Articolo 10

(Modifiche e danni)

Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti indipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.

Articolo 11

(Assemblee)

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell’assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.

Articolo 12

(Impianti)

Il conduttore – in caso d’installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a servirsi unicamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge. Per quanto attiene all’impianto termico autonomo, ove presente, ai sensi della normativa del d.lgs n. 192/05, con particolare riferimento all’art. 7 comma 1, il conduttore subentra per la durata della detenzione alla figura del proprietario nell’onere di adempiere alle operazioni di controllo e di manutenzione.

Articolo 13

(Accesso)

Il conduttore deve consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione. Nel caso in cui il locatore intenda vendere o, in caso di recesso anticipato del conduttore, locare l’unità immobiliare, questi deve consentirne la visita una volta la settimana, per almeno due ore.

Articolo 14

(Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale)

La Commissione di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431 del 1998, è composta da due membri scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore. L’operato della Commissione è disciplinato dal documento “Procedure di negoziazione e conciliazione stragiudiziale nonché modalità di funzionamento della Commissione”, Allegato E al citato decreto.

La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali. La richiesta di attivazione della Commissione non comporta oneri.

Articolo 15

(Varie)

A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.

Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto.

Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (d.lgs n. 196/03).

Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/1978 e n. 431 del 1998 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431 del 1998 ed all’Accordo definito in sede locale.

Letto, approvato e sottoscritto.

                                   ,                                              

Il locatore                                             

Il conduttore                                          

A mente degli articoli 1341 e 1342 del codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli

3 (Deposito cauzionale e altre forme di garanzia), 4 (Oneri accessori), 6 (Pagamento, risoluzione), 9 (Consegna), 10 (Modifiche e danni), 12 (Impianti), 13 (Accesso), 14 (Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale) e 15 (Varie) del presente contratto.

Il locatore                                             

Il conduttore                                          

Autocertificazione

il Sig. [•] nato a [•] il [•] e residente in [•] via [•] C.F.: [•], identificato mediante carta d’identità n. [•] rilasciata dal Comune di [•] il [•] e il Sig. [•] nato [•] il [•] residente in [•] via [•] , C.F.: [•], identificato mediante carta d’identità n. [•]rilasciata dal Comune di [•] il [•], avendo sottoscritto in data [•] un contratto di locazione ad uso affitto concordato ai sensi dell’art. 2 comma 3 L.9 dicembre 1998 n.431 per un appartamento in [•] , via [•], piano [•], il cui canone annuo di locazione, per mq [•] in zona [•] è stato stabilito in euro [•] al mq + [•] % + [•] (pari a euro [•] annuali) in conformità all’accordo depositato presso il comune di [•] il [•], richiedendo che all’imposta di registro su detto contratto venga applicata l’agevolazione prevista ai sensi dell’art. 8 comma 1 della suddetta L.9 dicembre 1998 n.431.